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리모델링이 그렇지만 오피스 리모델링의 가장 중요한 것은 상권 분석이다. 지은 지 수십 년이 흐른 건물들의 경우 완공 당시와 지금의 환경이 전혀
다르다. 그러므로 현재의 상권을 면밀히 분석해 거기에 맞게 컨셉트를 정하는 것이 원칙이다. 그럴 경우 공사 비용 등도 자연스럽게 결정된다. 예를
들어 젊은층이 많이 찾는 상권이 형성돼 있다면, 건물 외관을 젊은층이 선호하는 세련된 분위기가 나도록 리모델링해야 한다. 주변 건물의 임대료를
비교하면 리모델링 후 임대료도 예상해볼 수 있다. 거기에서 역순으로 리모델링 비용을 산정해 전체적인 수익성도 꼼꼼히 따져봐야
한다.
사업목적·예산·공사일정 등 꼭 점검
강남구 도곡동 오피스 빌딩 사례를 살펴보자. 낡고 오래된 지하
1층, 지상 5층 규모의 빌딩을 구입한 건물주는 낡은 건물 외관을 알루미늄 복합 패널과 유리로 리모델링해 방수 문제와 안전사고 문제를 모두
해결했다. 물론 건물의 가치도 한층 높아졌다.
건축주는 기존 타일을 철거하고 공사하기에는 공사비 부담과 시공상의 어려움이 많다고
판단, 가급적 기존의 모습을 유지한 채 리모델링하기로 결정했다. 공사 방법은 기존 타일 위에 알루미늄 복합 패널을 붙이는 방법을 선택했다. 먼저
건물의 정면과 우측, 좌측면에는 알루미늄 복합 패널과 복층 반사유리로 마감했다. 건물을 지탱하는 1층의 기둥과 벽면은 화강석으로 시공했다. 방수
문제를 해결하기 위해서 기존 옥상의 방수층을 철거하는 대신 새로운 방수제를 사용해 물이 건물로 새는 것을 막았다.
재건축할 경우
영업 활동이 불가능하지만 오피스 리모델링은 공사 중에도 영업이 가능하다는 이점이 있다. 리모델링 후 건물에 잘 어울리도록 간판을 새로 짜는 것은
리모델링이 주는 덤이다. 만약 이 건물을 리모델링하지 않았다면 매매나 임대도 쉽지 않았을 것이다. 그러나 기존의 영업권을 그대로 유지하면서 건물
외관만 깨끗하게 바꾼 후 이 건물의 임대료는 30%나 인상됐다. 물론 건물 매매를 희망하는 중개 업소들의 전화도 빗발치고 있다. 이 건물은
리모델링 전까지만 해도 땅값만 인정해 주는 선에서 매매 얘기가 오고갔다. 하지만 리모델링 후 매매값이 평당 최소 200만 원 이상 뛰어
리모델링의 효과를 톡톡히 보고 있는 실정이다. 권 씨는 1억5000만 원의 투자로 임대뿐만 아니라 건물 매매가격도 기존보다 20% 이상 인정받을
수 있었다.
오피스 리모델링에서 주의할 점은 사업의 목적, 예산, 공사 일정과 시기 등을 점검해야 한다는 점이다. 건물 구조안전
진단을 위해서 관할 구청 건축과를 방문해 인·허가 관련 사항을 사전에 체크해야 한다. 구조 안전 진단은 전체적으로 공사를 어떻게 할지를 결정하는
매우 중요한 부분이다.
건물주는 공사를 시작할 때 어디에서부터 어떻게 공사를 시작할지 생각해야 한다. 오래된 건물일수록 설계도면이
없을 가능성이 많기 때문에 구조 안전 진단을 철저하게 해 건물의 이상 유무를 파악한 뒤 보강 작업에 착수해야 한다. 안전 진단은 점검 수준인
예비 안전 진단과 정밀 안전 진단으로 나눠진다. 예비 안전 진단은 기술자가 현장에 나와 건물의 상태를 직접 육안으로 확인해 보는 과정이다. 이때
건물의 노후, 균열, 지반 침하, 변형 등을 확인할 수 있다. 만약 예비 안전 진단 결과, 구조물에 이상이 발견되면 정밀 안전 진단을 받는다.
각종 검사기계 및 시험 장비 등을 사용해 구조물의 노후 정도를 알아보고 구조적인 성능, 열 성능, 설비 성능, 일상 성능 등 주변 환경까지
조사한다. 그런 다음 건물에 균열이 생기면 안전을 심각하게 의심해야 한다. 거북 등처럼 불규칙적으로 생긴 균열은 콘크리트의 특성상 나타나는
것이기 때문에 안전상 큰 문제는 없다. 힘을 덜 받는 가변형 석체의 균열도 그다지 문제되지 않는다. 하지만 만약 구조체가 힘을 받는데 심각한
악영향을 끼치는 경우에는 즉시 보강 작업에 들어가야 한다.
시공업체 능력도 꼼꼼히 따져봐야
간혹 오피스
리모델링 시 세입자 문제로 공사가 지연될 수도 있다. 외관을 새롭게 바꿔도 세입자 문제로 혼선을 겪게 되면 자칫 원점부터 다시 고려해야 할
상황에 직면하게 된다. 이럴 때 가장 흔히 사용되는 것이 세입자 계약 시점 이후로 착공 시간을 늦추는 방법이다. 따라서 오피스 건물을 구입할 때
세입자 계약 만료일을 사전에 파악하고 공사 기간을 산정해 공사비용을 책정하는 것이 좋다.
시공업체의 시공 능력과 애프터서비스, 견적
조건도 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 이때 가장 중요한 것은 공사 범위와 견적 조건 등이 견적서에 정확하게 명시돼 있느냐는 것이다. 간혹 견적 부분을
명시하지 않아 공사 중 시공사와 분쟁에 휘말리는 사태도 종종 발생한다. 이 같은 최악의 상황을 대비해 작성하는 견적서는 오피스 리모델링 공사에서
가장 중요한 부분이라고 할 수 있다. 내부 자재는 구조체 등을 검사한 뒤 결정해야 한다. 그런 다음 자재 전문상가를 방문해 실제 사용될 건축
자재를 확인해야 하는데 해당 자재가 품질검사를 받았는지 확인하는 것도 빼놓아선 안 된다.
외장재는 주변 건물과 조화를 이루는 것이
좋다. 주변에 신축되는 오피스가 많다면 스틸과 유리를 많이 사용해야 하지만 고풍스러운 거리와 조화를 이루기 위해서는 벽돌 등 고전적인 건축
자재들이 더 좋다. 주변 이웃들에게 공사에 따른 양해를 구하는 것도 빼놓을 수 없다. 공사 중 발생하는 소음은 주변 이웃들과 갈등을 초래할 수
있기 때문이다.
시공 중에는 건축주가 자유롭게 상담할 수 있도록 현장 책임자가 공사 현장에 상주해 있는 것이 원칙이다. 이때 현장
책임자에게는 작업 공정도를 작성토록 해 이를 가지고 공사 진척 상황을 체크해야 한다. 견적서에 따른 자재의 품명과 크기, 수량, 회사명 등도
공사 중간 중간 빠짐없이 확인해야 한다. 공사가 끝난 후에는 하자 보수 문제를 원만하게 처리할 수 있도록 사용검사증과 도면, 그리고 하자 보수
기간과 내용, 방법 등을 명확하게 규정하는 것이 좋다.