내집마련전후 세금상식과 알아야할 부동산용어

 

지난번 부동산 내집마련글을 연재했던 것에 이어 세금에 관한 내용을 얘기해보도록 하겠다. 부동산을 사거나 팔면 반드시 따라붙는게 세금이다. 세금은 어렵다고 생각할지 모르지만 집을 사면 반드시 알아야 하는 것이 세금이다. 주택을 취득했을 때 내야할 세금은 크게 지방세와 국세로 나뉜다. (집을 살때 반드시 사야하는 주택채권도 있다.)

 

가뜩이나 집때문에 골치아픈데 더더욱 머리 아픈 세금용어!

지방세, 국세, 취득세, 등록세, 거래세, 재산세, 종합토지세, 지방교육세, 도시계획세, 농어촌특별세, 종합부동산세, 보유세, 양도세?까지 너무나 다양하다.

농어촌세와 교육세 도시계획세는 알겠는데..나머진 뭐지?

뭐가 뭔지 모르겠다. 에라 내라는 대로 대충내자!

이렇게 생각하지 말고?내가 어떤 세금을 내는지 알고?세금과 부동산 거래 관련용어에 관한 상식을 키워보자.

 

헷갈리는 상식

1. 보유세는 크게 지방세와 국세로 나뉜다.

(주택을 구입하면 사게하는 채권외에 지방세와 국세를 내게 한다.)

보유세=지방세(재산세+지방교육세+도시계획세)+국세(종합부동산세+농어촌특별세)의 개념이다. 보유세가 올라간다고 하면서 보유세가 뭔지 모르고 재산세가 보유세다. 종합부동산세가 보유세다라고 하는데 모두 틀린 말이다.

 

2. 지방세는 재산세(예전에는 재산세+종합토지세)+지방교육세+도시계획세 예전에는 재산세와 종합토지세로 분류되었으나 이제는 통칭하여 재산세라고 한다.

 

3. 국세는 종합부동산세+농어촌특별세

국세는 종합부동산세만이 아닌 농어촌특별세도 포함된다.

 

4. 거래세는 취득세와 등록세를 합쳐서 말한다.

흔히들 거래세와 취등록세를 따로 생각하는데 취등록세를 합쳐서 거래세라고 한다.

 

5. 과세표준 기준시가: 주택의 경우 면적·구조·용도·위치·경과년수 등 각종 지수를 반영하여 시세(실거래가)보다 10-30%낮게 산정됨 ->많은 사람들이 과세시가와 과세표준시가와 기준시가를 헷갈린다. 일반적으로 과세표준 기준시가를 기준시가라고 줄여서 말한다.

 

6. 이중계약서는 일명 다운계약서라고 한다. 다운계약서는 거래한 가격보다 낮춰서 신고한다. 예전에는 과세표준 기준시가를 기준으로 매도자와 매수자가 합의하여 금액을 정해 이중 계약서를 작성하였다. 그러나?현재 거래가를 낮추어서 신고하는 다운계약서는?등기부등본에 그 가격으로 신고하기 때문에 집을 살때 절대로 써선 안된다.

 

7. 실거래가 제도에 따라 취득세율와 등록세율이 줄어든 것 같이 보이나 실제로는 실거래가로 거래하므로 거래세가 더 늘어났다고 볼 수 있다.

 

8. 과세표준 기준시가는 건물에, 공시지가는 토지에 사용하는 표현

 

그러면 바뀐 거래세, 재산세,보유세, 종합부동산세는 이전과 어떻게 달라진 것일까?

 

첫째, 거래세는 줄인다. 우리나라의 부동산 거래세(취득세, 등록세)와 보유세는 7:3정도의 비율로 거래세가 더 높았다. 예전에는 과세표준 기준시가(줄여서 기준시가-세금을 부과할 때 기준이 되는 시가)에 따라 이중계약서를 작성하여 거래세부담을 덜었다. 그러나 현재는 실거래가(실제로 거래되는 가격)로 고지하게 하였다.

(자료출처: 국세청)

 

둘째,?재산세와 종합토지세를 합쳐 재산세로 명칭을 통합했다. 예전에는 지방세로 재산세와 자신이 차지하고 땅에 대한 세금을 공시지가에 따라 종합토지세로 내게 했고 지방교육세와 도시계획세도 부과했다. 그러나 현재는 재산세로 통칭한다.

 

셋째,?보유세중 문제가 되고 있는 과세표준산정방법-면적, 구조, 용도, 위치, 경과년수를 산정하던 것을 지금은 국세청과 건교부에 표시된 가격의 50%를 적용하여 계산한다. 토지도 일률적으로 50%를 적용한다. 그러나 종부세 대상자는 과표적용률이 지속적으로 올라 2009년에는 100%에 이를 것이다. (재산세 대상자는 2017년에 100%에 이를 것이다. )

 

->이말은 과표적용률에 따라 현재 70%정도의 종합부동산세를 내는 대상자들이 2009년에는 100%의 종합부동산세를 내게 되고?재산세를 내야?하는 사람들은 현행 50%의 적용률이 2017년에는 100%로 늘어나게 될 것이라는 말이다.

 

넷째,?고가부동산에 대한 종합부동산세를 국세로 내게 했다. 그리고 재정이 약한 지방자치단체에 배분하는 형식을 취하고 있다. 종합부동산세는 일정요건의 장기임대주택, 종업원기숙사, 미분양주택등은 종합부동산세에서 제외하고 있다. 종합부동산세 과세체계?

 

* 종합부동산세 1%∼3%

(3단계 누진세율)재산세 0.15%∼0.5%

 

9. 모든 과세 기준일은 매년 6월1일 -현재 과세대상 부동산을 보유한 개인이나 법인 -이다. ->즉 파는 사람은 6월 1일 이전에 파는 것이 유리하다.6월 1일날짜의 소유자로 기재된 사람이 보유세를 내기 때문이다.

 

10. 참고로 거래세, 재산세, 보유세, 종부세,등을 위에서 언급하였는데 거주하는 곳의 주민세(약 5천원)도 내는 것이 있다.

 

11. 그러나 여기에서 끝나는 것이 아니다. 양도세가 있다. 집을 살 때는 팔때의 경우를 고려해야 한다. 팔때는 양도소득세를 내게 되는데 서울, 과천, 5대 신도시(분당, 평촌, 산본, 일산, 중동)에서는 1가구(세대) 1주택의 경우 3년소유 2년 실거주의 경우를 채워야 하고 나머지 지역은 1가구 1주택 3년보유를 비과세 규정하고 있다.

 

취학, 이민(2년이내 양도), 타시군으로 세대원이 모두 이주할 경우는 비과세로 인정된다.?그러나 실거래가 6억이상의 주택은 양도세를 내야 한다.

 

 

- 내 인생을 바꾸는 재테크-천명드림(퍼갈때는 출처와 감사인사 부탁드려요^^)