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모델링은
팔색조다.’ 노후한 건물의 수명을 늘리기 위해 구조체를 보강하는 것이 건축적인 접근이라면 용도 전환을 통해 수익을 높이는 것은 창업적인
접근이다. 이런 관점에서 보면 리모델링이야말로 변화무쌍하게 변신할 수 있는 부동산의 팔색조인 셈이다.
리모델링의 범위는 단순히
부동산에만 국한돼 있지 않으며 프로젝트 파이낸싱과 같은 금융업으로까지 확대할 수 있다. 성장 가능성을 보고 상품 가치를 재조정하는 것이야말로
리모델링의 가장 큰 묘미다.
그렇다면 용도 전환 시 가장 중요하게 고려해야 할 부분은 무엇일까. 모든 리모델링은 수익성과 직결돼
있다. 그리고 수익성은 상권과 밀접한 연관이 있다. 상권 분석만 제대로 하면 권리금이나 월세가 하루아침에 뛰어 오르는 것은
불문가지다.
◇주택 임대사업으로 변신=자영업자인 김명수(56) 씨는 서울 한남동에 있는 다가구 주택 12채를 공매를
통해 5억6000만 원에 매입했다. 김 씨는 지은 지 7년 된 이 집을 가구당 3500만~4000만 원에 전세를 놓고 있었다. 김 씨는 본인이
거주하면서 임대사업을 하기 위해 옥상에 건물을 짓는 증축을 결정했다. 물론 이를 위해선 주차 공간을 충분히 확보해야 한다. 이뿐만 아니라
리모델링에 앞서 구조 안전 진단을 받는 것이 급선무다. 오래된 건물이라면 무리한 증축이 되레 화를 불러일으킬 수 있다. 외관을 새롭게 꾸며 임대
가치를 높이는 것은 고전적 방법이 된 지 오래다.
외국인 임대사업을 벌이기 위해서는 리모델링이 필수다. 유망 지역으로는 한남동
보광동 이태원동 등이 꼽힌다. 이들 지역에 지어진 주택을 일반 매매, 경매 등을 통해 구입해 새 단장한 뒤 외국인에게 임대하면 안정적인 고수익을
보장받을 수 있다.
외국인 임대사업을 위해서는 외국인들의 선호도와 성향 등을 정확히 파악해야 한다. 외국인들에게 거실은 매우 중요한
공간이다. 가족간 ‘대화의 장’ 역할을 하기 때문에 거실 만큼은 넉넉해야 한다. 파티 문화가 발달된 외국인들에겐 정원도 삶의 중요한 일부분이다.
외국인들은 한 공간에서 여러 가지 업무를 보기보다는 각 공간의 기능을 중요하게 여긴다. 따라서 의미를 부여할 수 있는 공간을 많이 확보해야
한다. 실내 인테리어는 실용적이면서 단순하게 하되 통일감을 갖추는 게 원칙이다. 온돌과 나무로 시공된 주택을 선호하는 우리에 비해 외국인들은
주방은 타일, 거실에는 카펫을 깔고 있다. 벽지 사용은 가급적 피하고 천연 페인트로 다양한 분위기를 연출하도록 하는 것이 좋다. 간접조명은 많이
설치하고 내부는 흰색이나 아이보리색 등 밝은 계열의 색을 쓰는 것이 좋다.
◇주택을 사무 공간으로 변경=주택을 사무
공간으로 바꾸면 다주택에 따른 세금 등의 부담이 줄게 된다. 주택으로 지어졌어도 실제로 사무 공간으로 활용되고 있으면 주택으로 간주하지 않기
때문이다. 주택으로 분류돼 중과세를 받았어도 사업자등록번호 등 비주거용임을 입증할 만한 서류를 제출하면 중과세 대상에서
제외된다.
마포구 동교동에서 무역회사를 운영하던 정 씨는 급매물로 나온 주택 2채를 매입해 사무실로 리모델링했다. 이 지역에서 지상
4~5층짜리 오피스 빌딩을 구입하려면 최소 15억 원은 필요하겠지만 김 씨가 3층짜리 주택 2채를 구입하는데 든 돈은 고작 6억 원에 불과했다.
두 채 모두 연면적이 500㎡ 이상이어서 허가 대상에 포함되지 않았다.
현행 건축법에 따르면 연면적이 500㎡ 이상인 주택을 업무
시설로 바꿀 경우에는 신고 대상으로 보지만 반대로 500㎡ 미만인 경우에는 근린상가 시설로 간주해 허가 대상으로 분류된다. 허가 대상인 경우에는
소방시설, 조경, 주차장 면적 등은 별도의 행정 절차를 밟아야 한다. 일반적으로 주차장 면적은 업무 시설이 주택보다 덜 엄격하다. 주택은 가구당
1대의 주차장을 확보해야 하는 반면 연면적 500㎡ 이상인 업무 시설은 134㎡당 1대씩만 주차장을 확보하면 된다. 주택을 업무 공간으로 바꾸면
공사 기간을 단축할 수 있는 것은 물론 마당을 휴식공간으로 활용하는 이점이 있다. 담을 없애고 나오는 모든 공간이 휴식 공간인
셈이다.
◇상가주택을 주택으로=삼선동에 3층짜리 상가주택을 소유한 김 씨는 몇 해 전 건물을 개조해 큰 수익을 거두고
있다. 이 상가 1층에는 원래 치킨집이 들어서 있었으나 주변에 비슷한 업종의 가게들이 많아 운영에 어려움을 겪어왔다. 세입자를 새로 구했지만
영업에 어려움을 호소하기는 마찬가지.
원래 김 씨 집은 지역 상권과는 멀리 떨어져 있는 데다 도로에서 2m 정도 들어가 있어 가게
이름이 잘 보이지 않았다. 재래시장과의 거리도 가까워 업종을 정하기가 생각만큼 쉽지 않았다는 게 김 씨의 설명이다. 결국 김 씨는 1층 가게
자리를 주택으로 바꾸기로 결정했다. 1층은 1종 근린생활 시설이어서 주택으로 변경하려면 해당 구청에 신고만 하면 된다.
다행히 김
씨는 신축 시 주차 공간을 넉넉히 확보해 둔 상태여서 용도 변경에 별다른 어려움은 없었다. 난방 시설을 설치하고 거실과 방 3개를 만들었다.
공사 기간은 1개월로 들어간 비용은 5000만 원이다. 리모델링 후 이 가게는 4000만 원 짜리 전셋집으로 탈바꿈했다.
용도
변경이란
업종을 전환하기 위해서는 용도 변경 여부를 확인하는 것이 필수다. 지난 5월 개정된 건축법에서는 업종을 총 9군으로
분류하고 있다<표 참조>. 상위 군에서 하위 군으로 용도를 변경할 때는 신고 대상이지만 반대로 하위 군에서 상위 군으로 바꾸면 반드시
해당 관청의 허가를 받아야 한다. 같은 군에서 바뀌는 것은 신고 대상이다. 8군에 포함된 업무 시설은 연면적이 500㎡ 이상이어야 하며 그
이하인 업무 시설은 근린생활 시설로 간주된다. 주택으로 업종을 전환할 때는 주차장 확보가 가장 중요한 판단 기준이다. 반대로 근린생활 시설로
판명되면 소방 시설, 정화조 시설, 조경, 공지(空地) 등을 가지고 허가 여부를 판단하는데 소방 시설은 소방서, 정화조 시설은 정화조 업체의
사전 점검을 받아야 하기 때문에 별도의 검사 비용이 든다.