1. 분양 후 단타 못한다!
2006년 말부터 분양가 상한제(원가연동제)가 적용되는 주택의 전매 제한기간이 대폭 늘어난다. 즉, 전용면적 25.7평 이하의 소형아파트의 전매제한기간은 분양계약 체결일 기준으로 수도권은 5년에서 10년!! 지방은 3년에서 5년으로, 25.7평 초과주택은 수도권5년 지방3년까지 아파트를 되팔지 못한다.
한마디로 분양아파트의 환금성이 크게 떨어진다는 뜻이다.
실수요자가 아닌 분양후의 매매차익을 기대한다면, 심사숙고한 투자를 고려해보지 않을 수 없겠다. 하지만, 실수요가 목적인 투자자라면 중도금, 잔금 등의 자금조달 계획을 꼼꼼히 따져 놓고 투자한다면, 내 집 마련의 꿈을 이루는데 있어 예전보다는 조금 수월할 듯싶다!
2. 판교는 무조건 청약!
청약통장을 갖고 있는 투자자라면, 2006년 3월과 8월에 분양되는 판교에 적어도 한번정도는 도전하고자 하는 계획은 갖고 있지 않은가?? ^^
3월은 전용면적 25.7평 미만의 소형아파트 9520가구(임대 3614)가 일괄분양, 8월에는 25.7평 초과 중 대형 평형 7475가구와 25.7평 미만 1774가구가 공영개발로 분양될 예정이다.
3. 생애최초주택자금대출은 특혜!
지난 11월부터 1년 동안 한시적으로 판매되는 이 상품은 거의 ‘특혜’에 가깝다.
전용면적 25.7평 이하에 한해 연간소득 2천만 원 이하 가구는 연 4.7%의 저금리로 1억원까지, 연 5.2%의 고정금리로 1억5천만 원까지 자금을 지원 받을 수 있다.
보너스로 소득공제 혜택은 물론, 중도상환 수수료도 없는 꿩 먹고 알 먹는 상품이겠다.
4. 실거래가 신고제!
1월 1일부터 부동산 실거래가 신고제가 전면 실시되고 있다.
거래일로부터 30일 이내에 시, 군, 구청 홈페이지 등에서 거래내역을 신고해야 하며 허위사실이 밝혀지면 취득세액의 3배에 달하는 과태료를 물게 된다.
신고가격이 사실인지를 확인하는 진단시스템이 가동되는 만큼 이중계약이나 다운계약을 쓰지 않는 것이 현명하며 정부가 파악한 시세의 플러스 마이너스 10%의 범위를 벗어나면 부적합으로 판정되어 따로 세무조사를 받게 된다.
5. 종부세 대상자 6월1일안에 매도!
종부세 대상 주택6억원, 비사업용 토지 3억원으로 확대!
과세방법도 개인별 합산에서 가구별 합산!!
과표구간 6억에서 9억 1.0%, 9억 초과 20억 1.5%, 20억 초과 100억원 2.0%, 100억 초과 3.0% 등으로 조정!!
과표적용률은 현재 공시가격의 50%에서 70%로 증가!
우리나라의 재산세와 종합부동산세는 6월 1일 기준으로 매겨지므로, 주택을 구입하면 등기시점을 6월 1일 이후로, 팔고자 한다면 6월1일 이전에 처분 또는 증여한다면 종부세를 피할 수 있겠다.
6. 재건축투자 심사숙고!
올해부터는 제건축 조합원 입주권도 주택수에 포함되어 양도세를 무겁게 메길 예정이다.
입주권 취득 후 1년 안에 기존 1가구1주택 비과세 대상 주택을 양도하거나 재건축 주택 완공 후 1년 안에 기존 주택을 팔고 재건축 주택으로 이사해 1년 이상 거주하면 비과세 혜택을 받을 수 있다.
따라서 이미 집을 한 채 보유하고 있는 사람이 재건축 입주권을 추가로 보유하고자 한다면 투자위험과 수익성을 꼼꼼히 따져 투자해야 한다.
7. 양도세 실거래가 과세!
1가구 2주택자라면 현행 9~36%에서 내년 50%로 대폭 높아지게 된다.
장기보유에 따른 특별공제도 받지 못하므로 시세차익이 양도세 증가분보다 적다고 판단되는 주택은 올해 처분 하는 것이 현명하겠고, 비사업용 나대지, 잡종지, 부재지주 소유 농지, 임야, 목장용지 등도 올해부터 실거래가로 양도세가 부과될 예정이니 유념하자!
8. 거래세 인하
개인간 주택거래에 대한 취득세가 기존 2%에서 1.5%로, 등록세는 1.5%에서 1.0%로 감소!
하지만, 과표는 현재의 기준시가에서 실거래가로 변경되었으므로 세금이 낮아졌다고 볼 수는 없겠다^^
2006년 부동산 시장을 정리해보니 단기투자나 묻지마 투자에서 실수요 중심의 장기적인 전략이 필요한 것 같습니다.
모네타의 성실한 실수요자들 모두 내 집 마련의 꿈을 이루는 한해가 되시고 새해 복 많이 받으세요