지난해 입주권도 주택으로 간주해 세금을 중과한다는 발표 이후  재개발은  상당기간 동면기간에 들어간 상태다.

 

하지만  재개발은 정부의 규제가 심한 재건축과 달리 뉴타운 등 강북권 광역개발 등의 장기 호재를 등에 업고 있기 때문에  언제든지 분위기가 반전될 수 있다.

또한 서울시 같은 경우 고질적인  택지난과  정부 규제 등으로 재건축 사업으로 주택공급이 한계가 있어  건설업체들은  사업추진이 활발한 재개발쪽으로 눈을 돌릴 수 밖에 없다. 

 

무엇보다 도시 및 주거환경정비법(도정법) 개정으로 사업 초기단계에 시공사 선정이 가능해졌다는 요소도 건설업체들을 뛰어들게 하는 요소다.

병술년  5월에는 지방자치단체선거로 인해 정치적으로도 표밭을 일구기 위해 여.야 모두  강북개발을 모토로 선거전략을 짜지 않을 수 없는 숙명적인 운명이기도 하다.

 

지난해 10월 모 부동산정보업체의 조사에서도 ‘재개발 및 재건축 조합원 입주권을 주택 수에 포함하는 소득세법 개정안을 내놓은 가운데 향후 재개발사업 전망을 어떻게 보십니까?’라는 설문조사를 벌인 결과, ‘ 올해부터 다시 회복세에 접어들 것’이라고 답한 응답자가 전체의 33.71%로 가장 많은 것으로 조사되었다.

 

또한 조합원 입주권 과세  방침에도 불구하고  재개발지분 가격이 장기적으로는 오를 것으로 대부분의 설문자들이 응답했다. 설문결과와 같이 올해 부동산 시장의 ‘최대 화두’는 재개발과 뉴타운이 될 것이고 시중 부동자금의  집중현상도 두드러질 것이다. 

 

도시재정비 특별법이 재개발 밀어 올릴 듯

 

도시 재정비 촉진을 위한 특별법이 국회 본회의를 통과해 2006년 7월부터 시행되면 서울시의 뉴타운 사업 등 구도심 정비 사업이 광역단위로 효율적으로 진행될 수 있다.

 

용적률 상향과 중대형 평형 확대로 수익성 높아질 듯 

 

재정비촉진지구는 주택단지 위주의 주거지형은 50만㎡(15만평) 이상, 상업지역이나 역세권 위주의 중심지형은 20만㎡(6만평) 이상의 지정 요건이다. 이 지역에서는 2종 일반주거지역을 3종으로 상향 조정이 가능하고, 용적률도 2종은 200%에서 250%로 3종은 250%에서 300%까지 높아져 수익성이 예정보다  한층 강화될 예정이다.

 

특히 중심상업지역은 1000%에서 1500%로 높아져 역세권 등 상업지역에선 40~50층이 넘는 초고층 주상복합도 지을 수 있게 된다.

 

일반 재개발의 경우도 전용면적 25.7평 초과 평형이 전체 가구 수의 20%로 제한되지만 특별법의 적용을 받으면 40% 이하로 늘어나 중대형 평형 아파트를 더 많이 지을 수 있다.

 

또한  가구당 전용면적을 34.8평 넘게 지을 수 있고  전용 18평 이하의 소형 평형 의무비율이 갈수록 적어질 전망이다. 당초 공공이 시행하는 곳만 시행하기로 했는데 사업추진의 신속성을 위해  지방자치단체 등 민간이 시행하는 곳에도 모두 적용하기로 했다.

 

이와 같이 중대형 평형이 늘어나면 단지의 고급화가 가능해져 재개발의 아파트의 인식을 바꿀 수 있게 된다.

 

재개발 동의요건 간소화

 

재개발구역 주민 동의 요건도 주민 3분의 2이상 동의를 얻어야 구청장에게 재개발구역 지정을 요청할 수 있던 것을 재개발조합추진위원회 단독으로 요청할 수 있도록 했다.

 

소규모 재개발 교통영향평가 제외

 

2006년부터 서울시는 최근 1만5천평 이하의 재개발,재건축 사업은 교통영향평가를 제외하는 내용으로 환경.교통.재해 영향평가조례 시행규칙을 개정하기로 한것도 호재다.

이에 따라 종전에는 제1종 지구단위계획과 관련된 도시계획결정에서 대지면적이 60~1만5100평인 경우 시의 교통영향평가를 받아야 했지만, 앞으로는 평가에서 제외돼 최소 6개월에서 1년 가량 사업 기간이 단축될 예정이다.

 

2006년 최대 화두  재개발/뉴 타운-1

 

최대수혜지는 강북이 될 듯

 

여당은 강남북간 균형 발전을 위한 구세로 편입되는 재산세와 시세로 분류되는 담배소비세, 자동차세, 주행세 등을 맞바꾸는 세목교환을 꾸준히 당론화 하고 있다.

 

여당과 서울시 할 것 없이 강남과의 불균형해소를 위해 재개발과 뉴타운을 통한 강북 개발을 적극적으로 추진하고 있다. 강남에 필적할만한 수준 높은 주거여건을 마련하기 위해 소규모 정비사업을 통합한 최소 15만평이상의 광역지구로 지정하기 했고 특목고 설립 등 교육,문화 투자로 강북지역을 한 단계 업그레이드 하기로 했다.

 

당분간 서울 강남에는 단 한곳의 유치원 및 초,중,고등학교도 설립되지 않는 대신 강북지역등 뉴타운 예정지구를 비롯한 강북지역에 특목고 등 경쟁력 있는 학교가 잇따라 신설될 예정이기 때문에 강북지역은 더욱 더 관심을 끌 것이다.

 

뉴타운(은평구), 상암택지개발지구(마포구) 재건축이 이뤄지는 잠실과 장지동 택지개발지구(송파구),천왕동(구로구),발산동(강서구) 택지개발 지구에 학교가 집중적으로 들어선다.

 

기반시설을 충분히 갖춘 15만평이상의 광역지구개발이 기존의 소규모개발로 인한 강북난개발에 대한 오해를 불식시키는데 일조를 할 것이다.

 

고품격의 주거단지를 목표로 강남권에 집중된 주택수요의 분산이 최종 목표이기  때문에 지속적으로 관심을 가져야 한다. 

 

무주택자와 실수요자들은 사업추진이 빠르고 입지여건이 양호한 재개발 구역에 지속적으로  관심을 가져야 한다. 서울시를 비롯한 정부, 여당,야당 할 것 없이 경쟁적으로 재개발 뉴타운 활성화 지원방안을 내놓기 때문이다

 

서울 뉴타운 사업지구에서는 주거?상업지역 용적률이 최고 500%~1500%까지 완화돼 40∼60층짜리 초고층 빌딩이 뉴타운 지구 내 들어설 전망이다.

 

서울 강북 등 구도심지 낙후지역 재개발 사업에 공공뿐 아니라 민간에도 용적 률 추가 허용 등 인센티브가 주어질 전망이다.

 

특히 여야는 정부의 8ㆍ31 부동산종합대책 후속 법안의 하나인 도시구조개선특별법 제정과 관련해 당초 도심지 재개발사업시 공공부문에 한정했던 소형의무비율 완화, 용적률 추가 허용, 층고 제한 완화 등의 인센티브를 조합 등 민간 사업자에게도 부여하기로 했다.

 

국토계획법상 용적률 상한은 도시지역의 경우 주거지역 500%, 상업지역 1500%, 공업지역 400%, 녹지지역 100% 이하로 하고 있다.

 

이에 따라 도시구조개선사업지구 특히 시,도지사가 시장, 군수, 구청장의 신청을 받아 지정한 면적 50만㎡ 이상(역세권 등은 20만㎡이상)의 도시구조개선지구 가운데 공공기관이 사업을 맡은 상업지역에는 초고층 아파트가  들어설 띨 전망이다.

 

뉴타운 지역내 지분 관심 가져야

 

뉴타운 지역에  재개발지분에도 관심을 가져야 한다.

특히  재개발아파트를 노린 단독ㆍ다세대주택 매입시 가장 고려해야 할 점은 사업추진일정이 빠른것과 입지적으로  한강 조망권이나 도심에 인접한 재개발구역을 중심으로 선별 투자해야 한다.

 

또한 정부 안대로 강북권 주거환경이 획기적으로 개선된다면 1~3차 뉴타운 수혜지역 재개발 조합원분과 일반 분양분도 적극 공략할 필요가 있다.

 

이중에서도 2010년 분당선 연장선 개통 호재가 있는 왕십리 뉴타운, 노량진민사역사개발과 재개발이 한창 진행중인 노량진 뉴타운, 한강조망이 가능한 한남 뉴타운과 재개발구역이 2배로 확대된 은평구 불광동 일대를 주목할 필요가 있다.

 

재개발 구역에서 나오는 일반 분양분이 대부분 전용면적 25.7평 이하이기 때문에 서울지역 기준 청약부/예금 1순위 가입자들도  더욱더 강북지역 일반 분양분에 신경을 써야 한다.

 

저렴하게 뉴타운지역에서 내집 마련을 준비하고 있으신 분은  경매시장에 눈을 돌려보는 것도 괜찮다. 특히 여러 번 유찰된 다세대나 연립, 근린상가 등을 낙찰 받는 게 투자금 대비 수익률을 높일 수 있기 때문이다

 

재개발 투자시 주의점 

 

2003년 12월31일 이후 지분이 분할된 다가주주택(전용9.8~27.2평)은 전용면적 18평이하만 배정된다. 위 기간 이전에  지분이 쪼개진 다세대주택을 투자목적으로 보유하고 있다면 지분을 합치는 방안도 고려해 볼 만하다. 지분이 쪼개진 다세대주택은 주거전용 면적이 60㎡(18평) 이하일 때는 전용면적 18평형대 아파트를 받게 되기 때문에  큰 투자수익을 올릴 수 없고 분양권 상태도 주택으로 간주돼 불 이익을 받을 수 있기 때문이다.

 

재개발 구역내 빈 땅(나대지) 투자시에는  재개발 입주 자격이  90㎡ 이상 되어야 하며 단일필지로 30㎡ 미만은 아파트분양권을 주지 않고 땅값 보상만 해준다는 점도 체크해야 한다.

 

기본적으로 입주권을 받을 수 있는 자격은 대지와 건물을 가지고 있거나20㎡ 이상 90㎡ 미만의 대지만 가지고 있는 무주택자 (세대원 전원) 등이다

 

저렴한 가격 때문에 재개발 구역 내 무허가 주택도 관심이 많은데  기준일(1989년 1월 24일) 이후 생긴 무허가건물 분양권 제외되며  무허가 건물은 보통 집이 낡아 세입자를 구하기 어렵다는 점도 알아야 한다.

 

또한 국 공유지가 딸린 무허가 건물은 불하 금액 변수인데   불하 금액은 공시지가의1.3∼1.5배 정도( 평당 500만원 정도)며 대략 20년간 5%이율로 불하 받는다는 점도 숙지해야 한다. 

 

이왕이면 평당 감정평가액이 단독주택보다 20~30%가량 높은 다세대 주택에 관심을 가지는게 투자자 입장에서  유리하다.

 

재개발 투자의 악재중의 하나는 기반시설부담금이 부과되고 사실상 주택거래허가제가 도입되는 점도 투자하기 전 꼼꼼히   체크해야 한다. 재개발 아파트의 경우 가구당 수백만원에 이르는  부담금을 내야 할 것으로 보이고 일정면적 이상 재개발구역을 토지거래허가구역으로 묶을 예정이기 때문이다.

 

-뉴타운 특별법안 주요내용

 

목적

 

-생활권 단위의 광역적인 종합정비계획을 바탕으로 적정 규모의 기반시설을 확충하고, 생활권 중심기능시설의 활성화로 지역간 균형발전을 도모가 목적

 

주요내용

 

- 주거지 정비형,중심지 정비형,신시가지 조성형으로 구분해 다양한 기능과 토지이용의 특성에 따라 적정한 사업들이 시행될 수 있도록 한다.

 

- 국가 또는 지방자치단체는 뉴타운 사업에 소요되는 비용의 전부 또는 일부를 보조하거나 융자할 수 있도록 한다. 특별법에 따라 추진되는 사업은 도시 및 주거환경정비법 등 재개발 관련법의 절차를 밟지 않아도 되기 때문에 사업기간이 최대 1~2년씩 단축된다.

박상언 유엔알 컨설팅(www.youandr.co.kr) 대표(02-525-0556)