◈ '저평가된 지역이 어딘지 추천 좀 해주세요'

부동산투자를 진행할때 단골손님처럼 등장하는 단어 중에 하나가 바로 이 '저평가'란 단어입니다.저평가라는 용어는 '자산의 시장가격이 실질가치보다 낮은 수준에서 형성되어 있다고 믿어지는 것'이란 뜻으로 다분히 주관적인 판단에 기인하고 있습니다. 그렇기 때문에 '전문가들이 추천하는 저평가된 지역'이라는 것도 지극히 주관적 서술로서,참고에 그쳐야만 합니다.

저평가라는 개념은 '싸게 사서 비싸게 팔아 수익을 창출하는 행위'라는 투자의 기본개념과 일맥상통함으로서 투자분석자료의 정중앙에 위치하고 있습니다. 오늘은 이 '저평가'라는 개념을 조금더 자세히 들여다보겠습니다. 

◈ 시세보다 싸게 나온 매물 = 저평가 매물? 

시세보다 싸게 나온 급매물이라고 하여 무조건 저평가된 틈새매물로 판단하는 경우가 허다합니다. 해당 지역에서 시세하강곡선의 시작선에 있는 매물일수도 있고 물건 자체의 하자가 있을 수도 있으니 현장 상황과 물건 권리분석을 꼼꼼하게 체크하는 자세가 필요합니다.

* 급매물 판단법

1) 인근 지역 악재 유무 체크

2) 시장경제의 원리에 입각한 공급물량과 수요층 유입여부 체크 

(매도자우위시장/매수자우위시장 여부, 전월세 가격 변동 및 공실빈도, 

아파트 실거래가 매매 빈도 - 인터넷으로도 확인 가능)

3) 재개발/재건축 관련 방향성 및 추진여부 체크 

(시청, 도청, 구청 등 지자체 도시개발과 담당자와의 통화, 해당 지번의 토지이용계획확인원

등으로 확인 가능)

4) 전반적인 부동산시장의 흐름 분석 및 예측 

급매물과 시세보다 저렴한 매물은 성공투자의 보증수표인 '저평가된 틈새 매물'일수도 있지만 실패투자의 나락으로 떨어지는 '덫'일 수도 있음을 항상 명심하셔야 합니다. 

◈ 참된 저평가란? 

반대로 시세보다 비싸게 나온 매물이 저평가된 매물일 수도 있습니다. 재개발/재건축/리모델링 등 개발 호재를 바탕으로 지역 업그레이드에 따른 '시세상승의 시작선'일 수도 있기 때문입니다.

여기서 중요한 소스를 하나 발견할 수 있습니다. 그것은 바로 단순 '시세'의 비중을 크게하여 부동산투자를 접근할때 겪을 수 있는 시행착오에 대한 부분입니다. 결론부터 말씀드리자면 투자를 진행하는데 있어서 가장 큰 비중은 '시세'가 아닌 '시세차익'에 있어야 합니다.

시세차익이란 파는 시점에서 파는 시점까지 들어간 총비용이란 말입니다. 부동산 매매 계약을 결정할 시점부터 가장 명확해야 될 것이 바로 '언제 팔 것인가'입니다. 그 매도시점에 주된 포커스를 맞추어 투자하여야 한다는 것입니다. 제가 항상 강조하는 '무형적 가치(보이지 않는 가치)'에 이 시세차익이 숨어있습니다.

무형적 가치는 유형적 가치로 변하기 전까지는 시세에 반영이 안되기 때문입니다. '유형적 가치(보이는 가치)'는 이미 시세에 반영이 된 가치로서 시세차익과는 거리가 멉니다. 멋지게 들어서 있는 아파트는 누구나 쉽게 캐치할 수 있는 '보이는' 부분으로서 유형적 가치입니다.

이 반대개념이 바로 '저평가'의 참된 의미라 할 수 있는 '무형적 가치'라 할 수 있겠습니다. 이 참된 저평가의 의미대로 투자를 진행하는 것이 시대적 흐름에 발맞춘 과학적 투자방법이라 하겠습니다. 참된 '저평가'의 의미를 다시 한번 정리하면서 이만 글을 줄이겠습니다. 

* 참된 '저평가'의 의미

1) '사는 시점' 보다 '파는 시점'에 포커스를 맞춰야

2) '시세'보다는 '시세차익'의 개념으로 접근해야

3) 시세차익이란 '유형적 가치'가 아닌 '무형적 가치'에