지방 우수 학군 지역 뜰 듯

 

최근 그동안 대표적으로 소외된 지역인 노원구 일대 집값이 가파르게 상승하고 있습니다. 대장주 노원구 집값이 연일 가파르게 상승하니 지리적으로 노원구와 같은 선상인 도봉구, 강북구, 의정부시, 양주시, 동두천시 일대 집값도 노원구에 묻혀서 가파르게 상승하는군요.

 

그럼 노원구, 도봉구, 의정부시, 양주시 일대 집값이 왜 강세일까요?

 

필자는 그 이유를 과거 부동산 및 개발 역사에서 찾고자 합니다.

 

그럼 1980년대로 거슬러 올라가 볼까요?

 

1980년대 초반에 오늘날 강남 최고의 주거지 대치동 일대 빅3아파트(우성,선경,미도)를 분양했고 그리고 몇년뒤 양천구 목동 신시가지 아파트를 또 그 후엔 노원구 상계동 일대 신시가지 아파트를 분양했습니다. 오늘날 서울 시내 최고의 학군 강남구 대치동, 양천구 목동, 노원구 중계동 일대 아파트를 이 시기(1980년대)에 분양했군요.

 

1987년 하반기~1991년 상반기까지 햇수로 5년 동안 전국 집값이 폭등할 때는 강남, 강북할 것 없이 위 학군 우수 3개 지역(대치동, 목동, 중계동) 집값도 동반 상승하였습니다. 그러나 2001년~2005년까지 강남권(버블7지역) 집값이 폭등할때는 위 3개 학군 우수 지역 중 유독 노원구 중계동 일대 집값만 철저히 상승 대열에서 소외되어 있었습니다.

 

구체적으로 말씀드리자면 노원구, 도봉구, 의정부시 일대 집값은 2000년대 초반 강남권 집값이 상승할때 상승 대열에 편승하는듯 하다가 2003년 여름쯤인가? 집값이 정점에 달한 후 2006년 상반기까지 집값이 줄곧 내리막 길을 걸어 급기야 2006년 상반기에는 그동안 거의 집값이 안오른 원상복귀 상태로까지 간걸로 알고 있습니다.

 

강남권 집값이 상승할때에 상승 대열에 끼지못한 위 노원구 일대는 학군 우수 지역이라는 기본 호재와 또 교통 호재(경원선 전철 개통, 수도권외곽순환도로 개통)를 안고 2006년 하반기부터 비강남권 집값 상승을 주도했습니다.

 

특히 작년말 수도권외곽순환도로 개통으로 교통 여건이 확연히 개선돼 수요자의 인식이 많이 달라진 것이 집값 상승에 큰 영향을 미친 것으로 기인됩니다.

 

사실 노원구 일대는 수도권1기 5개 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동) 건설 지역과 위치적으로 많이 떨어져 있는 지역이며 1989년 4월 분당, 일산신도시 발표전에 신도시 후보지로 동두천시 일대가 거론되었으나 안타깝게도 탈락되어 이쪽 지역(의정부시, 양주시, 동두천시)은 그동안 거의 개발의 뒤안길을 걸었습니다.

 

그러나 예전과 달리 주한미군 부대 이전으로 광활한 미군부대 후적지를 개발할 여력이 생겼고 또 특히 노원구 일대하면 그동안 출,퇴근시 교통지옥 지역으로 인식되었으나 작년말 수도권외곽순환도로 개통으로 교통 여건이 확연히 개선되는 등 큰 변화를 가져왔습니다.

 

교통 여건이 개선되었으니 당연히 집값이 올라야 겠죠.

 

그리고 서울시청을 중심으로 하여 의정부시와 고양시, 양주시와 일산신도시는 실측거리로 비슷한 반경에 위치해 있는데 집값은 양주시와 일산신도시가 너무나 많은 차이가 나네요.

 

양주시 일대는 수도권외곽순환도로 개통으로 교통 여건이 확연히 개선되었는데도 불구하고 집값은 확연히 낮아 향후 집값 상승 여력이 충분할 것으로 예견됩니다.

 

필자는 위와같은 교통 여건 개선으로 생활편의적인 측면에서 의정부시와 고양시, 양주시와 일산신도시 같은 맥락으로 보고 있습니다.

 

참고로 최근 모 부동산정보업체의 집값 조사에 의하면 과천, 분당, 의정부, 양주, 동두천 평당 평균 매매가는 각각 3396만원, 1905만원, 721만원, 552만원, 405만원이네요.

 

절대금액으로 봐서 양주시 평당 평균 매매가는 과천의 6분의 1, 분당의 3~4분의 1 가격에 불구합니다.

 

최근 수도권 집값 상승률 1위가 양주시이던데 다 그만한 이유가 있는 것으로 보이네요.

 

개인적으로 볼때 이쪽 지역의 집값이 아직도 저렴해 총선이후 중.대형아파트 대세가 온다고 하더라도 이쪽 지역이 여타지역보다 집값 상승이 유리해 보이네요.

 

2001년~2005년 강남권(버블7지역) 집값 폭등에만 그치지않고 2006년말부터 비강남권 집값이 상승하는 것은 2009년 고액권지폐 발행 예정 그리고 최근 인플레로 인한 돈 가치의 하락으로 기인됩니다.

 

2001년 강남 학군 우수지역에서 촉발된 집값 상승이 지금은 비강남권을 뜨겁게 달구고 있습니다.

 

이렇듯 수도권 집값이 폭등하고 있는 반면 지방광역시 집값은 요지부동이네요.

 

인플레로 인한 돈 가치의 하락이라는 측면에서 볼때 조만간 지방광역시 집값도 움직임이 있을 것으로 예견됩니다.

 

최근 부산 해운대구 일대 집값이 6~7년전 최고 시세를 경신하는 등 집값 대폭 상승 조짐이 보입니다.

 

강남권, 비강남권 모두 집값 상승의 진원지는 학군 우수 지역이라는 점을 미루어 볼때 향후 지방광역시 집값이 상승하게 된다면 지방광역시 역시 학군 우수 지역을 중심으로 집값 상승이 있을 것으로 예견됩니다.

 

참고로 지방광역시 학군 우수 지역으로 인천 연수구 송도동, 부산광역시 해운대구.수영구, 대구광역시 수성구, 대전 서구 둔산동.노은동, 울산 남구 신정동, 광주 봉선동.일곡동이 있습니다.

 

강남권 집값이 올라갈때 비강남권 집값은 절대로 못 올라간다고 했습니다. 그러나 비강남권 집값이 폭등했습니다. 이번엔 수도권 집값만 올라가지 지방 집값은 절대로 못 올라간다고 합니다. 과거 1987년 하반기부터 1991년 상반기까지 햇수로 5년동안 강남, 강북, 수도권, 비수도권 할 것없이 전국 집값이 폭등한 전례가 있습니다.

 

상식적인 선에서 생각하면 지방 집값도 못 올라갈리가 없습니다. 다만 시차만 있을뿐 그 시기가 언제이냐 하는 것이죠. 개인적으로 볼때 그 시기가 코앞에 다가오고 있는 것 같습니다.

 

 

 

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