얼마전 강북권 부동산 안정화대책이 나와 현재 전반적으로 부동산 시장은 조정상태입니다. 그러나 현지 부동산 중개업소에선 대부분 향후 중대형 대세가 올 것 이라고 믿고 있습니다.
왜 하필 현시점에 향후 중대형 대세가 올 것 이라고 믿고 있는지 필자는 그 이유를 과거 부동산 시장 흐름에서 찾아보도록
하겠습니다. 필자는 과거 부동산 얘기를 즐겨합니다. 왜냐하면 과거 부동산 시장 흐름에서 미래 부동산 시장 흐름을 어느정도 예측할 수 있기
때문입니다.
자~ 그러면 1980년대 후반부로 거슬러 올라가 볼까요?
1985년 하반기부터 3저 경기(저금리, 저유가, 저원화가치)가 불어닥쳐 그때 우리나라 경제 잘 돌아갔습니다.
경제가 잘 돌아가자 1987년 하반기부터는 그동안 잠자고 있던 부동산 경기가 꿈틀되기 시작했습니다.
1987년 하반기부터 1991년 상반기까지 햇수로 5년동안 전국적인 부동산 경기 대싸이클 시기였는데 1987년 하반기~1988년 까지는
소형아파트 전성시대, 1989년 하반기~1991년까지는 중대형아파트 전성시대였습니다.
1987년 봄에 서울 송파구 오륜동 88올림픽아파트를 분양했습니다.
그때 30평대는 프리미엄이 제법 붙었으나 40~50평대 이상은 프리미엄이 미미한걸로 기억됩니다. 1987년 하반기부터 전국 부동산 가격이 폭등하자 정부는 급기야 아파트 공급대책의 일환으로1989년 4월 분당, 일산신도시 건설계획을 발표했습니다.
분당, 일산신도시 건설계획 발표가 있은 후 그해말 부랴부랴 현대산업개발을 필두로 하여 분당신도시 시범단지 아파트 분양이 시작되었구요. 이때 강남권에 사시는 분 들이 좀 더 넓은 아파트 평수로 옮기기 위해 분당, 일산신도시 중대형아파트를 많이 신청한걸로 알고있습니다.
이때 1987년~1988년 2년동안 소형아파트 전성시대, 1989년~1991년 3년동안 중대형아파트 전성시대 등식이
형성되었습니다. 이 등식을 그대로 답습했는지 2000년대 초반부터 버블7지역 부동산 열기가 있을 때 2001년~2002년 2년동안은 강남권
재건축(소형) 전성시대, 2003년~2005년 3년동안은 강남권 중대형아파트 전성시대가 왔습니다.
그대로의 답습이라기 보다는 어찌보면 부동산 경기 대싸이클 초기에 소형으로 매수세가 몰려 열기가 어느정도 고조되면 얼마뒤 자연스럽게 중대형으로 전이되는 현상으로 해석하고 싶네요. 사례로 이러한 과거 1980년대 후반부 전례가 2000년 전반부 부동산 시장에 그대로 적용되니 필자는 과거 부동산 시장 흐름을 파악하는데 노력을 게을리하지 않고 있습니다.
그래서 우리는 어떤 분야이든간에 역사를 공부하게 되는가 봅니다.
2001년~2005년까지 햇수로 5년동안 강남권 부동산 가격상승 대폭풍이 있은 후 대부분 사람들은 향후 부동산 시장이 깊은 조정에
들어갈 것 으로 예상했습니다. 그러나 2006년 하반기부터 강북권 부동산 시장 대반란이 있은 후 현재까지 진행되고 있구요.
강북권 대세에 힘입어 최근에는 과거 버블7지역처럼 신버블7지역이란 신조어가 탄생하기에 이르렀습니다. 신버블7지역 노원구, 도봉구, 중랑구, 강북구, 금천구, 인천 연수구, 의정부시 중 금천구, 인천 연수구를 제외한 나머지 5개 지역은
지리적으로 노원구를 중심으로한 인근 지역입니다.
그래서 우리는 북측에 위치한 이들 지역을 총체적으로 강북권이라고 합니다. 범위를 넓게하면 양주시, 남양주시, 동두천시, 포천시까지 강북권으로 보이네요.
노원구 중계동은 강남구 대치동, 양천구 목동과 함께 서울 빅3 학군이라고 할 수 있는데 2000년대 전반부 강남 대세때 철저히 소외되어
있다가 수도권외곽순환도로 개통으로 인한 교통 호재 그리고 저평가된 지역의 매수세와 맞물려 2006년 하반기부터 현재까지 강북권 부동산 시장의
최선봉에 있습니다.
개인적으로 노원구 일대의 집값 폭등은 이유있는 상승으로 보여집니다.
아시다시피 2006년~현재까지는 강북권(신버블7지역) 소형아파트 전성시대입니다.
그러나 1987년~1988년까지 2년동안은 강남권 소형아파트 전성시대, 1989년~1991년까지 3년동안은 강남권 중대형아파트 전성시대 2001년~2002년까지 2년동안은 강남권 재건축(소형) 전성시대, 2003년~2005년까지 3년동안은 강남권 중대형아파트 전성시대가 있었듯이 2006년~현재까지 강북권(신버블7지역) 소형아파트 전성시대가 지나가면 2008년~2010년 정도까지는 강북권(신버블7지역) 중대형 전성시대가 도래할 것 으로 예견됩니다.
얼마전 강북권 부동산안정화대책은 강북권 소형아파트 전성시대에서 강북권 중대형아파트 전성시대로 가기위해 큰 획을 그어놓는 대책으로 의미가
있다고 생각됩니다. 이미 현지 부동산 중개업소에서는 가을쯤 중대형아파트 대세가 올 것 이라고 공공연히 인식하고 있고 또 거기에 맞춰 고객에게 투자 권유를
하고 있는 것 으로 얘기가 들려옵니다.
모든 일엔 때가 있다고 생각하는데 지금은 위의 과거 여러가지 등식 및 지표로 보아 중대형아파트 전성시대 길목에 있는 것 으로 보여지네요. 이상은 소형아파트에서 중대형아파트로 전이되는 이유를 전반적으로 설명해 드렸습니다.
또 하나 이번에는 아파트 평형대가 아닌 지역별 순환에 대해서 말씀드리도록 하겠습니다.
올 1월~3월까지는 강북권 특히 강북권 불루칩이라고 할 수 있는 노원구, 도봉구, 강북구 빅3구의 집값이 폭등했는데 이들 지역의 집값
상승에 부담을 느꼈는지 봄 이사철이 끝날 무렵인 4월달엔 강북권 옐로칩의 선두주자라고 할 수 있는 중랑구 집값의 상승율이 월등히 앞선 지표가
나타났습니다.
그래서 필자는 가을 부동산시장에선 지역별로는 노원구, 도봉구, 강북구보다 중랑구가 유리한 고지에 있다고 보며 평형대로 봐서는 노원구,
도봉구, 강북구 소형아파트보다 중대형아파트가 유리한 고지에 있는 것 으로 보이네요.
여기서 참고로 최근 들어와서는 중랑구의 유일한 대규모 택지개발지구인 신내택지개발지구가 참 예쁘보입니다. 개인적으로 가을 부동산 시장도 역시 종전처럼 강남대세로 순환하는 것 이 아닌 강북대세가 계속 유지될 것 으로 전망됩니다.
왜냐하면 지금은 2009년 고액권지폐 발행예정, 고유가 및 곡물가 인상 등 으로 인한 인플레 체제이기 때문에 인플레를 상쇄하기 위하여
가격이 저렴한 아파트가 계속 상승해야 하기 때문입니다. 아직도 가격이 싼 아파트는 신버블7지역을 포함한 강북권에 많이 몰려있습니다.
이러한 강북권을 포함한 소외된 지역의 대세를 강남권이 쉽사리 꺾지는 못 할 것 이구요.
부동산 시장의 평형대, 지역별 순환은 물 흐르듯 자연스럽게 진행되고 있습니다.
모든 시장 원리엔 다 때가 있는 것 같습니다. 지금은 저평가된 중대형아파트를 매수할 때입니다.
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