현재 4.9 총선이 끝난지 한달이 가까워 오긴 했지만, 아직 부동산 시장에는 전반적으로 봄기운이 제대로 돌고 있지는 않는 상황이다. 서울과 수도권은 강북일대 뉴타운이나 재개발호재가 있는 지역의 연립, 다세대 및 노원구일대 소형아파트를 제외하면 총선전보다는 다소 나아지긴 했지만 서울강남과 과천, 분당, 용인, 수도권 2기 신도시등은 아직까지는 큰 변화의 조짐은 없는 상태다.

 

그도 그럴 것이 현재까지 규제완화에 대한 말만 많았지 정부가 실질적으로 규제를 완화한 것은 1가구 1주택 고가주택 장기보유자 양도세 완화 1가지만 확정적으로 발표했고 다른 규제완화에 대해서는 이렇다 할 가시적인 결과가 나오지 않는 상태가 지속되고 있기 때문이다.

 

또한 일부 상승하는 지역의 경우 극히 일부지역 위주로만 국지적 상승을 보이는 것인데, 전체적으로 보면 12만가구에 달하는 미분양물량이 여전히 적체되어있는 등 사실상 외환위기 이후 사상 최악의 침체국면이라고 볼 수 있다.

 

최근 상담을 하다보면 “분양받은 집으로 이사를 가야하는데 살고 있는 집이 팔리지도 않고 몇 달째 집을 보러오는 사람도 없다”는 하소연이 가장 많다. “대체 언제쯤 집값이 오를까요? 아니 언제쯤이면 제가 급매로 내놓은 집이 팔릴 수 있을까요?  석달째 집보러 오는 사람이 한명도 없어 가슴이 조마조마합니다” 하는 문의가 대부분이다.

 

필자는 “총선이 끝난지 한달도 안됐으니 하반기까지는 (방금 위에서 언급한 일부 극소수의 국지적 상승지역이 아닌 이상 )당분간 맘고생을 하셔야 할겁니다. 올 하반기 가을부터 점차 거래가 늘면서 급매물이나 저평가된 물건이라면 매도하기가 지금보다는 한결 나아질 것입니다”라는 답변을 주로 해준다.

 

그렇다면 올 하반기 이후에는 현재의 부동산 침체국면이 타개될 활로가 마련될수 있을까? 일단 MB정부의 부동산 공약중 상당수가 규제완화에 초점이 맞춰져 있는 상태다. 따라서 총선이 끝난 상황에서 더 이상 일시적인 부동산시장 불안을 염려하여 당초 이명박 대통령의 주요 공약이었던 부동산규제완화를 더 이상 눈치만 보며 미룰수는 없을것으로 전망된다. 고가주택 양도세기준 상향 및 종부세 손질, 대규모 미분양사태에 대한 다양한 조치들이 하반기부터는 계속 쏟아져 나올것으로 보인다.

 

전매제한완화나 1가구 2주택 중과, 대출규제 등 각종 규제들에 대한 재검토 및 부분적 손질이 불가피한 상황이므로 올 하반기 이후부터는 이들 규제완화정책이 점차 가시화되면서 부동산시장의 판세는 차츰차츰 변화될 가능성이 높다.

 

현재 주택시장의 가장 큰 문제는 12만가구에 달하는 대규모 미분양 사태다. 부동산 정보업체 등의 자료를 살펴보면 2008년 5월 현재에도 미분양 대란으로 인해 수도권이 몸살을 앓고 있는데도 불구하고 5월까지 분양가 상한제를 피해 대규모로 밀어내기식 분양물량이 줄줄이 대기중이어서 파격적인 규제완화, 예컨대 수도권 투기과열지구해제나 투기지역해제, 전매제한 완화 및 재당첨 금지 완화 같은 특단의 조치가 선행되지 않는 한 미분양 대란은 상반기까지 이어질것으로 전망된다.

 

미분양의 주범이 과거와 달리 분양가가 높은 중대형물량위주여서 고가주택의 경우 대출 규제 등으로 쉽게 접근하기 어려운 문제점이 있는데다 분양가 상한제를 피해 억지로 밀어내기분양을 하다 보니 고분양가로 메리트가 반감되어 실수요자들이 더욱 외면할가능성이 높은 만큼 사상 초유의 대규모 미분양사태는 당분간 지속될 전망이다. 따라서 집값판세는 MB정부의 특단의 대책이 없는 한 총선은 끝났더라도 약보합세를 한동안은 유지할것으로 보인다.

 

그러나 미분양사태가 계속 걷잡을 수 없는 지경까지 확산된다면, 규제완화는 당연한 수순이 될 것으로 필자는 전망한다. 따라서 재차 강조하지만 전매제한 완화나 수도권 투기과열지구 해제, 대출규제 완화 같은 실질적인 조치들이 가시화된다면 미분양물량의 해소나 기존주택시장의 분위기는 하반기부터 차츰 반전될것이다.

 

미분양이 넘쳐 투기가 냉각된지 이미 오래인데, 투기과열이라고 하여 규제만 한다면 제정신이 박히지 않은 정부라면 몰라도 규제를 풀어 미분양 사태를 해소하는 것이 정책 입안자들의 책무이기 때문이다. 따라서 올 하반기 이후부터는 이제 서서히 참여정부 5년간 지독히도 옥좼던 부동산 규제들을 시장상황을 봐가며 완급조절을 전제로 대폭적인 손질(규제완화)이 뒤따를것이다.

 

따라서 역발상 투자자라면 지금 부동산시장이 미분양 사태와 각종규제들로 인해 상당폭 조정된 급매물이나 유망지역 미분양물량을 선점하는것도 좋은 대안이 될것이다.

 

TIP: <김소장의 부동산 핵심 Q&A>

Q: 송파신도시 신혼부부용 공급 아파트의 투자가치는 어느정도인가요?

A: 최근 정부가 마무리짓고 있는 신혼부부용 주택공급 로드맵의 경우 투자가치가 높은 112㎡(34평) 물량은 전혀 없고, 최대면적이 79㎡(24평)이하 물량만 공급됩니다. 더구나 주택공급 예상물량이 매년 전국기준으로 5만가구라고 했을 경우 투자성을 확보키 어려운 소형 임대주택등을 제외하면 투자가치가 있는 송파신도시나 광교신도시등에서 공급되는 79㎡물량은 소량에 불과하여 분양주택의 경쟁률은 매우 치열할 전망입니다.

 

또한 전매제한도 뒤따르게 됩니다. 그러나 서울거주 신혼부부라면 일단은 송파신도시 신혼부부용 분양주택에 청약하시는것이 바람직합니다. 79㎡ 신혼부부용 분양주택에 청약하여 당첨되는 경우 분양가가 주변시세보다 훨씬 저렴할것으로 보이는만큼 시세차익은 당첨즉시 최소 2억원 이상 최대 3억원정도는 무난할것으로 전망되므로 신혼부부라면 일단 송파신도시 신혼부부용주택에 청약하시는게 바람직합니다.

 

 

글: 김 경우 [부동산투자, 마지막 5년을 잡아라!]저자 (2008.4.25刊)