어둠 터널 뚫고 희망의 시장으로 전환 기대

 

최근 서울 및 수도권 부동산시장과 달리 지방 부동산시장은 미분양 물량 적체 등으로 인해 시장기능이 거의 마비되어 있는 상태입니다. 얼마 전에 지방광역시 투기과열지구를 일부 해제해도 시장은 싸늘한 반응을 보일 뿐입니다.

 

그러나 필자는 지금부터 지방 부동산시장, 빛이 보일 수 있는 몇가지 가능성을 나름대로 서술해 보도록 하겠습니다. 코스피지수가 2000포인트를 돌파한 이후 현재 1800포인트에 머물고 있습니다.

 

2005년도 하반기에 종전 마의 지수인 1000포인트를 돌파한 이래 햇수로 3년만에 2000포인트를 돌파했는데, 일부 증시전문가들은 2009년께 코스피지수 3000포인트 돌파를 예상하고 있습니다.

 

2005년 하반기를 기점으로 하여 증시는 대세상승 진입, 부동산시장은 2005년 8.31 부동산대책으로 대세 하락에 접어들었다고 볼 수 있는데 지금 증시는 1989년 이래로 오는 대싸이클 기조에 놓여 있는건 부인할 수가 없습니다.

 

1989년부터 2005년 상반기까지는 코스피지수 1000포인트 등락을 거듭하는 증시 소싸이클 시기라고 할 수 있고, 부동산경기는 1991년부터 현재까지 소싸이클 시기에 해당된다고 할 수 있습니다.

 

증시(코스피지수) 소싸이클 시기와 부동산경기 소싸이클 시기는 통상 일정한 시차를 두고 동조화현상을 보이는데, 2001년도부터 2005년도까지의 부동산경기 소싸이클 시기 땐 유독 빅7지역 집값만 예외적으로 폭등세를 나타냈습니다.

 

개인적으로 볼때 그동안 폭등세를 보인 빅7지역의 집값은 상당기간 동안 조정을 거칠 것으로 예상됩니다. 주가와 부동산경기의 2년 시차상 올 하반기엔 부동산경기, 대싸이클 시기가 도래할 차례입니다.

 

단, 부동산경기 대싸이클 시기가 도래하더라도 부동산경기 소싸이클 시기때 폭등세를 보인 빅7지역의 집값은 향후 재상승에 한계가 있을 것으로 보이며 그동안 소외된 여타 지역의 집값과 소외된 부동산상품(땅,상가등)은 부동산경기 대싸이클 시기를 맞아 강한 상승 탄력을 보일 것으로 예견됩니다.

 

이를 반증이라도 하듯이 작년 하반기부터 강북, 수도권 이북 집값은 강한 상승 탄력을 보여주고 있습니다.

 

지방 부동산경기도 이러한 맥락에서 본다면 이번 대선을 기점으로 부동산경기, 대싸이클 시기에 편승하여 강한 상승 탄력을 보일 것으로 전망됩니다. 증시 대세는 곧 경제 대세이고 부동산경기 대세이기 때문입니다.

 

1993년도부터 2005년도까지는 반도체산업이 우리나라 산업경기를 주도해 왔습니다. 2006년도부터는 철강, 조선등 재래산업이 우리나라 산업경기를 주도하고 있구요.

 

현대중공업 주가가 15,000원대에서 400,000원대까지 무려 20배이상 상승하였고 POSCO 주가도 바닥에서 10배 정도 상승했는게 이를 말해주고 있군요.

 

아시다시피 POSCO, 현대중공업의 본사는 지방에 소재하고 있습니다. 위 2개 기업의 주가상승은 지방 경제와 지방 부동산시장에 긍정적인 측면이 많습니다.

 

기업이 잘 돌아가면 해당기업 및 협력업체 근로자의 삶의 질이 높아지고 또 해당기업 근로자가 우리사주를 현금화할 경우 그 자금이 부동산시장으로 흘러들어갈 수도 있기 때문입니다.

 

2009년도에 5만원, 10만원권 고액권 지폐가 발행될 예정이라고 합니다. 종전 1만원권에서 10만원권이 발행되니 단순 계산해 보면 10배 상향입니다. 돈 가치가 10분의 1로 추락하는 느낌이 드는건 부인할 수가 없구요.

 

IMF 직후인 1998년도에 코스피지수가 300포인트 아래로 추락했습니다. 2009년도까지 코스피지수가 3000포인트를 돌파한다고 가정하면 300포인트에서 3000포인트까지 무려 10배 상승하게 됩니다. 이를 부동산에 접목시켜보면 IMF 직후 부동산가격 최저점에서 향후 10배까지는 부동산가격도 상승해야 한다는 얘기로 들리기도 하네요.

 

지금은 인플레 진행중인 상태이므로 이 또한 지방 부동산시장에 긍정적인 측면이 많습니다. 1987년 노태우정권 출범과 동시에 대규모 국토개발계획인 서해안개발계획을 발표했습니다. 2002년 노무현정권 출범땐 행정중심복합도시, 혁신도시, 기업도시를 발표했는데 이로써 지방균형발전의 초석을 깔았습니다.

 

다음 정권때는 선진국으로 도약하기 위해서 대규모 국토개발계획을 발표할 가능성이 많은데 대규모 국토개발사업은 곧 내수경기의 진작이라고 할 수 있습니다. 대규모 국토개발사업의 전개는 지방 부동산시장으로서는 플러스적인 측면이 많다고 보구요. 2008년 북경올림픽 개최를 앞두고 중국에서는 종전 주식에서 이익 실현한 자금이 이미 부동산시장으로 옮겨 붙었다고 합니다.

 

1988년 서울 올림픽 개최 1년전인 1987년 한국 부동산시장의 초기 움직임과 유사한 점이 많네요. 우리나라는 1987년 하반기~1991년 상반기까지 햇수로 5년동안 전국 부동산 가격이 폭등한 전례가 있습니다. 한국과 이웃한 중국 부동산시장의 흐름을 전혀 무시할 수는 없다고 보구요.

 

외국계 자본이 지방 상업용 부동산에 눈독을 들이고 있다고 합니다. IMF 직후엔 외국계에서 주로 강남부동산을 매입했는데 지금은 가격측면에서 유리한 지방 상업용 부동산에 관심을 돌리고 있다고 합니다. 이를 두고볼때 강남은 이미 2000년대 초반부터 IMF를 졸업했고 지방은 이제부터 IMF를 벗어난다고 해석하고 싶네요.

 

외국계가 이미 부산 해운대 스펀지(대형 쇼핑몰)와 대구 밀리오레를 각각 1030억원과 950억원에 사들였습니다. 최근 대구 구 대동은행 본점(수성구 소재)이 영국계 부동산펀드에 412억 5천만원에 매각되었고 이번엔 호주계 회사가 대구 우방랜드 테마공원에 1500억원 투자를 추진하고 있다고 합니다.

 

또 미국계가 최근 경남 진주 '마레제 백화점'을 680억원에 매입했다고 합니다. 작년 11월 3일자 조선일보에 세계적인 투자자 '짐 로저스'가 "강남을 팔고 강북을 사세요"라고 말한 기사가 나온 적이 있는데 그 즈음해서 강북아파트가 급등한 사실로 보아 우리는 합리적인 외국계 투자자의 투자 동향에 촉각을 곤두세우지 않을 수 가 없습니다.

 

이는 곧 현재 지방 부동산시장이 바닥이고 곧 바닥을 탈피할 수도 있다는 측면으로 보이기도 하네요. 오는 9월 1일부터 분양가상한제가 적용되지만 지방의 초고층아파트 분양가 고공행진은 멈출 줄을 모르고 있습니다.

 

지난 7월에 "부산의 강남" 해운대구 우동 센텀시티 내 주상복합아파트 대우월드마크 센텀을 분양했습니다. 종전, 부산 최고급 주상복합아파트의 경우 평당 1200만원대 이상 시세를 유지해 왔는데 이번 대우월드마크 센텀의 평균 분양가는 놀랍게도 평당 1655만원이었습니다.

 

고분양가임에도 불구하고 76평형 같은 경우 6.25대 1의 경쟁률을 보였다고 합니다. 올 연말 분양예정인 해운대구 우동 현대 아이파크 초고층아파트는 대우월드마크 센텀보다 더 높게 분양가가 책정될 것이라고 합니다.

 

분양가상한제 적용으로 분양가 인하 효과가 있다고 하지만 사실 내부적으로 깊숙히 파고 들어가보면 분양가는 소리없이 고공행진을 하고 있습니다. 이상 여러가지 상황을 놓고볼때 지방 부동산시장, 비록 지금은 빛이 안보이는 캄캄한 터널 속이지만 조만간 빛이 보이는 희망의 시장으로 전환될 것으로 예견됩니다.

 

글쓴이; 재테크맨 투자클럽 이주호