'3. 24. 1차 분양공고'▶ '3. 29 . 청약시작'▶ '5. 4. 당첨자 발표'

 

 판교 당첨시 2억 프레이엄! 새해 화두 - 판교 로또의 주인공이 되기 위한 007작전을 방불케 한다.

'여보세요'. '판교상담실'이죠? 모네타의 '진성효' 선생이죠? D데이 임박하면서 다양한 체널을 통한 전문가 상담과 판교설명회가 상담이 쇄도하고 있다.

그도 그럴 것이 참여정부들어 부동산대책이 나올때 마다 아파트값 고공 행진에 일반 국민들은 이상태로 가다간 정상적인 가계소득으로는 수도권에 집다운 집을 장만할 수 없다는 인식이 확산되고 있다.

저인 경우에도 네이버 카페 '경매114' 에서 판교 및 판교급 특별상담을 개설하고 있다.

 

판교는 일찌기 한양수도의 허파역과 인구 확산을 막기 위한 이중적인 포석으로 세계 유일의 그린벨트로 빼어난 입지를 자랑하고 있다.

 

금토산과 이를 에워싼 운중천의 형상은 마치 작은 서울을 상징할 만큼 풍수학적 배산임수의 길지로 역대 정부이래 집값 폭등과 투기병이 도질때 마다 개발브로커와 동조세력에 의한 개발실리보다는 제우스신의 뜻에 천혜의 환경을 잘 보존해 온 판도라의 주인공이었다.

 

인제 참여정부들어 보존명분보다 개발실리를 ？i아 개발과 분양이란 시험대에 오르면서 결국 역사의 소용돌이 속에서 전설로 남게 되었다.

 

그동안 수십차례 오진과 재처방을 밥먹듯이 해온 부동산 대책의 휴유증으로 집값 폭등과 고분양가로이어지는 정부정책에 신물이 날대로 난 일반 국민으로서는 더이상 사탕발림식 대책에 의존하다간 내집마련의 기회에 대한 실기는 물론, 현재 정상적인 가계소득 수준으로 도저히 내집마련을 장만할 수 없다는 산 교훈으로 거품만 양상하는 현상이 뚜렸해 지리라 예상된다.

 

최근 주공에 의하면 '꿈의 신도시' - '강남 대안도시'등 다양한 애칭을 갖고 있는 판교에 당첨시 33평 기준, 평당 분양가 1084만원으로 가정시 주변 시세와 유사한 분당 시범단지 서현동의 같은 평형대 평당 각격이 1600만원과 비교시 최초 분양자에게 최소 1억 6천만원 이상의 시세차익(프레이엄)을 안겨주는 것으로 파악되고 있다

 

분양 시기가 임박해 오면서 삼삼오오 모이면 너나 할 것 없이 당첨 확률을 높이기 위한 정보 수집과 해법 마련에 비상이 걸렸다.

 

'지피지기면 백전 백승' 청약통장별로 청약전략과 당첨비법을 집중 조명해 본다.

 

 

◆  3월 1차 분양개요

 

 

 이번 3월 분양개요를 보면 전 평형 전용 25.7평이하(중소형) 총 공급물량이 9,520세대로 이 중 분양 5,906(주공 2,219, 민간3,687)세대, 임대 3,614(공공임대 1918, 민간임대 1,696)세대가 10개사 동시분양과 인터넷 청약으로 3. 29 ~ 4.18(주공 4.13까지) 일정별 나누어 분양이 된다.

분양방법은 수백만명에 이르는 통장가입자의 청약과열을 막기 위해 분양과 임대, 성남권과 수도권, 무주택 우선순위 1, 2위와 일반 1순위등 구분되어 청약이 이루어 지는 만큼 제때 청약을 하지 않으면 응시도 못하고 탈락하게 된다.

 

 

◆ 청약통장별 가입자 및 당첨확률 추정

 

 

 2001년 12월 26이전 성남거주자로서 3월 24일 모집공고일 이전에 성남거주자 30% 배정과 나머지는 수도권(서울, 인천, 경기)에 배정하게 된다.

청약 및 당첨순위도 무주택세대주 1,2순위(무주택기간 10, 5년이상)에게 합 75%(40, 35)배정되고 나머지 25%를 가지고 일반청약 1순위(청약통장 2년이상 가입 세대주)에 배정되며, 당첨방법도 수도권1~3순 배정이 끝나고 탈락된 해당군 잔여 청약자들은 수도권에서 해당 순위에 재당첨 기회를 주는 방식으로 예컨데, 성남 무주택 최우선 순위인 경우 해당군에서 3번에 당첨기회, 수도권에서 재차 3번에 당첨기회로 도합 6번의 당첨기회가 주어진다.

 

청약통장 가입자는 작년 말 현재 청약저축과 청약부금 가입자가 각각 약 220만명, 예금자가 280만명 도합 720만명에 이르고 있다.

이중 가장 관심대상인 수도권 청약저축 가입자가 작년말 현재 약 49만여명 중 5년차 1순위자가 약 12만 3천여명으로 전체 1/4에 불과한 셈이다.

 

청약가능한 아파트별 경쟁률 추정(청약통장 100% 청약가정)은 1군인 성남시 청약저축 가입자는 주공 분양 46 대 1, 임대는 주공과 민간이 공이 30 대 1로 예상되고 있으며,

청약부금과 예금의무주택중 최우선순위와 우선순위, 일반1순위에 따라 6대, 20대, 300대 1의 경쟁률이 예상된다.그리고 가장 관심대상인 2군에 해당되는 수도권 청약저축 가입자는 주공 분양 300대 1, 임대는 주공과 민간이 공이 190 대 1로 전망되며,

청약부금과 예금의 무주택중 최우선순위와 우선순위, 일반1순위에 따라 40대, 170대, 2,300대 1로 추정된다.

 

◆ 청약자격에도 신중

 

이번 판교에 새로 적용되는 무주택 세대주 연령과 세대주 판정은 3.24 분양공고 전일까지 지역군별 주민등록상 세대 판정과 연령 계산을 한다.

무주택세대주라 함은 주민등록상 무주택기간을 포함한 세대주 기간을 합산하며, 세대주가 아니라도 만 60세이상의 직계존속을 부양하는 호주승계 예정자인 세대주인 경우와, 세대주가 사망, 결혼, 이혼, 배우자나 가족으로 세대주가 변경된 경우에도 종전 세대주의 기간을 합산 계산한다.

특히, 청약예금인 경우 3월 분양 규모는 전용 25.7평이하로 성남과 수도권인 경우 200 ~300만원(25.7평,30.8평)과 300 ~600만원(25.7평, 30.8평)짜리 청약예금에 가입된 상태라야 청약자격이 주어진다.

문제는 1차 분양규모가 30.8평이 아닌 25.7평이라 30.8평(서울등 수도권기준 600만원)인 경우 이번은 물론, 8월인 경우 2,000가구 이상 분양되고 있어 평형변경은 금물이다.

 

 

◆ 새로 도입되는 인터넷 청약 사전 대비해야...

 

 

 이번 판교청약은 다른 아파트 분양방식과 달리 10개사 동시 분양에 따른 수백만명의 청약꾼을 도저히 감당할 수 없어 인터넷 청약제를 도입하여 20일간 청약공고, 신청, 변경 그리고 결과를 발표하게 된다. 반면에 시간과 장소에 구애받지 않아 편리하지만 세대주, 주소, 무주택자 확인등 제반 정보를 직접 입력하는 과정에서 자칫 고의 또는 과실로 잘못 입력시 당첨후 부적격자로 판정과 함께 10년간 자격정지처분도 당할 수 있으므로 사전 철저한 대비가 요구된다.

 

우선 인터넷 청약에 대한 사전 대비책으로 청약통장(국민, 농협, 우리은행) 가입은행을 방문해 인터넷 뱅킹를 신청하고 , 해당은행 홈페이지에 가서 공인인증서(개인 무료)을 발급받으며, 인터넷 청약코너에서 모이 청약신청과 변경 그리고 당첨 결과를 확인하는 일연의 과정을 철저히 숙달시켜야 한다.

 

특히, 전자인증은 뱅키신청후 3일내 인터넷상에서 발급을 받아야 하고, 비밀번호도 3회이상 오류시 다시 해당은행에 가서 재발급 받아야 하는 시간적, 절차적 번거로움을 감안하여 가급적 발급당일 해당 은행 창구에서 담당자의 확인을 받고 전자인증과 실전 연습 그리고 인증번호 다운을 받는 것이 좋다.

그이후에도 수능에 대비하는 몸가짐으로 청약일정까지 반복 모이 청약연습은 물론, 주소변경등 제반과정을 완전히 정복해야 실제 청약시 실수를 범하지 않는다.

 

주공이 시행하는 공공분양 및 공공임대는 가입은행이 아닌 주공 홈페이지에서 청약과 당첨결과 처리되며, 민간이 시행하는 청약예금과 부금통장인 경우 가입은행 판교청약 홈피에서 따로 청약과 결과가 처리됨을 유의해야 한다.

 

 

◆ 중기투자 대비한 자금조달계획

 

 

 판교당첨이 2억원 내외 로또등식이 성립되고 있는 만큼, 전용 25.7펑이하인 경우 입주후 10년간 전매가 금지되며, 설령 전매한다 하드래도 최초 분양가에 공금리 및 도매물가 상승률을 감안한 추가금리를 적용해 주공에서만 인수하게 된다. 만약 이를 위반시는 10년간 자격정지와 형사상 제재도 당하게 된다. 게다가 장기 보유에 대비하여 자금조달 계획도 꼼꼼히 챙길 필요가 있다.

 

- 진성효(전 제주한라대 부동산지도교수, 부동산전문가활동, 경매114매니저)