2005년 여름 나는 내가 운영하는 웹사이트 칼럼을 통해 부동산시장이 침체될 것이라는 내용의 경고의 글을 썼다.  거품은 결국 꺼지게 될 것이고 파티도 끝날 것이라는 내용이었다.

많은 독자들이 감사의 메일을 보내왔다. 그러나 다른 많은 독자들은 비난 메일을 보내왔다. 특히 어떤 부동산 중개업자는 내게 전화를 걸어 “남의 사업을 말아먹을 작정이냐?”고 몹시 화를 내기도 했다.

 

이런 분들은 워런버펫의 통찰력을 배울 필요가 있다. “사람들은 종종 가치보다는 가격 변동만을 보고 투자결정을 하곤 한다. 이런 일은 사람들은 자기가 잘 모르는 분야에 투자하거나 남을 대신해서 투자할 때 발생한다.” 버펫은 핵심을 요약한다. “주식에 투자하는 이유 중에서 가장 바보 같은 이유는 주식값이 오르니까 산다는 것이다.”

 

개인적으로 나도 이렇게 말하고 싶다 “아무거나 투자해야겠다고 생각하는 이유 중에 가장 바보스러운 것은 가격이 오르니까 산다는 것이다.” 사람들은 실제로 이런 바보 같은 투자를 하고 있다. 하지만 이 사람들이 쇼핑할 때는 이러지 않는다.

 

바보들이 달려 든다.

 

예를 들어보자. 만약 세이프웨이(미국 대형마트) 매장내 모든 물건을 25% 할인 판매한다면 매장은 사람들로 북새통을 이룰 것이다. 그러나 주식시장이나 부동산 시장이 똑같이 할인 거래가 된다면 (보통 이런 경우를 거품붕괴 또는 폭락이라고 부른다) 대부분의 사람들은 시장에서 도망친다. 그들은 가격이 올라가고 다른 바보들이 더 높은 가격으로 매수주문을 낼 때까지 기다린다.

 

내가 생각컨데 약 90%의 투자자가 가치가 아니라 가격 움직임에 따라 투자한다. 2000년부터 2004년 부동산시장처럼 보시다시피, 물가가 계단식으로 오르기 시작하면 아마추어투자자가 프로로 전환해서 부동산 값을 튀겨서 매매하기 시작한다. 예를 들어 20만달러에 집을 사서 몇 달 후에 25만달러에 파는 식이다.

 

대부분의 주식투자자들도 마찬가지다. 투자용어로 값을 튀겨서 매매하는 것은 “더 멍청한 바보이론 (Greater fool theory of investing)”이라고 한다. 어떤 투자대상을 보유하기 위해 사는 것이 아니라 자기보다 더 바보에게 팔기 위해 산다는 것이다.

 

다가오는 폭락

 

여러분도 아시다시피 부동산시장 붕괴가 올 것이라는 것은 다 알고 있다. 다만 그 시기가 언제인지를 모른다는 것이 문제다.

 

시장에서는 부동산 자금이 빠져 나와 증시로 유입될 것이라는 예측이 설득력을 얻고 있다. 또 다른 예측은 나는 이것이 맞다고 보는데, 원자재 가격의 상승으로 인해 부동산시장이 붕괴할 것이라는 것이다.

 

그러나 이러한 루머들은 버펫이 말한 “가치보다는 가격움직임에 따라 투자하는” 투자자들에게나 영향을 미친다.  높은 가격과 변동성이 시장을 지배하는 기간 동안에는 가격보다는 가치에 주목해야 한다.

 

그러나 기존의 행동을 멈추고 가치에 주목한다는 것은 굉장히 어려운 일 중의 하나다. 특히 가격과 변동성이 같은 방향일 때 그렇다. 가격이 떨어질 때 팔고 싶은 압박을 참고 가격이 오를 때 사고 싶은 압박을 참는 것은 매우 어려운 일이다.

 

매수 최적기

 

시장이 붕괴됐다고 치자. 나는 매수적기가 오기 때문에 이런 경우를 아주 좋아한다. 이시기에 진정한 가치를 발견하기가 쉽기 때문이다. 너무 많은 사람들이 자산을 팔아대기 때문에 상대방은 협상이 쉽고 더 나은 거래를 할 수 있다.

 

시장 붕괴기가 가장 좋은 시기이기는 하지만 시장에서 비관론이 팽배해 지면 올바른 매매 결정을 하기 힘든 경우들이 많다. 나는 90년대 말 금값이 온스당 275달러에 매입했다. 그 정도 가격이면 무척 싼 가격이었는데 당시 소위 전문가라고 불리는 사람들은 금을 “개”라고 평가절하하고 사람들에게 닷컴 주식이나 하이테크 주식을 매입해야 한다고 추천했다. 오늘날 금값은 온스당 500달러를 넘고 있으며 같은 전문가들은 금을 분산이 잘된 포트폴리오의 한 부분으로 추천하고 있다. 비싼 조언이란 이런 걸 두고 하는 말이다.

 

요컨데 현재 시점은 매수나 매도를 하기에는 어려운 시점이다. 부동산가격은 높고 이자율은 상대적으로 낮다. 주식시장은 상승세다. 미국 달러가치는 낮고, 금은 높다. 기름과 가스값은 올랐고 투자처를 찾는 유동자금은 엄청나게 많다.

 

그러므로 과거 어느 때보다 현재 시점이 가치에 주목해야 할 시점이라는 것이다. 가격이 낮을 때 가치를 찾는 것은 쉽다. 가격이 높을 때 가치를 찾는 것은 어렵다. -이것은 당신이 더 똑똑해지고 더 경계하고 본능적인 조건반사에 흔들리지 않아야 한다는 것을 의미한다.

 

워런버펫의 말로 끝을 맺고자 한다. “썰물이 빠져나간 후에야 벌거벗고 헤엄치는 사람이 누구인지를 알 수 있다” 내가 보기에는 특히 부동산 시장에 벌거벗고 헤엄치는 사람들이 많이 있다.

 

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*이 글은  기요사키측과의 독점계약에 의해 모네타에서만 제공되는 연재컬럼입니다.