2009년부터 달라지는 주택 세금과 세테크 전략(1): 중요 내용과 영향

 

주택과 관련한 2009년도 세제 개편의 주요 내용은 종부세와 양도세 2가지이다. 앞으로 아래 Ⅰ~Ⅳ의 순서로 총 4차례에 걸쳐 2009년부터 달라지는 주택 세금을 살펴보도록 하겠다. 먼저 개정 세법의 중요내용과 영향을 살펴보고 다음으로 1주택자와 2주택자 및 3주택 이상자의 세테크 전략을 싣도록 하겠다. 개정세법의 모든 내용과 많은 세테크 전략을 전부 담을 수 없다는 점에 유의해서 각자의 경제적 여건과 경제상황에 맞는 세테크 전략을 설정하는 것이 바람직하다.

 

<글 싣는 순서>

Ⅰ. 중요 개정 내용과 영향: 종부세와 양도세 개편 내용과 영향

Ⅱ. 1주택자 세테크 전략

Ⅲ. 2주택자 세테크 전략

Ⅳ. 3주택 이상자의 세테크 전략

 

 

1. 종부세의 개정 내용과 영향

먼저 주택 종부세는 헌법재판소의 위헌판결에 따라 세대별 6억원에서 개인별 6억원으로 부과기준을 변경하였다. 이와 함께 세율도 1~3%에서 0.5~2%로 낮추었다. 특히 1세대 1주택자는 최대 70%까지 세액공제를 받을 수 있어서 세부담이 대폭 줄어든다. 1세대 1주택 단독명의인 경우 기초공제 3억원 추가하여 공시가격 9억원 이하이면 종부세를 내지 않아도 된다.

 

	개정	비고
기준금액	인별 공시가격 6억원(1세대 1주택 단독명의시 9억원)
과세표준과 세율	과표 6억 이하 6억~12억 12억~50억 50억~94억 94억 초과 세율 0.5% 0.75% 1% 1.5% 2% ※ 과표적용율: 80%
1세대1주택 세액공제	장기보유: 5년 이상-20%, 10년 이상- 40% 고령자: 60세 이상-10%, 65세 이상-20%, 70세 이상-30%	최대 70%

 

종부세 개정에 따른 공시가격대별 2009년 종부세 예상액을 보면 아래 표와 같다. 표에서 보듯이 내년부터 종부세 부담은 시세 대비 0.03%~0.3%정도로 미미한 수준이다. 종부세 자체는 예전처럼 주택의 보유와 매매의 중요 판단요소로 작용하지 못할 것이다.

 

<공시가격대별 2009년 종부세 예상액>

공시가격	종부세	공시가격	종부세	공시가격	종부세
6억원	0	11억원	50만원	20억원	270만원
7억원	10만원	12억원	60만원	25억원	500만원
8억원	20만원	13억원	70만원	30억원	750만원
9억원	30만원	14억원	90만원	35억원	1,000만원
10억원	40만원	15억원	120만원	40억원	1,250만원

참고> 종전에 비해 종부세 부담이 현저하게 줄어드는 것은 사실이나 재산세 등의 보유세 전체가 얼마나 줄어드는가를 주시해야 한다. 특히 정부에서 추가로 재산세와 종부세를 통합하려고 계획 중이다. 따라서 앞으로 재산세를 포함한 보유세 부담이 얼마나 증가 또는 감소하는가를 예의 주시해야 한다.

 

2. 양도세의 개정 내용과 영향

 

주택관련 세금 중 가장 많이 바뀌는 부분이 양도세이다. 개정 내용을 살펴보면 크게 장기보유특별공제율 상향과 과세표준조정 및 세율인하 그리고 2주택자와 3주택 이상자에 대한 중과세 완화가 2009년부터 시행된다. 유의할 사항은 개정내용들의 영향은 주택 소유 수에 따라 각각 다르다는 점이다. 구체적으로 3년 이상 장기보유한 후 매도할 때 연 4%에서 연 8%로 장기보유특별공제율을 확대한 내용은 1세대 1주택자만 적용받는다. 과세표준조정과 세율인하는 3주택 중과세 대상 주택을 제외하고 적용받을 수 있다.

 

다만, 2주택자로서 특례기간(09.1.1~10.12.31) 이후에 매도하는 중과세 대상 주택은 적용대상이 아니다. 2주택자는 특례기간 중 매도하면 50%가 아닌 일반세율을 적용하며, 3주택 이상자는 특례기간 중 매도하는 주택에 대하여 현행 60%에서 45%로 완화된 중과세를 적용받는다. 단, 2주택자나 3주택 이상자 모두 장기보유특별공제는 적용받지 못함에 주의해야 한다(2주택자나 3주택 이상자로서 중과세 대상인 경우에 한하므로 중과세 대상 주택이 아닌 경우에는 장기보유특별공제를 적용받을 수 있음- 2주택자와 3주택 이상자에서 설명).

 

	종전	개정	대상
장기보유 특별공제확대	연 4%(20년 80%)	연 8%(10년 80%)	1주택자
과세표준조정과 세율인하	9~36%	6~35%(2010년 6~33%)	3주택 중과세만 제외
2주택자 중과세 완화	50%	특례기간 매도시: 일반세율	2주택자
3주택자 중과세 완화	60%	특례기간 매도시: 45%	3주택 중과세 대상자

 

양도세의 개정으로 인해 2008년 말 이전에 매도하는 것보다 2009년 이후에 매도하는 것이 양도세가 훨씬 적다. 다만, 절세 폭은 주택 소유 수와 보유기간 및 양도차익에 따라 달라진다. 예를 들어 5년 이상 보유하였지만 거주를 하지 않아 비과세를 갖추지 못한 1주택자가 양도차익 2억원을 얻고 2009년에 매도하면 종전보다 약 40%정도 줄어든다. 만약 10년 이상 보유하였다면 무려 84.3%가 줄어들어 양도세 인하효과가 훨씬 커진다. 2주택자의 경우에는 장기보유특별공제는 적용받지 못하지만 세율인하 효과로 인해 약 44.3%의 감소효과가 발생하며, 3주택 이상자는 25%가 줄어든다.

 

<양도차익 2억원일 경우>

주택 수		현행	개정
1주택자	5년 보유	4,455만원	2,672만원	40% 감소
	10년 보유	3,029만원	475만원	84.3% 감소
2주택자		9,776만원	5,444만원	44.3% 감소
3주택자		1억1,732만원	8,799만원	25% 감소

 

홍 만영(mynmy100@paran.com)