‘소비침체->생산부진->고용악화->소비침체->집값 추가하락’
부동산이 경제 전반에 미치는 영향력은 얼마나 될까?
건물이나 토지는 덩치가 크고 값도 비싸기 때문에 거래할 때 자금 융통의 필요성이 크다. 그런 연유로 부동산은 경기를 가장 많이 타는 부문 가운데 하나가 됐다. 말하자면 경기가 좋으면 부동산의 가치도 상승하지만 반대로 경기가 나빠지면 부동산 가치도 하락한다.
또한 주택 경기가 호황 일 때 주택가격이 상승하면 자연히 소비 지출이 늘어난다. 이러한 현상은 사람들이 투자 자산의 가치가 상승하여 전보다 부유해졌다고 느끼면서 소비를 늘리게 되는 것인데, 이럴 때는 가치가 상승한 자산에서 직접 현금화를 시키지 않더라도 소비는 늘어나게 된다.
주식 자산보다는 부동산 자산에서 자금을 동원하기가 더 쉽기 때문에 부동산 자산이 소비 지출에 미치는 영향이 더욱 클 수밖에 없는 것이다.
부동산시장이 경제에 미치는 영향력은 주택 경기 호황 일 때 창출되는 일자리에서 여실히 들어나는데, 2002~2006년 말까지 주택 경기가 호황을 맞으면서 은행원 외에도 부동산 관련 업무 종사자의 일자리가 늘어났을 뿐만 아니라 건설업계의 채용 규모 역시 급증했다.
또한 아파트에는 냉장고,세탁기,벽지,화장실,인테리어 등과 같은 시설이 모두 구비되어 있기 때문에 가전제품과 가구,철물,페인트,콘크리트 등 주택과 관련된 용품이나 서비스를 제공하는 회사들의 고용도 늘어난다.
반면, 지금과 같이 불황일 경우는 반대의 상황이 발생하는데, 국제 금융위기로 인한 노동시장의 불안은 개발도상국은 물론 미국,일본 등 경제협력개발기구(OECD) 선진국들도 겪는 현상이다. 우리나라의 경우는 만약 내년 성장률이 1% 가량에 그치면, 실업자가 올해보다 20만명 가까이 늘어날 가능성이 클 정도로 사회적인 문제꺼리다.
이처럼 고용 악화가 심화될 경우를 대비해 세계 각국이 실직자 취업알선 및 실업급여 서비스를 신속히 제공하고 있다. 그렇다면 세계 각국에서도 고용 시장 안정을 위해 일자리 알선에 적극 나서고 있는 이유는 과연 어디에 있을까?
바로 실물경기 침체를 막기 위해서다. 만약 고용이 악화되어 일자리를 구하지 못하거나 소득이 줄게 되면 소비를 줄이게 되어 실물경제가 악화된다. 특히 수출에 의존도가 높은 우리나라의 경우 미국의 고용악화로 미국의 실물경제가 악화되면 우리나라의 대미 수출에 큰 타격을 입게 되어 기업들은 생산을 줄이게 된다.
생산을 줄이다보면 설비투자를 하지 않게 될 뿐만 아니라 채용 계획을 줄이게 된다. 개인들은 직장을 구하지 못하거나 구조조정으로 직장을 잃기도 하고 소득이 줄어든다. 이렇게 되면 소비를 줄이게 되어 우리나라 실물경제에도 악영향을 끼칠 뿐만 아니라 무리하게 대출을 받아 이자부담을 지고 있는 집주인들에게 큰 부담으로 작용하게 된다.
여기에다 지금처럼 높은 금리에 집값이 떨어져 자산가치가 하락하면 견디다 못해 급매 또는 반값에 처분하게 되고 이렇게 되면 시세를 사정없이 떨어뜨린다.
우리나라는 지금 이 단계까지 와있다.
감세, 부양, 규제 완화 등 정부의 부동산 부양을 위한 정책에도 불구하고 전혀 약발을 받지 않는 상황이고, 특히 ‘버블세븐’지역을 중심으로 고점 대비 호가가 최고 40%이상 빠지면서 집값 반 토막이 일부 지역에서 점차적으로 확산되는 분위기이다.
최근에 한국은행에서 금리를 1%나 파격적으로 낮추었으나 그동안 이미 상승한 금리에 반영되기 까지는 다소 시간차가 있기 때문에 대출이자 부담을 느낀 급매물이 갈수록 증가 추세를 막을 수는 없는 실정이고, 또한 수요자가 없어 하락세는 당분간 지속될 전망이다.
특히 과거 집값 상승폭이 컸던 소위 '버블세븐' 지역에서의 하락폭이 가장 큰데, 그 원인으로는 버블세븐 지역에 고가아파트가 몰려 있다 보니, 지금처럼 금리는 상승하고 자산가치가 하락하는 국면에 접어들게 되면 대출을 모두 활용해 구입한 고가아파트를 다주택 보유한 집주인들이 이자 부담을 이기지 못해 초 급매로 처분하게 되어 다른 지역에 비해 하락폭이 더욱 클 수밖에 없다. 문제는 여기에 그치지 않는다.
미국의 고용 시장이 더욱 악화되고 있고, 우리나라 역시 2009년 상반기의 고용 환경이 2003년 12월 이후 최저 수준을 기록할 전망이어서 실물경제가 지금보다 더욱 악화 될 수밖에 없을 전망이다.
이처럼 실물경기침체가 장기화 되면서 2009년 집값, 땅값은 추가적으로 하락할 것으로 전망한다.
이 재익 건축사 다음카페 "부동산멘토" (http://cafe.daum.net/budongsan.mentor)
현)이데일리TV / YTN 라디오 고정출연
SBS,MBN,RTN TV출연
부동산 칼럼니스트