최악의 상황이 최대 이익을 남긴다

 

격동의 한해가 지나고 새희망을 싣은 황소의 해가 밝았다. 거시경제지표 및 국내 경기가 불안하다. 증시와 환률등 각종 경제지표가 불안하게 움직이고 있다. 시중에 엄청난 돈을 퍼부어도 돈이 잘 돌지 않고 숨박꼭질 하듯 유동성 함정에 빠졌다. 은행등 금융권이 건강상태(BIS은행의 건전성 국제기준)가 약화되다 보니 대출을 줄이고 부실채권 정리에 대비하여 연체율 관리에 들어섰다. 최근 거시경제에 맞물려 무역과 환률, 금리등 거시경제변수가 불안하고 키코․가계부채․부동산 PF뇌관등 한국경제의 3대 악재가 언제 안정을 찾아갈지도 관심사다.

 

연초 1/4분기부터 건설사와 은행사 ,중소기업체등 전 산업 부문에 대한 구조조정 칼바람과 산업구조 개편으로 급매물 출회로 추가 하락이 불가피할 전망이다. 초심을 잃치 않고 평상심을 잘 유지하되, 경기변수와 시장추이에 일거수 일투족 모니터링을 잘한다면 엄청난 투자기회가 다가오고 있다. 그렇다고 지나친 욕심과 섯부른 결정도 금물이다.

 

정부의 무차별적이고 잇달은 친 프랜들리 부동산정책에도 불구하고 백약이 무효라 할 만큼 시장 안정을 되찾기에는 시간이 태부족하다. 게다가 '강남 빅3'에 대한 규제완화가 정부의 속도조절론으로 비춰지면서 팽팽한 투자심리전도 이슈다.

 

호․불황에 따라 가격도 등락하는 법. 새해 부동산시장에 대한 경기 진단과 향후 대응전략을 살펴보고자 한다.

 

 

□ 오는 3~4월 고비, 2차 경기 변곡점?

 

이번 경제위기는 단기 1~2년 길게는 3~4년까지도 오래 갈 수 있다는 전망들을 내놓고 있다. 지난 9월 외환위기설 이후 환률과 증시가 점차 안정을 찾아가고 있다. 연초 부실채권 정리 및 산업구조 개편으로 자산시장 변동폭이 커지고 거시경제 변수가 관건이다.

 

3~4월이 고비다.

9월 위기설이후 유동성 우려가 다시 고개를 들고 있다. 3월은 1/4분기 실적 발표이후 경제성장률과 기업실적을 가름할 수 있는 초기 단계다. 시중에 풀린 풍부한 유동성 자금이 잘돌지 않아 연초부터 부실기업에 대한 퇴출작업이 본격화될 전망이다. 우선 100대 건설사와 20여개 중소 조선사를 시작으로 전업종으로 구조조정 칼바람이 확대된다. 이 과정에서 공장, 비업무용토지등 부실채권 정리과정에서 알토란 같은 초우량 매물들이 급매물 내지는 경매시장에 출회되리라 본다.

 

미국등 주요 선진국이 내년 대부분 마이너스 성장을 전망하고 있다.

MB도 잇달아 경고 메시지를 던지고 있다. 내년 상반기는 마이너스 성장 가능성도 감수해야 한다고 강조하고 있다. 부실정리 및 경기실적, 미국과 중국등 거시경제 변수가 좋게 나와야 하반기 경기가 호전된다는 것이다. 지난 10년간 평균 10% 정도의 성장을 거듭하면 세계의 공장이라고 일컬어지는 중국이 최소 7%이상 유지하느냐도 관건이다. 단기적으로 상반기가 우리나라를 비롯한 미국과 중국등이 반년도 기업실적이 어느 정도 받쳐주느냐에 따라 하반기이후의 시장전망을 예측할 수 있을 것이다.

 

1/4분기가 첫 시험대에 오른다.

보통 연말연시 자금사용량이 가장 많다. 1/4분기는 외국계 금융회사들이 3개월 단위로 보고서를 내는 첫 결산기다. 3월말에는 전세계 금융기관들이 회계연도 결산을 앞두고 재무건전성이 좋지 않거나 유동성을 확보하기 위해 자금회수가 쉬운 국내 시장에서 부동산이나 주식을 매각하거나 빌려준 돈을 일시에 회수해 갈 가능성도 높다. 게다가 4월은 한․미 통화스와프 만기라 재계약 협약이 용이치 않거나 글로벌 금융위기의 해결사의 상징인 '오바마 효과'가 기대만큼 크게 나타나지 않는다면 국내 시장에도 상당한 타격을 줄 수 있다.

 

외환보유 동향도 지켜봐야한다.

외환이 줄어든다는 것은 투자심리를 약화시켜 시장 리스크도 커질 수 있다는 것을 의미한다. 2008년 연초 2,600억 정도 달러규모가 2008년 11월 현재 외환보유고가 2,005억 달러 수준으로 2,000억대 붕괴가 초입단계에 진입하면서 대외시장에 거대한 심리적 악재로 작용하기 때문이다.

 

지난해 9월 위기설때에도 정부는 외환관리에 전혀 문제가 없다고 안일한 대응으로 혼줄날 적이 있었다. 시장은 비웃기라도 하듯 환률 1400$대 폭등 과 금리 폭탄, 증시 폭락등 한치 앞을 내다 볼 수 없는 변동성과 공포감이 커지면서 최악이 상황을 맛보았다. 당시 기획재정부 신차관보는 10억달러 외평채 발행계획을 발표하면서 국내시장에 떠도는 '한국이 위험하다'라는 소문은 전세계적으로 어디에서도 근거를 찾을 수 없다. 오히려 그 진위를 입증하겠다고 호언하게 된다.

 

외평채 발행 직전에 '리먼브라더스 인수를 포기하자마자 다행이 미국발 서브프라임 모기지 금융 쓰나미 시발탄인 '리먼브라더스 사태'가 터졌다. 이어 글로벌 금융쓰나미가 손쓸틈도 없이 순신간에 덥친다. 환률이 폭등하고 주가가 연일 폭락하였다. 갑자기 급등한 고금리로는 채권발행을 포기한다. 그 후 강만수장관도 국회에서 잘못된 판단이라고 시인하게 된다. 다행히 최종 인수과정에서 정부 반대로 무산되었지만 당시 ‘리먼(미 4대투자은행)’을 인수했더라면 장부부실에다 수천억 달러의 엄청난 부실채권을 떠안으면서 외환위기를 자초하고 미국발 금융위기의 가장 큰 피해자로 잃어버린 10년을 자초할뻔 한 것이다.

 

한국이 8년만에 순채무국으로 전환도 예의주시할 부분이다. 시작단계지만 불황이 깊어진다면 대외적으로 큰 데미지를 맞을 우려가 높다. 한국과 같은 소규모의 대외개방 경제체제에서는 그만큼 거시경제와 연관되어 국내 시장이 나빠지면 순신간에 증시든 부동산이든 외인들은 자산을 매각하고 매각한 돈을 달러로 환전에 대거 가담한다면 대외채무는 줄지 않고 대외채권(외환보유액외에 금융이나 기업이 보유한 대외자산)만 줄어드는 결과를 낳아 결국 채무가 증가할 수 밖에 없다.

 

오는 3~4월은 최대 시장의 변곡점이다.

새해시장은 1/4분기가 구조조정의 시발탄으로 상반기가 국내외적으로 경기의 변곡점이 될 가능성이 높다. 지난해 4/4분기가 예고없는 금융위기의 공포라면 새해 1/4분기는 어느 정도 예고된 시장이라 볼 수 있다.

단기적으로 보면 투자기회가 적어지고 있다는 것을 의미한다. 지속적인 시장 모니터링을 해나가되 베팅 찬스를 높여 나가라고 주문하고 싶다. 투자대상은 하락폭에 비해 상승호재가 살아있는 중국과 한국 증시의 상장지수나 대표주펀드, 국내 경매시장이 좋아 보인다. 바람직한 투자방법으로는 최소 3년이상 중장기 분할․분산투자를 견지하면서 매수 저점을 낮추고 포트폴리를 안정적으로 가져나가는 것이 리스크를 줄이고 투자수익을 극대화할 수 있어 보인다.

 

□ 역사적으로 본 경기바닥 진단

 

외환위기이후 최근 10년간(1998~2008 부동산114 조사) 최근 서울아파트 분양가가 연평균 18.5% 정도씩 뛰었다. 현재는 고분양가와 경기침체로 인한 엄청난 미분양 물건이나 초유의 분양열풍을 몰고온 대한민국 대표 브랜드인 용인, 한강신도시, 판교 중대형 아파트 등도 분양가 이하로 프리미엄이 빠지는 현상에 주목할 필요가 있다.

 

역사적으로 본 경기 바닥은 시장의 최대 테마다.

일반 시장과 달리 할인 시장인 법원경매나 민간 경매는 반값 아파트 등 그 이하의 매물 등장이 점점 증가하는 추세다. 향후 부동산 바닥과 하락폭을 진단하기에 앞서 역사적 관점에 분석한 경기 바닥은 시장에 가장 큰 테마다. 글로벌 금융위기를 몰고온 이번 금융위기는 대공황이후 아주 지독한 재앙으로 쉽게 해결될 기미를 보이지 않고 있다. 외환위기가 국내 자체 유동성 함정에서 비롯되어 금융위기를 맞았다면 이번 위기는 미국발 글로벌 금융쓰나미로 국내시장의 운명을 삼켜버린 셈으로 선진국 경제지표의 회복속도에 따라 연동될 가능성이 아주 높아 자체적으로 해결한다는 것은 절망속에 희망을 찾는 셈이다.

 

경기를 진단하는 주요 지표를 살펴보자.

전세계적으로 금융위기와 실물경기 침체가 가속화되는 가운데 꽁꽁얼은 펄벅의 대지에서도 새생명의 희망을 발견할 수 있다. 장래 경기동향을 예측하는 지표로는 여러 방법이 있겠지만 현재의 상황을 잘 진단할 수 있는 방법의 하나로 '경기선행지수'나 '통계기법상의 기저효과(base effect)'를 둘 수 있다. 이 지표는 기업경기실사지수와 주가지수등 주요 항목으로 구성되어 있다. 지수가 낮으면 경기전망이 어둡고 높으면 향후 경기전망이 좋다는 것을 의미한다.

 

일반적으로 전년 동월(기간) 대비 한 나라의 경기선행지수의 증감률이 정점에서 저점으로 전이되는 기간은 '보통 15개월' 내외다. 통계청의 경기 선행지수에 따르면 2007년 10월을 경기 정점으로 본다면 2009년도 4월 이후가 지수의 바닥으로 진단이 나온다. 따라서 새해 4월이후 바닥을 찍고 상승추세로 반전할 가능성이 매우 높다. 보통 경기선행지수와 국내 증시 흐름이 거의 일치하거나 1개월 정도 선행한다고 한다. 증시격언에 '무릅에서 사서 어깨에서 팔라'는 내용이 이와 무관하지 않다.

 

또다른 경기예측 방법이 하나로 주기로 본 선진국과 신흥국가에서 금융위기와 경기 동반 침체가 발생한 후 정상적으로 경기가 회복하는 시기는 '보통 21개월'이 걸렸다. 미국발 금융위기가 한국은 지난 4/4분기가 금융위기가 진입하여 2010년 상반기 전후 특별한 악재가 터지지 않는다면 경기 바닥을 치고 시장이 서서히 회복되리라 예측된다.

 

□ 시장이 움직이기전에 선점 기회를 잡아야

 

지난 한해는 초유의 금융공포가 지구촌을 엄습하면서 국내외 증시 및 부동산등 자산시장이 반토막 시대를 보여준 격동의 한해였다. 새해시장은 공포에서 벗어나 어둠의 터널을 탈출하는 시기로 경기가 회복한다해도 과거처럼 'V형'이 아닌 'U자형' 으로 움직일 가능성이 높다. 그만큼 시장이 회복된다해도 글로벌 동반 침체에다 엄청난 돈을 거두어야하는 시장부작용도 만만치 않아 시장이 정상화되려면 많은 시간이 필요하기 때문이다.

 

주요 거시경제지표가 국내시장에 미치는 상관관계도 주의해야한다. 한나라의 ‘경제성장률 전망치’(10년만기 국채금리-물가수준의 실질이자률)가 미국과 유럽등이 0.1~1% 수준의 제로성장을 전망하고 있다. 새해 경제성장률도 대부분 △1% 수준의 마이너스 성장을 예고하고 있다. 특히, 대중국 의존도가 높은 상반기 중국의 경제성장률이 기대치보다 떨어진다면 전세계적인 동반 디플레이션 공포(자산하락)는 피할 수 없다.

 

각종 지수를 종합해 볼때, 더 이상 거시경제의 대형 악재가 터지지 않는다면 상반기이후 증시는 점차 회복되고 부동산 시장도 국지적으로 침체에서 서서이 벗어날 가능성이 높다. 위 지표로 본 실물경기는 2009년도 하반기부터 2010년 상반기 중에 바닥을 친다고 예측할 수 있다. 증시나 경매시장은 실물경기보다 최소 6개월이상 선행한다. 새해 상반기이후 경기 및 시장상황을 지속적으로 체크하면서 추가 하락시 적극적인 저점 분할 매수전략이 좋아 보인다.

 

실수요자든 일반 투자자도 과거 절반 내지는 연 10% 정도의 적정 수익률에 기반을 둔 실수요자 전략을 구사해 나갈때 실패할 확률을 줄이면서 경제회복시 안정적인 수익을 가져올 수 있다.

 

과거 성공한 투자법칙에서 보듯이 최악의 경기상황이 최대의 투자이익을 거뒀다. 남들이 공포에 질려 시장을 도망갈 때 이 때가 바닥진전의 단계 가능성이 높았다. 남들이 가는 시장은 큰재미가 없다. 역발상의 전환이 필요한 시기다. 경기바닥을 지속적으로 점검하고 선제적으로 투자기회를 높혀 나갈 때 일대일생에 가장 큰 과실을 골라 먹을 수 있는 주인공이 될 수 있으리라 기대한다.

 

- 글 : 진성효/ 전부연 학술교육위원장․경매야 한판붙자 저자

- 자료원 : 한중경매클럽(http://cafe.naver.com/auction114)