2006년 가을 수도권을 중심으로 몰아닥친 폭등세가 불과 3개월도 못가 하락세로 돌변하더니 그 후 현재까지 2년이상 폭락장세를 면치못하고 있다. 반면, 충청권은 어떤가? 충청권은 지난 2006년 상승장에서 수도권집값이 큰폭으로 상승할때도 상승폭이 미미했다.

 

따라서 지금 미국발 글로벌금융위기및 서브프라임모기지사태 여파 및 국내 경기침체라는 대내외적 악재가 겹쳐 서울과 수도권 대부분지역이 집값폭락이라는 직격탄을 맞는가운데서도 충청권집값은 가격하락폭이 수도권에 비해 훨씬 작은편이다. 별로 오른것이 없기 때문에 떨어질것도 없다는 얘기다.

 

그러나 충청권의 경우 주택보급률이 수도권에 비해 훨씬 높은데다 인구유입량도 수도권에 비해 훨씬 적다. 뿐만아니라 수요기반이 타 지방권역에 비해서는 월등히 높은반면, 수도권에 비해서는 역시 떨어지는 태생적 한계가 있다.

 

따라서 충청권에서 내집마련에 나설때는 향후 최소한 물가상승률의 2~3배정도는 오를만한 지역과 단지를 선택하는것이 중요하다. 자칫 충청권에서 섣불리 내집마련에 나서면서 선택을 잘못하면 아파트가 애물단지로 전락될 수도 있다는 얘기다. 더구나 16만가구에 달하는 미분양물량중 약 12만가구에 육박하는 물량이 경상권역및 충청권역에 집중적으로 몰려있다는 점을 인식한다면 침체기에 충청권 내집마련을 위해서는 지역선택이 매우 중요하다.

충청권의 경우 앞서도 언급했지만 수도권과 달리 오를때와 떨어질때가 명확하게 구분되지 않을뿐만아니라 그 등락폭도 수도권에 비해 현저히 미미한 수준으로 움직이는경향이 있다. 과거 KTX 천안아산역 개통과 행정수도이전이 가시화될때 반짝 급등하는 양상을 보이긴했지만 현재는 이렇다할 초대형 호재가 충청권 전체를 흔들지 못하는 상황에서 행복도시나 아산신도시및 대전서남부, 충청권역 산업단지 및 충남권의 황해경제자유역등 중대형급 호재가 있는 지역을 중심으로 국지적인 소폭의 상승만 있는 상황이다.

물론 지금의 침체장을 반영한다면 이정도의 선방은 향후 활황장세에서 상승압력을 받을수 있는 역설적인 양면성을 갖는것도 사실이다. 그러나 필자의 판단으로는 향후 충청권의 주택가격은 전반적으로 하향 안정 혹은 보합수준에서 흐름이 이어질것으로 내다본다.

 

이 때문에 내집마련시 가급적 정부가 주도하는 대규모 신도시급 택지지구위주로 초점을 맞추는것이 현명해보인다. 다시말해 충청권은 향후 5년간 주택양극화가 점차 심해질것으로 예상된다는 의미다.

 

호재가 없는 단순 중소형 택지지구는 투자자는 물론 실수요자들에게 외면받을 가능성이 높고 아산탕정산업단지같은 수요기반이 탄탄한 초대형 정부주도 2기 신도시중심으로 청약쏠림현상과 집값차별화장세가 펼쳐질것으로 전망된다는 점이다.

 

아산신도시외에도 세종도시(행복도시)는 충청권 투자 영원한 테마주다. 이들 두 지역은 기본적으로 대규모 산업단지와 공공기관입주등을 바탕으로 자족이 가능한 대규모 주거군을 형성한다는 공통점이 있다.

 

아산신도시의 경우에는 정부가 직접 주도하는 2기 초대형 신도시로 조성된다는점에서 투자가치측면에서는 안정적이며 세종도시의 경우 수도권인규유입효과가 막대하여 투자 1순위로 손색이 없다.

 

따라서 가급적 충청권역에서 내집마련이나 갈아타기를 하는 경우 수요기반이 완벽이 갖춰진 대규모택지지구, 그리고 풍부한 산업단지와 엄청난 폭발력을 지니고 있는 수도권 관공서 근무인력등이 대량 유입될 지역에만 접근해야 낭패를 막을수 있다는점을 염두에 둬야 한다.

 

이들 지역을 중심으로 내집마련(청약)과 갈아타기 혹은 부동산 투자 접근을 할때 비로소 충청권의 핸디캡인 대량 미분양사태와 경기침체및 수요기반 취약이라는 악재를 극복할수 있는 투자전략이 될수 있다.

 

무턱대고 무이자융자조건이나 계약금 5%, 옵션무료같은 바겐세일에 현혹되어 비택지지구 아파트단지, 혹은 택지지구이긴 하나 소형택지지구에 불과하여 발전가능성이 상대적으로 낮은 지역에 발을 담그는것은 차별화와 청약쏠림현상이 수도권에서 충청권까지 빠른속도로 번지고 있는 침체기에 상당한 악수(惡手)를 두는 것과 다를바가 없다.

 

또한 기존 재고주택을 매입하는것보다는 지금같은 침체기에는 거저 줍다시피할수 있는 알짜 미분양아파트를 고르거나 아산산도시를 포함 세종도시에 직접 최초로 분양받는것이 보다더 안전하고 유리하다.

 

*글: 김 경우 [부동산 대폭락 시대는 없다] 저자

*자료제공: 부동산富테크연구소(www.bootech.co.kr)