‘내년에 더 오르면 어떻게 하죠?’
‘집, 담보로 추가 대출 더 받을 수 있고요, 신용대출도 가능할 것 같아요’
‘더도 말고 딱, 3년에 두세 배 정도 오를 때 어디 없을까요?’
거품논란 이후. 드문드문 방문하는 고객들은 간혹, 상담실에 놓여 있는 소파에 앉자마자 대뜸 이런 말부터 필자에게 꺼내 놓습니다.
예전 같으면 호재가 있는 곳을 미리 연구해, 고객에게 추천을 해 주면 고객의 기대수준까지 가는 경우가 많아서 미소로 받아 넘겠지만, 요즘은 이런 말을 들을 때마다, 마음속의 큰 부담으로 다가 오는 게 현실입니다
왜냐하면 규제는 제쳐 놓고서라도, 늘어나는 각종 세금 때문에 시세차익이 대폭 발생해도 세금을 공제하고 투자수익을 생각해야 하기 때문에 수익율을 최대한 보수적으로 잡아야 하기 때문입니다.
그래도 3년 보유 2년 거주요건(서울과 5대 신도시)을 겸한 1주택자의 경우 세금부분을 최소화 할 수 있어서 그나마 다행입니다
하지만 2주택이 넘어가면 나중에 증여나 상속까지 고려한 경우를 제외하고는 투자 수익율을 최대한 낮게 잡을 수 밖에 없습니다.
주식에 투자하는 것 보다는 부동산에 투자하면 최소한 본전은 건진다?
하지만 반드시 그렇지는 않다는 것을 고객들과의 수많은 상담사례를 통해 갖가지 실패사례를 듣고 있습니다.
‘섣부른 부동산 투자로 돈 잃고, 가족 잃고’
-광고에 나타난 연 10%이상의 확정수익률만 믿고 투자하였다가 도중에 건설사가 부도를 낸 경우
-일명 서비스 레지던트를 표방하면서 건설된 오피스텔의 경우, 완공 후 관리는 그럴듯한 영문이름을 내건 관리업체가 따라 붙게 마련인데, 결국에는 임대수익을 약속대로 입금하지 않을 뿐더라 게다가 분양가 대비 30% 이상 급락해 매수자도 붙지 않은 경우
-기획부동산의 꼬임에 넘어가 군산.해남.여주.이천,서산,당진 등의 토지를 시가보다 몇배 비싸게 매입해 팔리지도 않고, 가격 폭락 뿐 아니라 대출이자까지 어렵게 내고 있는 경우
-계약금만 우선 내고 중도금이자후불제의 무서움을 선뜻 피부로 못느끼고 중도금 대출 신청시, 은행서류에 싸인 하자마자 중도금이 시행사로 건네가고 해약도 안되고 결국에는 입주시기에 임대니 매각이 제때 안되어 밀린 중도금 이자, 비싼 상가 관리비를 물고 있어 곧 신용불량자 위기까지 가는 경우
-남편 몰래 아내가 쌈짓돈 재테크라도 할려고 멋모르고 소규모 주상복합의 전매 유혹에 빠져 중도금까지 넣은 상태에서, 해약이 안되어 결국 이혼위기에 몰린 노부부등
언 듯, 생각나는 부동산 실패 상담 사례만 몇 자 적어 봤는데, 지면만 넉넉하다면 노트 한권을 적어도 되는 눈물 나는 사연이 많습니다.
이런 유형의 분들은 투자에 실패한 물건들을 정상적인 시장에서 유통시키지 못해 결국에는 지푸라기라도 잡는 심정으로 부동산 전문 컨설팅업체에 자문을 구하는 경향이 있습니다.
하지만 이와 같이 한번 뒤틀린 물건은, 시장에서 유통시키고 해결시키기 위해서는 정상적인 물건보다 몇배의 노력이 필요하고 의뢰한 고객들은 대개 한번의 손해(가격 조정)을 더 감수해야 합니다.최근에 콜금리가 추가로 0.25P 올라 연 4.25%가 되어 1억 원을 대출 받았을 때 대략 연 25만원 정도를 추가적으로 물어야 합니다.
부동산 투자자입장에서는 아직까지는 0.25 P 정도의 금리 인상이 큰 부담으로 다가오지는 않습니다.
하지만 세계적인 금리 인상 러쉬(rush)와 부동산 시장을 예의 주시하고 있는 한국은행의 점진적 금리 인상 신호가 비쳐지고 있습니다.
또한 모 민간연구소 뿐만 아니라 과거에 줄기차게 상승론을 줄 곳 펴온 많은 부동산 전문가들조차 최근들어 조심스레 하락론에 무게를 싣고 있습니다
결과적으로 , 대내외적인 경제환경을 무시한 일방적인 부동산투자는 언젠가는 투자자에게 비수 (匕首)가 되어 날아올지도 모르기 때문에 예전과 같은 대박의 꿈은 버리고 보수적으로 접근해야 하겠습니다
유엔알 컨설팅 박상언 대표 제공