새로운 부동산 패러다임에 준비하자

 

2007년도는 부동산이 주춤하던 시기를 틈타 주식과 펀드에 관심이 증폭된 한 해였다. 부동산에 투자하려던 사람들마저도 그 투자금을 주식이나 펀드에 작게는 몇백만원에서 많게는 수천만원까지 올인 했을 정도였다. 하지만 결과적으로 주식이나 펀드에 투자했던 사람들 상당수가 원금까지 훼손되어 속앓이를 하거나 뒤늦게 다시 부동산에 투자하겠다고 필자를 찾아오는 사람들도 꽤 많다. 하지만 이들은 추천했던 지역의 부동산 가격을 다시 알고 나서 절대로 같은 지역 같은 상품을 사지 못함을 뒤늦게 후회하고 있다.

 

주식이나 펀드에서 원금을 까먹을 동안 그 지역들의 부동산 가격이 오르면서 투자금 대비 부동산 가격차가 더 벌어졌기 때문이다. 또한 지금에서 부동산으로 다시 진입하더라도 눈높이를 그때보다 훨씬 낮추어야 하기 때문에 다들 후회가 막심이다. 금융상품이 나쁘다는 얘기는 절대 아니다. 앞으로는 자산관리를 적정비율로 분산할 필요가 있다는 얘기를 하고 싶은 것이다.

 

일반인들은 분위기에 휩쓸려 묻지마식 투자를 일삼기 때문에 낭패를 보는 경우가 종종 있다. 부동산으로만 100%자산비율을 늘여가는 방법은 앞으로 적절치 않은 자산관리방법이다. 부동산은 주택의 비율을 줄이고 수익형부동산의 비율을 늘여나가야 하고 또한 안정적인 금융상품으로의 비율도 고려하여야한다. 무엇보다 중요한 것은 금융상품이든 부동산이든 투자 사이클을 장기투자로 수정하여 리스크 관리와 함께 투자 수익률을 극대화 할 수 있는 전략을 새워 나가야 할 때다.

 

요즈음도 상담해 보면 공통적으로 조급하다는 문제점을 찾을 수 있다. “3년 이내에 2배가 오를까요? 1년 후엔 얼마나 오를까요?”라고 먼저 물어오는 경우가 대부분이다. 이해는 하지만 앞으로는 참으로 위험한 생각이다. 부동산시장이 IMF이후로 점차적으로 투명해지고 있을 뿐만 아니라 주택이 점차적으로 ‘소유’의 개념에서 ‘주거’의 개념으로 옮겨가고 있는 과도기이다. 그렇기 때문에 ‘국민의 정부’때나 ‘참여정부’ 때처럼 부동산가격 폭등을 기대해선 안 된다. 여기에다 주택공급량이 점차적으로 늘어날 전망이므로 ‘이명박 정부’에서 주택 재테크 시장은 많은 변화가 예상된다.

 

 

도심지 땅!  오래 묶을수록 효용성은 극대화

 

포도주나 치즈가 숙성될수록 진한 맛과 향기를 내듯 부동산에 있어서 땅 또한 시간이 지날수록 효용성이 극대화됨을 알 수 있다. 일반인들은 흔히 땅 투자라고 하면 농지,임야 등을 떠올리지만 우리가 흔히 접하고 있는 대지 또한 땅이요 투자가치가 충분하다. 차이점은 농지,임야는 대지에 비해서 아주 싸기 때문에 개발이 되었을 때의 고수익성이 가능하지만 그만큼 규제들로 인해 엄격히 투자를 제한하고 있다. 반면 대지의 경우는 누구나 투자할 수 있는 상품이긴 하나 농지,임야 보다 다소 비싸고 면적도 같은 매매가 대비 농지,임야에 비해 적을 수밖에 없다. 다만 시기적으로 서울 도심부가 이제는 쇠퇴기를 거쳐 도시 기능이 어려워진 지역들이 늘어나고 있다. 이런 지역들이 점차적으로 늘어나면서 도심 재생사업이 활발해 질 조짐을 보이고 있고 그동안 주목받지 못했던 도심지 땅들이 주목받기 시작했다.

 

대표적인 지역이 조선시대부터 중심지였던 강북과 70년대 우리나라 산업화에 기여했던 영등포구,구로구,금천구,성동구 일대의 준공업지 등이 많은 시간이 흐르면서 건물들은 감가상각 된 반면 땅의 효용성이 극대화되어 그 가치가 급상승하고 있다는 점에 주목하지 않을 수 없다.

 

이명박대통령이 서울시장 시절에 발표했던 ‘뉴타운’과 ‘U턴프로젝트’와 오세훈 현 서울시장의 ‘한강르네상스프로젝트’ 핵심지역들을 시발점으로 서울 전역이 도심재생사업으로 땅값이 하늘 높은 줄 모르고 계속 상승하고 있다. 그 중에서도 가장 눈에 띄는 지역이 용산구인데 2007년 7월 철도기지창과 서부이촌동을 통합개발하여 국제업무지구를 조성한다는 확정발표가 있은 후 주변부 땅값 상승률을 보면 기가 막힐 정도다. 통합개발 발표가 있은 다음으로부터 불과 6개월도 채 안된 시점에서의 땅값이 거의 두 배를 호가할 정도로 오르기도 했다. 단독주택 70평을 기준으로 3.3㎡(1평)당 1300만원하던 땅이 지금은 2배 이상을 줘야 살 수 있을 정도이다. 여기에서 알 수 있듯 사실 일반인들이 누구나 쉽게 투자할 수 있는 상품인 아파트나 재개발은 이미 오를 만큼 올라 지금은 휴식이 필요하다. 오히려 남들이 보지 못하는 저평가된 상품을 찾아내는 것이 바로 투자 수익률을 극대화 할 수 있는 좋은 방법이다.

 

도심 재생사업과 복합개발이 이명박정부의 부동산 정책 기조와 공통점이 많아 한동안 트렌드로 자리매김 하는 만큼 그 주변부의 저평가된 땅(지분,대지) 중 옥석을 가려 투자한다면 높은 수익을 기대해 볼 수 있을 것이다.

 

최근 서울시는 주택을 공급할 택지가 거의 없어 준공업지역의 ‘공업기능 우세지구’에서 ‘공장면적’(전체의 30%)의 80%에 공장,연구소 등 비주거용 건물을 지으면 나머지 땅에는 아파트를 지을 수 있도록 하는 도시계획조례 개정안을 마련하면서 준공업지역 또는 그 주변지가 주목받게 되었다. 지금까지는 ‘쓸모없는 땅’ 정도로 치부됐던 준공업지역이 새 투자처로 떠오를 수 있는 계기가 마련된 셈이다.

또한 서울시는 터미널 개발 기준을 마련 중에 있어 앞으로 터미널 용지 개발계획에 한결 탄력이 붙을 것으로 예상된다. 서초구 고속버스터미널은 당초에는 전면 이전쪽으로 계획하였으나 서울시의 반대로 ‘부분이전 및 재정비사업’쪽으로 대폭 수정되어 타당성 검토 중에 있고 남부터미널도 대한전선에서 향후 서울시의 터미널 개발 기준에 따라 복합개발 될 전망이다.

 

이처럼 도시지역의 땅이란 건물이 감가상각 될수록 그 효용성은 극대화되어 몸값이 천정부지로 오르게 된다. 특히 이명박정부와 서울시의 도시재생사업을 통한 국가경쟁력을 끌어올릴 계획을 가지고 있는 정책기조에서는 그 흐름에 편승하는 방법만이 투자에 성공하는 길이다. 건물 외관이 낡고 허름 하다고해서 우습게보지 말라! 그 건물이 품고 있는 땅은 금싸라기가 될 수 있음을 명심하자. 그리고 그 주변지의 투자처를 눈여겨 볼 필요가 있다.

 

유엔알 컨설팅 이재익팀장 (www.youandr.co.kr ) 02-525-0597?