고급주상복합 마지막 분양대전 즐겨라

(랜드마크형 초고층 주상복합 올해가 마지막?)

 

지난 5월 29일 서종대 건설교통부 주거복지본부장은 한국디벨로퍼협회 초청간담회에 참석해 "부동산 개발업자들도 그 일만 갖고는 먹고살기 힘들 것"이라고 경고하며,  "분양가상한제가 적용되면 주상복합은 공사비와 토지 매입 등 여러 부분에서 (사업하기)어려울 것"이라고 말한바 있다. 앞으로 주상복합 사업 및 공급에 대한 미래에 흑암이 드리워 질 수밖에 어없다. 따라서 건설사들이 분양가 상한제가 적용되는 9월을 코앞으로 다가오면서 분양가 상한제를 피하기 위한 주상복합아파트 공급 부쩍 늘고 있다.

 

왜 공급이 줄어드나?

그야 당연히 사업을 통해 이윤이 창출 되지 못하기 때문이다.  분양가 상한제가 실시되면 토지비는 감정평가을 통해 인정받지만 건축비는 표준건축비에 가산비용, 약간의 선택사양등을 통하여 건축비를 인정받는다. 그러나 토지비를 논외로 하더라도 일반 아파트에 해당하는 건축비용을 주상복합에 적용이 불가능하기 때문이다. 기본 건축구조가 다르고 공사여건이 달라 표준건축비용으로 이윤을 창출하는 것이 불가능하기 때문이다. 따라서 주상복합에는 분양가상한제를 적용하기 어려움이 있다.

 

 

98년이전 주상복합 표준건축비 적용안해?

이러한 이유로 인해 98년 이전 분양가 원가연동제가 시행되던 당시에도 주상복합 아파트에 대해서는  원가연동제를 적용하지 않고  분양가를 자율화 했다. 이는 건축허가를 받은 사업은 분양승인을 받지 않고 자율적으로 분양가격을 결정하였으나, 2004년 4월부터 20세대 이상의 주상복합도 주택법에 의한 분양승인을 득하게 됨으로서 현재 건축허가을 통해 사업을 진행하는 300세대 미만 주상복합도 분양가 상한제가 적용된다. 따라서 건축허가 여부와 와 관계없이 20세대 이상을 공급하는 주상복합은 모두 분양가 상한제가 적용되 사실상 사업이 불가능하게 된 것이다.

  분양가 상한제는 감정평가비용을 택지비를 인정하면서 기타 금융비용 등을 인정하지 않기 때문에 공사단가를 높여 최고급으로 꾸미고, 분양가를 높여 받던 기존 사업구도에서는 주변시세의 80%정도에 분양가를 맞추면 수익은 커녕 오히려 마이너스 사업으로 가기 때문이다.

 

 

수요자들도 막차 탈 준비해야 할 듯

  지난 수년간 강남을 비롯하여 지역의 중심에  고급주상복합아파트가 아파트시장의 시세를 주도하는 역할을 했고, 부동산 광풍의 주역으로 낙인찍히기도 했지만, 반면 주상복합은 일반아파트의 고급화를 선도하는 역할을 했기 때문에 랜드마크형 주상복합의 경우 수요자의 반응은 뜨겁다. 지난 7월 17일 한 주상복합 공급업체가 제헌절 공유일에 사업설명회를 개최해 2,000여명이 참여하는 성황을 이루었다.  주상복합의 공급이 사실상 힘들어지면서 정부가 이렇다 할 대책을 제시하지 않고 있음으로서 나타난 현상이다.  소비자들도 고급주상복합이 막차라는 것을 인식하기 시작했다.

 

 

일반 아파트도 주상복합처럼 옷차려 입는다.

 

=삼성래미안 동천

삼성물산이 용인 동천지구에 2,393세대의 대단지 고급아파트를 공급한다. 래미안동천은 일반아파트지만 고급주상복합에 적용되는 호텔식 통합로비, 무인택배시스템, 삼각-타워형, L자-타워형, 판상형 등의 다양한 주동설계, 최고급부대시설 등 설계에서 내부시스템까지 모두 고급주상복합에 적용되던 항목들이 단지내로 고스란히 들어왔다. 빠르면 7월말 분양예정이다.

 

=인천 학익동 풍림 엑슬루타워

초고층타워형을 지향하는 주상복합외관을 최근 풍림산업이 인천에 53층 일반아파트를 공급했었다. 주상복합에서나 볼 수 있었던 스카이브릿지가 적용돼 관심을 끌었다.

 

 

관심 현장 어디에?

  용산 시티파크가 프리미엄만 10억원을 웃돌고 있다. 강남권의 중대형 주상복합도 평당 4천만원은 거뜬히 넘고 있어 수요자들은 고품질의 신규주상복합을 예의 주시할 필요가 있다. 서울권에서 가장 큰 기대를 모으고 있는 뚝섬부지와 신도림 대성부지 등 대규모 랜드마크 아파트는 연내 분양을 마쳐야 하기 때문이다. 대표적으로 고분양가로 논란이 많았던 뚝섬부지는 서울시가 부지자체를 높게 팔아 분양가상한제가 적용되면 가장 큰 피해를 보게 된다. 이미 우여곡절을 많이 격은 땅이고 평당3천500만원 이상의 분양가가 예고된 현장이기도 하다. 따라서 현재 분위기로는 9월이 오기전 분양을 시작할 수 있는 현장은 가시화된 마지막 현장으로 봐도 무방할 듯하다.

 

 신도림 “대성 디큐브씨티”

대성산업은 신도림역 인근 마지막 노른자위에 51층 랜드마크아파트 “대성 디큐브씨티(D3 City)” 524세대가 서울1순위 청약에서 대부분 마감됐다.

 

 25일 실시한 서울 1순위 청약 접수에서 평균 5.53대1의 경쟁률을 기록했다. 85.99㎡는 서울 1순위에서 최고 71.3대1의 경쟁률을 보였다.

 1순위 접수 결과 최고 경쟁률을 보인 85.99㎡ 외에도 118㎡가 39.9대1, 83㎡는 6.8대1로 인기를 모았다.  당첨자 발표는 8월 2일이며, 계약은 8월 7~9일 사흘 동안 이뤄진다.

 

 51층 2개동 규모이며, 25 ~ 84까지 10개 Type으로 구성된다. 단지설계는 일본 롯본기힐스를 설계한 미국 Jerde사(상업시설)와 삼우건축사무소(주거부문)가 맡았으며, 개발컨설팅은 일본 롯본기힐스를 기획한 모리도시기획과 쿠시먼앤드웨이크필드코리아가 주도해 “한국형 롯본기힐스”를 계획하고 있다.

 

디큐브씨티는 연면적 329,457.55㎡(10만여평) 규모로 서울에서 최초의 복합단지로 개발돼, 주거? 문화? 비지니스? 쇼핑시설 등이 들어서 지역내 명소로 자리메김할 전망이다. 특히 주거와 문화를 접목시킬 수 있는 대규모의 뮤지컬전용관을 갖추고 있으며, 마니아영화관 등이 예정돼 있다.

 

디큐브씨티는 호텔식서비스, 무인택배시스템을 포함 지역내 최상의 부대시설 기준을 제시할 예정이다. 31층은 스카이브릿지를 설치하고  휘트니스시설과 함께 골프연습장, 사우나가 계

 또한 소음, 단열, 결로 및 안전까 고려해 국내 최초로 AL 이중창이 적용되었고, 층간소음을 저감시키기 위해 바닥슬래브두께를 250㎜로 확대했으며, 벽걸이형양번기를 설치하는 등 소음공해를 차단하기 위해 노력했다. 일반 주상복합의 답답함을 극복하기 위해 3면개방형입면과 최고2.6m의 천정고를 두어 개방감을 극대화 시켰다.  

 

  뚝섬부지 주상복합

서울 성수동 서울숲 인근의 뚝섬 상업용지에 최고 51층 높이에 100평형 아파트로만 구성된 주상복합건물이 들어설 예정이다.  6월초 서울시는 제12차 도시.건축공동위원회를 열고 뚝섬 상업용지 1.3구역(특별계획구역)에 대한 세부개발계획을 통과시켰다고 밝혔다. 개발계획에 따르면 우선 성동구 성수동1가 685-700 일대 1만8천315㎡(5천540평) 규모의 상업용지 3구역에는 4개 동의 주상복합 건물이 들어선다. 대림산업이 시행사를 맡아 개발할 이곳에는 100평형짜리 대형 주상복합아파트 196가구와 사무실, 문화.집회시설, 판매시설이 입주하게 된다. 특히 100평형 아파트가 들어갈 2개 건물은 지상 51층(206.5ｍ)의 초고층으로 건축되며 오피스빌딩(1개 동)도 32층 규모로 지어진다. 이곳에는 용적률 600% 이하가 적용되며 건축 연면적은 21만6천㎡(6만5천341평) 규모로 완공될 예정이다. 또 성수동1가 685-696 일대 1만7천490㎡(5천291평) 규모의 상업용지 1구역에는 부동산 개발업체 인피니테크가 시행을 맡아 주상복합 건물 2개동이 들어선다. 지하 7층, 지상 52층 규모의 이들 건물에는 공동주택 270가구와 판매시설, 문화.운동시설이 자리 잡게 되며 건축 연면적은 17만256㎡(5만1천502평)이다. 공동위는 다만 용적률은 신청된 대로 400% 이하를 유지하되 최고 높이는 당초 요청된 190ｍ 이하에서 160ｍ 이하로 낮췄다.

 

  해운대 대우월드마크 센텀

지난 13일 모델하우스를 개관한 `대우 월드마크 센텀`은 센텀시티 16블록에 지하 4층~지상 37층 4개동으로 구성됐다. 497가구 모두 150.4~317.1㎡로 중대형이다.

입주 예정시기는 2010년 10월이며, 분양가는 면적과 층에 따라 3.3㎡(평)당 1245만~1966만원 수준이다.  18일 3자녀 특별공급ㆍ1순위ㆍ2순위 접수를 진행하고, 19일에는 3순위 청약을 진행할 예정이다.

 

`상류 주거문화를 갖춘 복합단지`라는 개발 개념에 맞춰 강제 환기시스템은 물론 최첨단 창호시스템을 적용하고, 양면 개방형 평면설계로 거실 조망권을 높였다. 특히 3층 주민 편의시설에는 입주민 전용 피트니스센터, 노래방, 세탁실, 독서실, 게스트룸 등 호텔에 필적하는 부대시설을 계획하고 있다. 입지는 센텀시티만이 가지는 특장점이다. 수영장, APEC나루공원, 올림픽공원, 수영만 요트장, 장산으로 이어지는 친환경적 입지에 집 앞에서 홈플러스, 벡스코, 부산시립미술관 등 생활문화시설도 쉽게 이용할 수 있다. 광안대교와 동서고가도로 등을 통해 부산 전역으로 쉽게 이동할 수 있다. 특히 `대우월드마크센텀`에서는 약 100m만 걸어나가면 지하철 2호선 센텀시티역을 이용할 수 있다. 앞으로 초고층 국제비즈니스센터(WBC), IT콤플렉스 등이 들어선다.

 

 아산신도시 “펜타포트”

부동산 개발회사인 펜타포트개발은 천안시 아산 배방 택지개발지구 내 1만 6,907평의 대지에 41~66층 초고층 주상복합 건축 3개동이 들어설 복합단지(펜타포트)를 짓는다. 펜타포트는 주상복합 아파트(43~105평형, 735세대)와 함께 멀티플렉스 영화관, 서점, 백화점 등이 입점하는 대형 쇼핑몰과 높이 251m(51층)로 서울 63빌딩(249m)보다 높은 업무용 빌딩인 사이클론 타워 등으로 구성된다.

 

복합단지는 백화점 등 여러 편의시설을 집근처 쇼핑몰에서 원스톱 서비스로 이용할 수 있고 무엇보다 업무용 빌딩이 단지 내에 있어 출퇴근을 하기도 편하다. 펜타포트는 KTX가 지나가는 천안아산역이 가까워 서울 등 다른 지역으로 가기가 수월하고 삼성 탕정 LCD 연구 단지를 비롯해 삼성전자 반도체, 삼성 SDI 단지 등과도 가까워 배후 단지로 주목받고 있다. 주변에 광덕산 등 녹지공간과 하천이 단지 내 공원과 어우러져 쾌적한 주거환경이 조성될 것으로 보인다.

SK건설, 대림산업, 두산중공업, 계룡건설 등이 공동으로 시공하며 올 하반기 분양에 들어갈 예정이다.

 

 

 

 

 

주의점

DTI(총부채상환 비율) 해당여부,  계약금 및 중도금 비율,  대출알선 여부, 분양권 전매시점 등에 대해서 충분히 인지를 해야한다.

 

 

 

[박상언 유엔알 컨설팅(www.youandr.co.kr) 대표]