향후 부동산 전망은 고강도 세제 정책과 금리인상, 거시경제 성장률 저하 등으로 하락할 것이란 예측과 수요가 높은 지역의 공급 불균형, 내년부터 도입되는 공공아파트와 재건축의 후분양제로 일시적인 공급 중단 및 정권 말기의 레임덕 등으로 다시 오른다는 예측이 팽팽하게 맞서고 있다. 이쪽의 이야기를 들어도 저쪽의 이야기를 들어도 모두 맞는 것 같아 무주택자들은 내 집을 선뜻 매수하기도, 다주택자들은 주택 일부를 선뜻 매도하기도 어려워하면서 갈피를 잡지 못하고 있다.

 

◆ 금리인상으로 금리가 걱정되는데

많은 사람들이 금리의 움직임에 촉각을 세우고 있다. 결론부터 말하자면 국내의 자본이 급격하게 이탈할 요인이 생기거나 오일쇼크가 도래한다면 모를까 금리는 크게 오르기 어렵다. 금리와 환율은 밀접한 연관 관계가 가진 탓에 환율이 금리의 발목을 잡고 있다. 정부는 원화의 가치가 필요이상 절상되는 것을 막기 위해 다급한 입장이다. 최근에 달러를 매입하는 방식의 인위적인 환율 조정을 줄이고, 해외부동산 취득 등의 정책을 통해 외화를 적정선에서 유출시키려 노력하고 있다. 국내 금리가 높아지면 채권 등으로 이익을 취하려는 자금들이 국내에 들어와 원화가치를 절상(환율 하락)시키므로 이를 막고 외환보유고를 줄여 원화 절상압력을 낮추려는 의도이다.

 

◆  개발 호재를 지닌 곳에 내 집을 마련하자.

내 집 마련을 희망하는 사람들이 상투를 잡게 될까봐 몸을 움츠리고 있다. 그러나 서울의 강남 등 인기지역을 중심으로 월세의 비중이 점차 높아지는 것을 눈여겨보자. 선진국처럼 전세는 사라지고 월세 형태로 임대 시장이 재편될 가능성이 높아지고 있다. 이것은 미래의 서민가계에 부담이 될 것이므로 여전히 내 집 마련을 게을리 해서는 안 된다는 것을 알게 해준다. 부유층 밀집지역은 상대적으로 경기여건을 타지 않지만 자금력이 모자라는 사람에겐 무리가 있는데다 버블론도 부담스러운 시점이다. 그래서 당장은 다소 열악해도 각자의 생활 기반에 맞춰 교통 여건이 좋아지는 등의 점차 좋아질 것이라는 개발 호재를 가지고 있으되, 실거주가 가능해 실수요자로 채워진 지역을 선택하는 것이 필요하다.

 

◆ 바뀌는 청약제도에 따라 전략을 수정하자.

무주택자에게 청약통장은 내 집을 마련하는 유용한 수단이다. 현재 청약제도가 2008년부터 무주택자에게 절대적으로 유리하도록 개편되고 있다. 기존의 운이 따라야 하는 무작위 추첨 대신, 가중치를 준 점수합산으로 순위를 매기는 가점제로 바꾸게 될 예정이다. 가중치가 적용되는 주요 항목은 무주택기간과 나이, 부양가족 수 등으로 예상된다. 나이와 부양가족이 많고 무주택 기간이 긴 사람일수록 유리하게 된다. 당장 오는 8월부터 3자녀 무주택자에게 분양주택의 3%를 특별공급하기로 한 것에서 알 수 있듯 3자녀 이상의 가구에 대한 혜택이 늘어날 것으로 보인다.

 

1주택자, 우선청약 미해당자는 통장 활용 서둘러야

 

이에 따라 기존의 청약통장 가입자들은 주택의 보유 여부, 부양가족 등을 고려해 청약전략을 새로이 짜야 한다. 새 청약제도는 전용면적 25.7 평 이하에 청약 자격이 있는 사람 중 만 35세 이상, 무주택 기간이 5~10년인 수요자들은 크게 신경을 쓸 필요가 없다. 반면 1주택자이거나 우선공급대상에 해당되지 않는 사람들은 청약제도가 바뀌기 전에 김포, 파주, 은평뉴타운 등의 유망지역을 중심으로 활용을 서둘러야 한다. 현재 공공택지나 투기과열지구에서 공급물량의 25%를 우선 배정 받고 있으나 앞으로는 이 같은 기회가 없어질 공산이 크다. 특히 전용면적 30.8평 이하에 청약할 수 있는 가입자들은 자신의 상황을 냉정하게 파악해야 한다. 전용면적 30.8평은 물량은 드물고 경쟁이 높아 무주택자라면 25.7 평 이하로 금액을 내리거나, 유주택자는 금액을 높이는 방법으로 당첨 확률을 높이는 것이 방법이다.청약통장 금액을 증액하면 1년이 지나야 증액한 금액으로 청약이 가능하다. 전용면적 30.8평의 초과에 해당되는 사람들은 가점제가 중대형 평에도 적용되는가를 잘 살펴보아야 한다. 적용이 된다면 1주택이상을 보유했거나 가족수가 적은 사람 등은 역시 2008년 이전에 청약을 받는 것이 유리하다.

 

◆  재건축에서 리모델링으로 변하고 있다.

재건축 아파트들은 전방위 압박의 대상이 되고 있어 당분간 신중한 접근이 필요하다. 건설교통부가 7월초 발표한 '주택공급에 관한 규칙‘을 살펴보면 '상업지역내 300가구 미만 아파트 중 건축법을 통해 주상복합을 짓는 단지에 제한적으로 재건축 사업부지 소유자에 부여됐던 우선 공급 혜택을 없앤다. 조합원이라 해도 아파트를 우선 공급받지 못하고 일반수요자와 똑같이 청약하도록 하여 재건축 아파트에 대한 기대감을 꺾는 효과를 지닌다.

반면 리모델링 사업요건은 크게 완화되어가는 추세로 용산 이촌동 현대 등 리모델링을 추진하는 단지가 서서히 늘어나고 있다. 증축 범위가 30%로 확대되고 일층에 필로티를 설치할  수 있도록 허용된 것은 물론 조합 설립 요건이 쉬워졌다. 하지만 일반분양이 없어 모든 비용을 소유자가 부담해야하고 평면 등 구조의 획기적인 변경이 힘들다는 단점이 있다. 또한 리모델링 후 아파트 동별 배치는 그대로인데 평형이 늘어나 동간 거리가 좁아져 주거 여건이 떨어질 가능성도 있다. 그러므로 리모델링 가능성이 있는 곳에 내 집을 마련할 때는 같은 단지라도 이왕이면 중간에 테니스장 등이 있어 동간 거리가 충분히 확보된 동을 선택하는 것이 유리하다.

 

◆ 재개발 예정지를 노려라.

일반 분양을 하는 공공택지들이 주로 수도권에서 공급되므로 서울에서 내 집 마련을 원하거나 재당첨 제한 등에 해당하는 사람들은 적합하지 않다. 이때는 서울의 재개발 예정지에 실거주를 겸하는 ‘몸으로 때우기’ 전략을 구사하자. 주변에 개발 호재가 있어 속도가 빠를 가능성이 있고 이왕이면 주변 시세가 높고 조합원 수가 적은 곳을 선택하는 것이 좋다. 주변 집값이 비쌀수록 일반분양가를 높아지므로 조합원 부담금을 줄일 수 있다. 조합원이 많은 다세대주택 밀집지역은 용적률이 높아도 일반 분양분이 적거나 아예 없는 경우도 있어 조합원 수가 적은 게 유리하다. 조합사무실이나 구청 등에 가서 조회해보면 대략적인 조합원 수를 알 수 있다.

 

◆ 다주택자는 실익부터 따져라.

집을 2채 이상 갖고 있다면 내년부터 적용될 양도소득세 50% 중과 등 세금이 대폭 오르므로 실익이 떨어지는 주택은 과감하게 처분해 현금 유동성을 확보하는 것이 낫다.

틈새 투자로 연면적 45평, 대지 200평, 공시가격 7000만원 이하의 농가주택은 도시에 집이 한 채 있어도 1주택 양도세 비과세 혜택도 받을 수 있다. 또한 주택에 포함되지 않는 아파트형 콘도나 점차 수요가 늘고 있는 실버주택도 검토해 볼 수 있으며, 유학 간 자녀나 친지가 있어 해외 부동산을 관리할 수 있거나 이민을 계획하고 있다면 송금액 기준으로 100만 달러까지 투자가 허용되므로, 분산이란 차원에서 해당 국가의 부동산 흐름, 경제성장 속도, 환율 등을 종합적으로 판단해 투자를 고려해보자.