토지 투자로 성공하기 위해서는 토지관련 '법'을 먼저 알아야한다.

112개의 법률에서 지정하고 298개 용도지역·용도구역 중 건폐율, 용적률 등 구체적인 토지이용규제가 뒤따르는 지역·지구가 182개나 된다.

"땅을 사면 돈이 된다"는 말도 이제는 한 번 더 생각을 해봐야 한다.

토지에 대한 양도세가 국회를 통과해서 비사업용토지 (부재지주) 일반과세 6~36%로 2년간 적용 을 하였다.

양도차익이 일반과세로 변경되였지만 그래도 단순한 시세차익 보다는 활용을 염두에둔 투자가 바람직하다.

이제는 토지시장은 투기가 아닌 투자로 생각해야만 성공할 수 있다.

토지에 투자해서 성공하려면 반드시 알아야 할 것이 몇 가지 있다.

땅에도 종류가 있다. 땅은 지적법상 총 28가지로 분류돼 있다. 이것으로 땅에 대한 용도를 알 수 있는 것이다.

그 종류로는 전, 답, 과수원, 목장용지, 임야, 광천지(온천수가 나오는 땅), 염전, 공장용지, 주차장, 주유소용지, 창고용지, 도로, 철도용지, 제방, 하천, 구거(도랑),

유지(저수지), 양어장, 수도용지, 공원, 체육용지, 유원지, 종교용지, 사적지, 묘지, 잡종지 등이 있다.

또한 크게 4가지 용도지역이 있다.

도시지역(주거,상업.공업.녹지지역), 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 등이다.

용도지역을 알면 그 땅에 대한 현재와 미래를 알 수 있다.

땅의 가치를 잘 알 수 있는 방법은 누가 뭐라 해도 "토지가치는 발품"이라고 말한다.

전문가들은 1년에 10만㎞ 이상 달린다. 얼마나 많은 발품을 파느냐하는 것이 얼마나 좋은 땅을 선택할 수 있느냐 하는 척도이다.

지적도 보는 법도 알아야 땅이 도로에 접했는지,맹지인지 알 수 있다.

또한 개발방향 등을 봐도 알 수 있다.

물론 개발방향이란 것이 유언비어같은 미확인 소문이 많다.

그래서 그냥 부동산 개발업자의 말만 믿어서는 안 된다. 반드시 관계기관 등의 자료를 검색해 봐야 어떤 방향으로 개발을 하는지 알 수 있다.

토지 투자 또한 정책 등을 검색하고 확인하는 것이 매우 중요하다.

부동산 투자는 '법률을 사는 것, 정보를 사는 것, 미래가치를 사는 것'이다.

부동산 투자에서 가장 큰 이익을 얻는 사람은 대부분 전문적인 지식으로 정확히 미래를 예측할 수 있는 사람들이거나, 아니면 우직하게 한 번 손에 쥔 것을 놓지 않고 버티는

사람들이다.

 

다시 말해 부동산은 머리로 투자하는 사람과 시간에 투자하는 사람에겐 반드시 노력한 만큼 대가가 돌아오는 투자상품인 것이다.

부동산 투자의 성공 여부는 부동산을 매도한 후라야 알 수 있다.

팔리기 전이라면 계산상으로 아무리 큰 투자수익을 가져다 줄 것으로 예상하더라도 그것은 내 것이 아니기 때문이다.

직접 내 손에 들어와야 투자이익이 되기 때문이다.

내년부터 임야는 규제가 더욱 강화되나, 농지는 각 지자체에서 개발계획이 용이하기 때문에 규제를 풀 것으로 예상된다.

개발방향과 정책이 있는 곳의 농지에 투자를 한다면 괜찮은 재테크 수단이 될 것이다.

또한 도시에는 도시정비법과 도시정비촉진법을 통해 낙후된 곳의 개발을 유도하기 때문에 상당히 기대되는 투자 부분도 있다.

 

 

                                              한국부동산경제연구센터 김성철 원장