지난 3.30 부동산대책에 대한 글은 올렸습니다.

하지만 3.30 부동산대책에 아쉽게 빠진 부분(?)이 저 개인적인 생각으로는 "분양권 or 입주권"에 대한 대책이었습니다.

 

신규취득 아파트의 경우 대출을 제한함과 동시에 분양권이나 입주권에 대한 실거래가를 적용하게 된다면 분양권시장이 냉각화로 변하게 될 것 같습니다.

분양권시장이 냉각화 된다는 말은 주택시장이 다소 안정감을 이룰 수 있다. 라고 표현해야 될 것 같습니다.

 

이는 판교분양으로 인하여 아파트시장 가격이 급등하게 되자 정부 입장에서의 대비책으로 재건축과 분양권 그리고 고액아파트를 잡음으로써 주택가격안정을 도모하고자 하는 국가정책으로 사료됩니다.

 

지난 3.30 부동산대책에는 재건축과 고액아파트에 대한 대출제한이 있었으나 분양권에 대한 규제는 없었습니다. 이는 대한민국의 내수경기를 다분히 의식했다... 라고 생각해야 되겠죠. 하지만 언론에 통하여 3.30의 효과가 그렇게 지대하지 않을 것이라는 분석에 의하여 분양권도 어쩔 수 없이 잡아야 되겠다는 의지의 표시라고 생각됩니다.

 

그렇다면, 3.30대책에 대해서는 지난 칼럼을 통하여 설명을 하였고, 지금은 분양권, 입주권 실거래가 신고가 열린우리당 공보담당자의 이야기처럼 국회에서 프리핑을 하고 법안을 발의할 경우에 분양권가격과 부동산시장에 미치는 영향에 대하여 설명하겠습니다.

 

(아직은 아니라 앞으로 법안이 통과될 경우의 시장예상입니다...^^)

 

 1. 분양권, 입주권 실거래가 신고 원인

 

   현재의 주택가격 상승은 부동산역사를 거슬러 올라가면 1997년도 외환위기 이후의 주택 경기 활성화를 위한 분양가 전면자율화에 기한 분양가 상승이 기존 아파트 가격상승을 도모하였고, 기존 아파트가격 상승이 분양가상승이라는 악순환을 일으키게 되었습니다.

 

    참고적으로 분양에 성공할 경우에 분양회사는 많은 이익을 창출하였으므로 건설회사 및 분양회사는 아파트를 지을 땅을 찾기 시작하였고, 이러한 바람에 의하여 전국 아파트를 지을 수 있는 토지 가격이 급격하게 상승하게 되었습니다.  따라서 아파트 분양가 자율화 --> 아파트분양가 상승 ---->기존아파트 가격상승 ---->아파트부지 가격 상승---->분양가 상승----> 기존아파트 가격상승 ----> 아파트부지 가격 상승 이라는 악순환이 이어졌죠.

 

   이러한 악순환을 없애기 위해서 10.29 부동산대책 (투기과열지구지정, 투기지역지정, 분양권 전매금지) 8.31 부동산대책 (다가구주택자 세금강화, 양도세강화, 종부세)을 내놓게 되었지만 마땅하게 집값을 잡을 수가 없었습니다.  

이는 아파트 분양권을 잡아야지 기존 아파트의 가격상승을 억제할 수 있다는 사실을 알게 되었고, 실질적으로 분양권이나 입주권의 경우 실제 매매금액을 알 수 있는 방법이 투명 하지 않으므로 실거래가 신고를 하지 못하고 있었습니다.

 

이에 분양권과 입주권에도 실거래가 신고를 추진함으로써 분양권 시장을 안정화 시키려는 정부의 정책임을 알 수 있습니다.

2. 분양권과 입주권의 실거래 신고 추진시 부동산시장은?

 일단 분양권과 입주권을 실거래가 신고 추진시에는 적지 않는 분양가 시장에 영향을 끼칠것으로 사료됩니다. 지금까지는 분양권이나 입주권 사고 팔 때 적당한 금액으로 기재하여 검인계약서를 작성하는 것이 더러 있었으나 일반 주택, 아파트처럼 실거래가로 전환된다면 매도인 입장에서는 양도소득세가 증가되므로 투자이익에 대한 자연적인 환수가 이루어집니다.

 

 이는 분양권이나 재건축 투자에 있어서 분양권이나 재건축을 가지고 있는 매도자의 입장에서는 양도소득세를 더 많이 납부해야 하는 심리적인 압박감을 가지게 되므로 분양권시장이나 재건축시장에 투자의 목적으로 부동산을 취득하기가 어려워졌다고 생각해야 합니다

 

  따라서 앞으로의 분양권, 입주권의 부동산시장은 그렇게 매력적이지 않다.. 라고 생각됩니다. 물론 부동산시장에서도 양극화가 이루어져서 판교처럼 서로 분양을 받으려는 지역이 있는가 반면에 지방의 분양시장에서는 분양이 제대로 이루어지지 못하는 대량 미분양사태가 일어날 가능성도 많아 보입니다.

 3. 미분양아파트의 영향

 

 먼저 지방 아파트가 미분양사태가 일어나면 제일 먼저 건설회사나 분양, 시행회사들이 곤란을 겪게 됩니다. 자신들의 자본금으로 분양을 하는 것이 아니라 은행융자를 받아서 주택건설에 임하는 경우가 많은 편인데 만약 분양이 제대로 이루어지지 않고 미분양이 쌓일 경우에는 그 피해가 일단은 건설회사에게 피해가 오는 것입니다.

 

  건설회사의 피해는 곧바로 주택경기 침체현상이 일어날 것이며 이에 주택공급이 줄어들게 됩니다. 물론 현재의 주택공급은 지방 대도시나 소도시의 경우에 수요에 비하여 공급이 많은 상태이나 앞으로 주택공급이 제대로 이루어지지 않을 경우에 3, 4년 뒤에는 공급부족으로 인한 아파트 가격상승을 예상할 수 있습니다.

 

 아무튼 현재의 분양권이나 입주권에 대한 실거래가 신고가 추진이 된다면 3.30부동산 대책으로 인하여 지방의 아파트 분양권시장이 얼어 붙은 곳에 다시 냉기를 더하는 행위라고 생각합니다.

 

 따라서 지금 분양권을 매수하고자 한다면, 정말 괜찮고 수요가 있는 곳으로 투자를 해야지 예전처럼 아무지역이나 분양권만 사 놓으면 시세가 올라간다. 라는 말은 통용되지 않을 것으로 보입니다.

 

 또한 미분양사태로 인하여 분양회사에서는 분양권을 해소하기 위하여 중도금무이자, 샤시무료, 취득세경감 등 여러 가지 혜택으로 미분양권을 소화할 것으로 예상되나 이러한 분양권의 투자에 있어서는 입주 시점의 은행이자, 입주 시점의 들어가는 경비 등을 꼼꼼하게 살펴서 투자해야 될 것으로 사료됩니다.

 

참고적으로 이 법안이 통과된 경우에 전국의 모든 아파트 분양시장이 투자성이 없다. 라는 말이 아니라, 전반적인 이슈나 특별한 수요가 몰리는 지역이 아닌 이상은 그렇게 투자성이 없다. 라고 말하고 싶습니다.