세계적인 금융위기로 인하여 마땅한 투자처를 찾기가 힘들어졌다.
은행예금금리는 적고 펀드나 주식 등 기타 상품도 판단하기가 쉽지않아서 수익형 부동산인 상가에 대한 관심이 늘어나고 있다.
필자가 우연하게 아는 지인을 만나서 상담을 하다가 너무나 속이 상했다.
김모씨는 2008 년 일산에 있는 근린상가(프라쟈) 2층을 3억2천만원에 구입을하였다.
상가를 구입한 동기는 우연하게 신문광고를 보고 방문하여 상담 한 결과 수익률이 10%가 넘고 이미 임차인이 있는 상태라 안전하게 수익을 올린다고해서 구입을 했다.
2008년 5월경 (프라쟈상가) 구입내역
상가 분양총액 : 3억2천만원
융자 : 1억 5천만원
임차료 : 보증금 5천만원 월세 1백5십만원
업종 : 세탁소
취.등록비용 약 4% 1천2백만원
분양대금320,000,000 - 융자150,000,000 - 보증금50,000.000원 = 120,000,000 + 취.등록세12,000,000 원
합계 : 현금1억3천2백만원을 주고 구입 을 했다.
월세 1백5십만원중 은행이자 연6.5% 약 75만원 을 제외하면 1억3천2백만원 투자하여 월세 75만원을 받는것이다.
그러나 2009년 4월경 내용증명이 한통 날라왔는데, 경기가 안 좋은 관계로 임대차계약기간 1년이후 재계약을 안한다고 보증금을 돌려달라는 내용이였다.
뜻하지 않은 소식에 적잖이 놀라서 가까운 공인중개사 사무실에 방문을 하여 상담을 하니 위의 상가는 주위에 비슷한 수많은 근린상가는 공실율이 많고 또한 가격도 구입한가격의 절반도 안된다는 말을 듣고 상실감에 빠졌다.
분양한 상가를 방문하여 알아본결과 예전에 분양사무실은 철수를 하고 새로운 분양사무실이라 잘 모른다는 답변이였다.
필자에게 전화한통만 하였더라도 낭패를 당하지 않았을 것인데 너무나 안타까웠다.
상가를 계약 하기전에 반드시 알아야할 사항이 있다.
허위로 임대차 계약을 체결해놓고 분양받을 사람에게 높은 보증금과 월세로 임대를 주고 있으니 분양대금 중 일부만 부담하면 소유권이전을 받을 수가 있고 안전하게 매월 임대료가 보장 된다고 분양을 받으라고 한다.
그러나 이렇게 임대차 계약을 해놓은 것은 허위로 계약한 경우가 많다.
분양 후 임차인은 월세를 내지 않고 있다가 1년쯤 지난 뒤 나가겠다고 하면서 보증금을 돌려달라고 한다.
허위로 임차인의 구별 방법은
(임차인은 주로 설계사무실, 기원. 골프연습장. 간이세탁소(배달전문) 등 최초 시설(인테리어)에 투자가 별로 없는 업종)
정말 목 좋은 상가는 분양하기 전에 이미 분양이 마치는 경우가 대부분이다.
예) 목 좋은 입지에 메티칼센터를 분양한다면 먼저 수많은 병원이 선 입점 할 것이고 그중에서 최고의 수익형상품인 약국자리는 프리미엄까지 형성되어 분양이 완료 될 것이다.
위와 같이 좋은 입지는 부동산중개인이나 분양대행사무실에서 지인이나 밀접한 관계에 있는 사람에게 먼저 분양을 한다.
좋은 상가를 분양받고 싶으면
이미 상권이 형성된 안정적인 곳이 좋다.
주변 입지, 인구의 유입, 수익률 등 을 따져보고 허위로 임대차 계약이 있는지 확인 후 안전하게 계약하는 것이 좋은 것 이다.
[상가계약시 서류 검토]
1번 : 부동산 등기부 등본
1. 갑구: 부동산 소유권에 관한 사항 (압류, 가압류, 경매신청, 가등기, 가처분등기, 환매등기, 예고등기 등의 사항)
2. 을구: 소유권 이외의 권리(지상권, 지역권, 전세권, 근저당권) 관한 사항 및 변경
2번: 건축물 관리대장
1. 주소가 임대차 계약서상의 주소와 일치 하는지 확인한다.
2. 대장상의 소유주가 임대차 계약서상의 임대인과 동일인인지 확인한다.
3. 건축연도, 층수, 용도지역(용적율,건폐율 산정)
4. 사용하고자 하는 층의 용도를 확인한다.
3번 : 토지 대장
4번 : 토지이용 계획 확인서
5번 : 지적도
1. (소재지의 주소와 지적도에 표기된 위치가 같은지 반드시 확인한다.)
부동산은 한번 잘못 선택하면 평생을 후회하게 된다.
1번도 안전 2번도 안전 3번은 더~안전이라는 것을 항상 명심해야한다
한국부동산경제연구센터 김성철 원장