========================1편에서 계속 ===========================
Ⅱ. 부동산의 수익가격 환원방식과 주식의 PER 분석 방식
필자가 이번 시간에 준비한 내용은 지난 부동산의 원가 분석 방식 이후 또 다른 부동산의 경제적 가치를 산정해 내는 방식이다. 주식에서 많은 가치 투자를 주장 하시는 분들이 얘기하는 PER 분석 방식과 비교 하여 부동산의 경제적 가치를 산정하는 방식을 검증해 보고자 한다.
물론 이 방식은 상대적인 부동산 가치를 찾아내는 하나의 방법일 수는 있지만 절대적인 경제가치를 말하지는 않는다. 이미 많은 분들이 주식의 가치 투자 방식 역시 완벽하지만은 않음을 이번 경제 위기를 통해 뼈저리게 깨달았을 것이다. 결국 부동산이든 주식이든 한가지의 가치만 존재하는 것이 아닌 경제적 상황에 의한 가격의 변동과 최근에는 국제 경제의 흐름까지 고려하여 가치가 변동하게 된다.
하지만 부동산 가치 분석 방법에 의해 경제적 가치를 보는 눈을 갖게 된다면 상대적으로 부동산 및 주식을 볼 수 있는 기준을 찾을 수 있을 것이다. 경제적 상황이 예측 불가능한 상황에서도 부동산 투자 시 자신만의 상대적인 가치 산정을 통해 부동산 투자 물건 선택 시 잃지 않는 투자 방법을 찾을 수 있다.
1. 주식의 PER 분석 방식
PER(Price Earning Ratio : 주가 수익비율) = 주가 / 주당 순이익
PER는 기업의 1주당 가격과 1주당 이익을 비교하는 주식 가치 분석 방법 중 한 방법 이다. 우선 1주당 이익인 주당순이익(EPS : Earning Per Shaar)을 이해해야 한다. 주당 순이익이란 한 기업이 1년 동안 사업을 해서 벌어들인 돈이 한 주당 얼마인지를 나타내는 지표로써 당기 순이익을 발행 주식 수로 나눈 값이다.
즉, 기업이 1년 동안 사업을 해서 1,000억원의 당기 순이익이 발생되었고, 주식시장에 상장되어 있는 총 주식 수가 1억주라고 한다면 EPS는 1,000원이 된다. 이를 다시 주식 가격을 10,000원이라고 한다면 PER는 10,000원(주가)/1,000원(주당순이익)으로 계산되므로 10이 되게 된다. 즉, PER 10의 기업이라고 한다면 이론적으로 이 주식을 투자한 사람은 주당 이익금의 배당만으로도 10년이면 주식의 가치 없이 원금을 받을 수 있는 수준에 도달하게 되고, 10%의 연 수익률을 올릴 수 있는 주식임을 의미한다.
물론 PER 분석 방식에서 1년만을 기준으로 가지면 곤란하다. 한 해에 반짝 이익을 내었던 기업이나 사업성이 불확실한 기업의 경우, PER 분석 방식이 의미 없을 수 밖에 없다. 따라서, 5년 이상 비슷한 정도의 수익을 내었거나, 어느 정도 이름 있는 기업에 한정해서만 보아야 한다.
2. 부동산의 수익가격환원 방식
수익가격 환원 방식은 부동산에서도 기업에서의 당기순이익 처럼 이익을 적용할 수 있는 것이 월 임대 소득으로 가치를 산출하는 방법이다. 이 방식은 상가 / 오피스텔 / 오피스의 가치 분석에 적절한 방식이다. 또한, 동일한 유형의 주택의 경우에도 임대 비율을 고려하여 적정가치를 상대적으로 비교할 수 있는 경제적 부동산 가치 분석 방법이다.
부동산 수익가격 환원방식
(환산보증금(보증금 X 환산이율(12%)) + (월세 X 12개월)) X 부동산 표준 수익승수(10년 +-10년)
임대 수익은 대개 보증금과 월세로 구성되어 있으며, 보증금을 가치로 환산해주기 위해 환산보증금 방식을 적용하여 구하며, 환산보증금과 월세의 1년치를 합산한 후 부동산 표준 수익승수를 곱하여 부동산 경제적 가치를 산정해 낸다.
1) 환산보증금 = (보증금 X 환산이율 (12%) )
환산보증금의 환산이율이 12%인 이유는 부동산의 경우, 부동산 보유와 관련하여 다양한 부대 비용이 들어간다. 예를 들면, 우선 임대에 대한 부동산 수수료, 재산세 및 보유 시에 들어가는 시설물 관련 비용 및 임차시에 공실이 발생할 경우의 기회비용까지 보유 시 들어가는 비용이 상당하므로 월 1%씩 감안하여 12%를 환산보증금 산정을 위한 환산이율로 산정한다.
2) 부동산 표준 수익승수
과거의 부동산 임대 수익율과 가격 상승율을 비교 하고, 지역별 및 물건별로 차이가 있지만 통상적으로 임대가격에 대해 PER 10에 해당하는 표준 수익승수를 10년을 감안하여 적정 가치를 산정한다. 물론, 지방의 아파트 및 가치 상승 및 개발 호재 등이 전혀 없는 지역의 경우 경우에 따라서 7까지 하향 조정하여야 하며, 상권이 많이 발달되어 있고, 가치 상승이 예상 되는 개발 호재 지역 및 모텔 및 가스 충전소 처럼 구청의 허가를 득하는 진입장벽이 높아서 어느 정도 과점의 형태를 띄는 부동산의 경우에는 표준 수익승수를 13까지 상향 조정 가능하도록 하여 가치를 상향 조정도 가능하다.
이처럼 수익형 부동산 위주의 가치 평가를 할 경우에는 유용한 방법인 수익가격 환원 방식의 부동산 가치 분석 방법은 임대료의 상대적 비교를 통해 적정 주택을 찾을 수 있기도 하다. 특히 지난 번에 글을 올렸던 부동산 원가 분석 방식과 수익가격 환원방식을 비교하여 경제적 가치를 분석해 낸다면 부동산의 적정 가격을 찾는 데 훨씬 큰 도움이 될 수 있다.
* 강남구 빌라 지역의 8개 주택 다가구 주택 수익형 부동산 분석 사례
1) 수익가격 환원 방식을 위한 기본 자료 및 수익가격 환원 방식에 의한 부동산 가치 산정
1채당 임대 보증금 : 3,000만원 / 월 120만원
=> ((3,000만원 X 8개 X 12%) + (120 만원 X 8개)) X 10 = 14억 4,000만원
2) 원가 분석 방식 계산을 위한 기본 자료 및 원가 방식에 의한 부동산 가치 산정
건물 면적 : 40㎡ X 8개 = 320㎡ ,건물구조 : 철골콘크리트, 건축년도 : 2004년(5년경과)
대지권 지분 : 149㎡ , 인근 대지 거래 사례 비교 방식에 의한 가격 : 2,700만원 / 3.3㎡
=> 건물 가격 : (320㎡ X 90만원) – ((320㎡ X 90만원) X 5년 / 30년) = 2억 4,000만원
토지 가격 : 2,700만원 X (149㎡ / 3.3㎡) = 12억 1,909만원
건물 가격 + 토지 가격 = 14억 5,909만원
지난 번에 기술 했던 원가 분석 방식과 이번에 기술하는 수익가격 환원 방식을 복합적으로 고려하면 아래처럼 결론 내릴 수 있다.
* 수익가격 과 원가가격이 비슷하게 형성되는 시장이 바로 부동산 가격의 균형 시장임.
수익가격 > 원가가격 => 부동산의 시장 경기가 상승 중 (수요 > 공급)
수익가격 < 원가가격 => 부동산의 시장 경기가 하락 중(임대가격 하락 예상 = 수요<공급)
3. 부동산 가치 분석 방식에서 도출 할 수 있는 결론
상기 처럼 부동산 가치 분석을 통해 부동산을 구입한다면 최소한 상대적인 비교를 통해 가치 있는 부동산을 찾을 수 있다. 하지만 상기의 수익 가격 분석 방식이든 원가 분석 방식이든지 어떤 방식을 통해서도 절대적인 부동산 가격을 찾을 수는 없다. 부동산 및 주식과 같은 투자자산은 단순히 가치에 의해서만 가격이 움직이지는 않기 때문이다.
이미 주식시장에서 경험하였듯이 지난 리먼브라더스 사태 이후 올해 초까지 우리나라의 주가가 이런 가치 분석 차원에서 접근하였을 때, 우리나라의 대부분 기업들이 청산가치에도 못미치는 PBR 1 이하 이었던 적도 있었다. 그럴 정도로 가격이 많이 빠진 상황도 있었고, 아무리 가치있는 주식 / 부동산이라고 할 지라도 거시적 경제 지표에 의해 가격이 좌지우지 될 수 있기 때문이다.
따라서, 부동산 및 주식에 투자하는 투자자라면 위에서 기술 한 원가 분석방식도 고려 해야 하며, 금리, 환율의 움직임과 같은 경제 선행지표도 연구할 줄 안다면 조금이라도 투자의 실패 확률을 줄여 가며 투자할 수 있을 것이다. 이 글을 읽는 여러분들도 최소한의 분석 방식이라도 숙지하고 있다면 위험을 줄일 수 있는 하나의 방법이 될 수 있을 것이다.
하나HSBC 생명보험 WEALTH MANAGER
LBA 경제연구소㈜ 금융자문 위원 최