1. 부동산 원가 분석 방식과 주식의 PBR 분석 방식
필자는 최근 재무설계사로써 일을 하면서 많은 상담을 통해 느낀 점은 부동산에 대해서 알지 못한 채로 재무설계는 무의미하다는 생각을 많이 하게 되었다. 우리 나라 사람들의 평균 자산 비율을 보면 부동산 자산이 80% 이상을 차지한다. 특히 자산이 적은 일반 샐러리맨 직장인의 경우, 1 주택자의 경우, 주택이 90% 이상을 차지하게 되며, 전세로 있는 사람의 경우, 전세 보증금이 전재산의 90% 이상을 차지하는 경우가 허다하다.
이런 상황에서 자산관리 및 재무설계를 하는 사람들이 부동산에 대한 지식이 부족하다는 것은 어불성설이라고 본다. 따라서, 필자 역시 비록 금융권에 종사하지만 많은 부동산 상담을 통해 여러 고객 분들에게 부동산 매매도 해 드렸다. 현재 필자의 경우, 필자의 부족한 부동산 지식을 배양하기 위해 공인중개사들만을 대상으로 하는 교육기관에서 1년짜리 정규과정을 수강하고 있기도 하다. 이번 칼럼 역시 그 과정에서 우리나라 최고 부동산 전문가로부터 배운 내용을 여러분들에게 필자의 금융 지식을 접목하여 소개하여 보고자 한다.
특히, 부동산의 가격 분석은 자신이 투자하는 부동산의 내재 가치를 우선 알고 투자한다면 최소한의 위험은 회피할 수 있다고 판단하였다. 따라서, 이번 주부터 2회에 걸쳐 아래의 순서로 부동산의 가치 투자 방법을 주식의 가치 투자 방법과 비교하여 자세히 소개해 보도록 하겠다.
1. 부동산의 원가 분석 방식과 주식의 PBR 분석 방식
2. 부동산의 수익가격 환원 분석 방식과 주식의 PER 분석 방식
참고로 부동산 가치 분석 방법은 필자의 독창적 의견이 아니므로 저작권 보호를 위해 출처를 밝히며 현재 LBA 경제연구소㈜ (www.lba21.com) 의 대표 이사 이신 김점수 소장님의 강연회 내용임을 밝힙니다.
1. 주식의 PBR 분석 방식
PBR(Price Book-value Ratio : 주가순자산비율) = 주가 / 주당 순자산
PBR은 기업의 주가에 비해 기업의 가치가 어느 정도 되는 지를 알아보는 기준이다. PBR은 기업의 시가총액을 대차대조표상 순자산(자산 - 부채)으로 나눈 값을 의미하는 것으로 외부가치와 내재가치의 비율을 의미한다.
즉 현재 해당 기업의 주식의 가격과 기업이 가지고 있는 장부상의 모든 자산의 합을 주식 수로 나누었을 때 주당 순 자산이 주가 보다 크다면 청산가치가 주가 보다 비싸게 되므로 주주는 이론적으로 회사가 청산되더라도 오히려 이득을 볼 수 있는 구조가 됨을 의미한다. 즉, PBR은 실제 가격과 그 기업의 내재 가치를 비교한 기업의 청산가치 분석 방법이다.
2. 부동산의 원가 분석 방식
우리가 흔히 구입하는 주택의 경우, 가치는 건물의 가치와 토지의 가치로 나뉜다. 우선 건물 가치와 토지 가치를 구별하여야 한다.
건물 가치는 우선 건물의 구조에 따라 건물의 건축원가가 차이가 난다. 우리 주변에서 흔히 볼 수 있는 아파트와 일반주택은 대부분 철근콘크리트조 건물이다. 철근 콘크리트 건물의 경우, ㎡당 약 90만원 정도의 건축비를 산정한다. 그리고, 토지의 가격은 주변의 동종의 지역과 비교 사례 분석을 통해 가격의 적절성을 비교해 보도록 한다.
1) 아파트 분석 사례(서울 강서구 지역 아파트 가치 분석 : 현재 시세 4억 1,500만원)
토지 가격 기본 자료 - 대지지분 : 39.26㎡ , 개별공시지가 : 312 만원 / ㎡
건물 가격 기본 자료 - 건물 분양면적 : 109㎡ ,건물구조 : 철골콘크리트, 건축년도 : 2004년(5년경과)
- 건물 가격 분석 방식
건축원가 : 90만원 X 109㎡ = 9,810 만원
(- 감가상각) : (100% / 30년) X 5년 = 17% X 9,810 만원 = 1,635만원
(철근 콘크리트 건물은 내구년도 20년으로 보지만, 최근 재건축법 개정으로 30년 적용)
적정 건물 가격 : 9,810만원 – 1,635만원 = 8,175만원
- 토지 가격 분석
개별 공시지가 312만원 X 39.26 ㎡ = 12,249 만원
* 개별공시지가
공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별토지에 대한 단위면적당(원/㎡) 가격이다. 국토해양부장관이 결정하여 고시한 공시지가를 바탕으로 하여 시장·군수·구청장 등이 산정한 공시지가로, 토지의 특성조사와 표준지 선정여부로 결정한다.
토지의 특성조사는 주거용과 상업용·공업용·전답 등 토지의 용도와 도로조건 및 공적규제 등을 조사하는 것을 말하며, 표준지 선정여부는 비교할 만한 표준지를 말한다. 이 두 가지를 통해 결정하는데, 개발부담금·농지전용부담금·양도소득세 과세 시 기준이 된다.
비록 개별 공시지가가 적정 원가로 보기에는 어려움이 있지만, 현재 우리나라에서 모든 토지에 대한 판매가격을 산정하기에는 어려움이 있으므로 과세를 하는 기준으로 비교 판단하기에는 적절한 지표로 판단하여 원가 산정에 인용하였다.
상기 분석에서 보면 아파트의 기초 원가는 건물가격 8,175만원 + 토지가격 1억 2,249만원 = 2억 1,076만원이 됩니다. 이를 기업의 내재가치와 비교 해보면 이 아파트의 PBR은 4억 1,500만원 / 2억 1,076만원 하게 되면 주식의 PBR과 비교해 볼 때, PBR 1.97 정도의 가치의 아파트 임을 알 수 있다.
2) 인근 지역(강서구 같은 동)의 빌라 가치 분석 (현재 시세 1억 8,000만원)
토지 가격 기본 자료 - 대지지분 : 48.74㎡ , 개별공시지가 : 173 만원 / ㎡
건물 가격 기본 자료 - 건물 전용면적 : 42.98㎡ ,건물구조 : 철골콘크리트, 건축년도 : 1982년(27년경과)
- 건물가격
건축원가 : 90만원 X 42.98㎡ = 3,868 만원
(- 감가상각) : (100% / 30년) X 27년 = 90% X 3,868 만원 = 3,481만원
적정 건물 가격 : 3,868만원 – 3,481만원 = 387만원
- 토지가격
개별공시지가 : 173만원 X 48.74㎡ = 8,432 만원
건물 가격 387만원 + 토지 가격 8,432만원 = 8,819만원이 된다. 물론 빌라의 경우에는 개별공시지가로 토지 원가 반영하기에는 무리가 따르지만 동일하게 계산 시에는 PBR이 2 정도의 주택이 되게 된다.
3. 상기 원가 분석에서 도출 할 수 있는 결론
상기에서 보면 아파트와 빌라의 경우, 위치로 보면 도로를 하나 사이에 두고 있을 뿐이다. 크게 보면 건물가격에서 노후도로 인한 건물가격에서 차이가 많이 난다. 이 부분의 원가에 대해서는 여러분들도 크게 이견이 없을 것이다.
하지만 개별 공시지가는 무려 두 배 가까운 차이가 있다. 이렇게 된 이유는 정확하게 알 수는 없지만, 아파트로 건축 이후 아파트는 기본적으로 시가가 드러나게 된다. 따라서, 국세청에서는 과세를 실거래가를 위주로 하다 보니 빌라와 아파트 물건간 대체적으로 공시지가에 차이가 발생한다.
또한 상기 물건은 공법상의 용도지구(2종 일반 주거지역(빌라) 과 3종 일반 주거지역(아파트))에서 차이를 보일 수 있다. 그렇다고 하더라도 상기 정도의 가격 차이는 조금은 과도한 면도 있다. 원가 방식으로 이처럼 가격 구성 요소를 하나씩 찾아 가다 보면 적정 가치를 구성하는 눈을 가질 수 있다.
물론 주택가격을 결정하는 요소는 원가 분석 방식 말고도 고려해야 할 사항들이 많다. 특히 경기의 흐름과 금리의 변동, 재건축 등 부동산 규제 사항의 변동 등 가치를 구성하는 요소들이 많다. 이런 부분들 모두 여러분들이 직접 판단하기에는 어려움이 따르겠지만 상기처럼 원가 분석 방식이라도 이해를 한다면 조금은 투자의 위험을 줄일 수 있을 것이다.
하나HSBC 생명보험 WEALTH MANAGER
LBA 경제연구소㈜ 금융자문 위원 최