도서출판 '토네이도'의 제공으로  베스트셀러 '한국의 젊은 부자들'의 일부내용을 지면을 통해 제공하오니 많은 관심 부탁드립니다.

 

모든 해외투자는 해당 국가의 최대 국제상업도시에서부터 시작해야 한다.

 

외국인 투자자들과 대화를 나누다 보면 종종 다음과 같은 말을 듣곤 한다.

“한국 투자자들의 실력이 매우 뛰어납니다. 특히 부동산 투자자들의 수익률은 타의 추종을 불허하더군요. 실제로 미국 서부지역에서는 한국인들이 어떤 부동산을 사들이기 시작하면, 미국인들도 덩달아 해당지역의 부동산을 매입하는 경우도 있었습니다.”

 

 최근 중국 부동산에 투자를 시작한 최연준씨와 함진호씨의 경우 전형적인 한국 부동산투자의 테크닉을 구사한 성공사례라고 할 수 있다. 두 사람은 골프모임에서 만났다고 한다. 최씨는 상하이와 한국을 오가면서 수산물 무역을 하고 있는 30대 중반의 자수성가형 부자다. 함씨는 경기도 포천 인근에서 골프연습장을 운영하고 있는 40대 초반의 땅부자다.

골프를 함께 하면서 친해진 두 사람은 쉽게 의기투합, 중국 부동산투자에 대한 정보를 교환하며 적절한 기회를 모색했다. 그들이 주목한 투자대상은 신축 중인 분양 아파트였다.

 

2003년 초 최씨는 상하이 남서부의 대표적 상업중심지 쉬자후이 일대에 건축 중인 건축면적 138㎡의 2LDK(방2, 거실, 식당, 주방) 아파트를 1억 2,000만 원(80만 위안)에 구입했다. 2004년 4월 이 아파트가 완공된 후 C씨는 함씨에게 1억 5,450만 원(103만 위안)을 받고 팔았다. 아파트를 구입한 함씨는 2,250만 원(15만 위안)을 들여 가구를 들이고 내부 설비를 마쳤다. 그리고 6월에 이를 다시 다른 사람에게 2억 250만 원(135만 위안)에 매각했다.

 

최씨는 아파트 완공 1년 전부터 대출이자를 치르는 등 리스크를 감수했다. 함씨는 비록 완공된 아파트를 매입하기는 했지만 내부 설비에 비용과 노력을 들였기 때문에 원하는 가격에 아파트가 팔리지 않았을 경우 커다란 리스크를 부담해야 했다.

그렇다면 이들의 투자수익률은 얼마나 될까?

 

최씨는 매입가격의 70%인 8,400만 원(56만 위안)을 은행융자로 해결했다. 따라서 실제 투입된 자기자금은 3,600만 원(24만 위안)에 불과하다. 최씨는 24만 위안을 투자하여 1년 만에 23만 위안의 수익을 올렸기 때문에 1년간 약 96%에 이르는 엄청난 수익을 올린 셈이다. 여기서 계산의 편의를 위해 최씨가 부담한 각종 세금은 제외했다. 함씨의 경우는 최씨로부터 해당 아파트를 매입하면서 대출 승계와 추가대출을 통해 매입자금의 70%에 해당하는 1억 800만 원(72만 위안)을 해결했다. 따라서 실제 투자된 자금은 6,900만 원(46만 위안)에 불과하다. 함씨는 46만 위안을 투자해 3개월 만에 17만 위안의 수익을 올렸기 때문에 이를 연간 수익률로 환산하면 148%(3개월간 수익률 37%× 4)에 이를 정도로 막대하다.

 

최씨와 함씨가 위와 같은 단기 ‘전매’ 투자에 성공할 수 있었던 비결은 중국의 전매와 비슷한 것으로 한국에 ‘분양권 전매’라는 것이 있고, 이를 통해 어떻게 이익창출을 할 수 있는지 익히 알고 있었기 때문에 가능했다.  

 

중국 부동산으로 갈아타라

 

중국은 1998년 이전까지 정부나 국유기업이 주택공급을 전담해 왔다. 하지만 1998년 이후부터는 이를 완전히 폐지했다. 이 같은 중국정부의 주택공급 정책 변화, 그리고 경제발전에 상응해 주택수요가 지속적으로 증가하고 있다. 전체적으로 살펴보더라도 중국의 부동산산업은 1999년 이래 5년 연속 연평균 가격성장률 30%대를 유지하면서 고속질주를 하고 있다. 최근 언론에서는 상하이 지역 아파트 값이 매우 가파르게 올랐고, 지역에 따라 하락세로 돌아섰다는 분석기사를 통해 투자에 신중할 것을 주문하고 있다.

 

그러나 상하이 지역 아파트 값은 홍콩의 4분의 1, 일본 도쿄의 3분의 1 수준에 머물러 있다. 상하이는 아시아의 금융?상업의 허브 도시로서 확고한 위치를 확보하고 있다. 따라서 상하이에는 사람과 자금의 유입이 지속되고 있고, 여기에 더해 2010년 상하이 엑스포 개최가 확정되면서 앞으로도 부동산수요가 지속적?안정적으로 상승할 전망이다.

 

이 같은 전망을 기다렸다는 듯 상하이에 건설되는 우량 아파트 모델하우스에는 구입 희망자들이 장사진을 치고 있으며 판매 시작과 동시에 폭발적인 매진사례를 빚는 경우가 매우 많다. 또한 많은 외국인 투자자들이 상하이 아파트에 대한 투자를 빠르게 늘려가고 있다. 이들이 상하이 아파트에 투자하는 목적은 결코 주거 때문이 아니다. 이들의 목적은 오직 ‘자본이득(Capital Gain)’이라는 투자수익에 있다.

그렇다면 중국의 어느 도시에 있는 아파트가 투자대상으로 좋을까? 최씨는 말한다.

“해외투자에서는 불변의 원칙 하나가 있습니다. 즉 모든 해외투자는 해당 국가의 최대 국제상업도시에서부터 시작해야 한다는 것입니다. 한국에도 많은 외국인투자자들이 방문하고 있는데, 그들의 투자처는 대부분 서울에 집중되어 있음을 알 수 있습니다.”

 특히 상하이는 외국인의 부동산수요가 많은 지역이면서도 부동산 관련 세금제도는 매우 유연한 지역이다. 따라서 투자의 묘미가 더해지는 매력적인 곳이기도 하다. 상하이 일대의 투자유망 지역에 대해 함씨에게 조언을 구했다.

 

“푸시(浦西)의 구베이(古北)?룽바이(龍栢)?쉬자후이(徐家匯) 지역, 그리고 푸둥(浦東)의 와이탄(外灘) 지역과 세기공원(世紀公園) 주변의 푸둥신구(浦東新區) 지역 등을 유망 투자처로 꼽을 수 있겠습니다.”

최근 한국은 외국환거래 규정을 변경하면서 개인의 해외 직접투자 한도액을 기존 100만 달러에서 300만 달러로 확대하는 한편, 주택구입자금 송금한도를 50만 달러로 늘리는 등 해외 부동산 취득에 대한 규제를 대폭 완화했다. 그동안 정부의 규제조치 때문에 ‘환치기’ 등 불법적인 송금방법을 통해 해외 부동산에 투자해 온 관행에서 벗어나 좀더 자유로운 투자분위기가 조성된 것이다.

 

중국 부동산투자의 매력

 

“중국 부동산투자의 가장 큰 장점은 적은 자기자본으로도 큰 자산을 구입할 수 있다는 겁니다.”

한국인을 비롯해 외국인투자자들이 중국 부동산을 구입하는 경우에도 중국 내국인과 마찬가지로 구입자금의 보통 70%(최고 80%)를 은행에서 차입할 수 있다. 따라서 외국인이라고 하더라도 자기자본 3,000만 원 정도만 있으면 상하이 지역 1억 원을 호가하는 아파트를 충분히 구입할 수 있다. 젊은 부자들은 이 장점을 최대한 활용해 중국에서 지렛대 효과에 바탕한 부동산투자를 효과적으로 시도하고 있다.

 

“중국 부동산은 외국인도 안심하고 자유롭게 투자할 수 있는 매력적인 대상입니다.”

중국에는 한국과 마찬가지로 부동산에 관한 등기제도가 마련돼 있다. 한국의 법원 관할 등기소 역할을 하는 중국의 ‘부동산거래센터’에서 해당 부동산에 관한 소유권 등기를 할 수 있다. 소유권 등기가 이루어지면 등기권리증(産權?)을 교부해 준다.

“외국인이 한국에서 부동산을 소유하려면 일정한 제한이 따릅니다. 하지만 중국에서는 외국인투자자도 내국인과 동일한 수준으로 자유롭게 부동산을 소유?거래할 수 있습니다. 또한 법적으로도 내국인과 동등한 수준의 보호를 받습니다.”

 

 젊은 부자들이 중국 부동산투자의 가장 큰 매력으로 꼽은 것은 바로 ‘세금’이었다. 특히 상하이 지역 부동산 관련 세금은 매우 저렴하다. 아파트를 매입하는 경우 납부해야 하는 취득세?등록세는 한국이 아파트 가격의 최고 4.6%인 반면 상하이는 4분의 1 수준인 1.5%에 불과하다. 그리고 중국에서는 부동산 양도차익에 대해 통상 20%의 소득세(한국의 양도소득세에 해당)가 부과된다. 하지만 예외적으로 상하이에서만큼은 양도차익에 대한 소득세가 전액 면제되고 있다.

“한국에서는 부동산을 매각하는 경우 양도차익의 9~36%에 해당하는 양도소득세를 내야 하죠. 하지만 상하이에서는 양도소득세가 전혀 없기 때문에 아파트를 팔아 아무리 많은 차익을 남겨도 세금을 한 푼도 내지 않습니다.”

 

중국에 투자한 돈을 한국으로 안전하게 빼낼 수 있다

 

중국 부동산에 투자에 실현한 수익을 한국으로 자유롭게 송금할 수 있을까? 흔히 중국으로의 외화 반입은 쉽지만, 이를 다시 반출하는 것은 매우 어렵다는 이야기를 접할 수 있다. 한 번이라도 중국여행을 다녀온 사람들은 잘 알겠지만, 여행을 마치고 한국으로 돌아올 때 중국에서 사용하다가 남은 위안화를 한국 원화나 미국 달러로 바꾸지 못하는 경험을 해보았을 것이다.

이는 중국 당국이 위안화의 가치를 유지하기 위해 고정환율제를 고집하면서, 위안화를 외화로 교환하는 것을 적극 통제하고 있기 때문이다. 따라서 중국에 투자해서 수익을 올려도, 이를 다시 외화로 환전해 한국으로 송금할 수 없다는 잘못된 인식이 널리 퍼져 있다. 심지어 한국의 모경제신문에서는 중국 부동산투자에 대해 다음과 같은 기사를 싣고 있다.

“정상적인 방법으로는 부동산 매각 차익금을 한국으로 유출하기가 불가능하다. 이는 현재 중국의 부동산 거래에 따르는 위험요소이기도 하다.”

 

과연 그럴까? 함씨와 최씨는 입을 모아 강조한다.

 

“절대 그렇지 않습니다. 만약 그렇다면, 왜 그토록 거대한 해외자본들이 중국에 투자를 하고 있겠습니까? 위안화를 외화로 교환 또는 중국 밖으로 송금하고자 할 때는 중국 세무국(稅務局)의 납세증명서와 외화관리국(國家外匯管理局)의 허가가 있으면 가능합니다. 적법하게 중국 당국에 세금을 납부한 사실이 증빙되면 절차는 매우 쉽습니다. 중국 부동산투자를 위해 자금을 중국에 들여갈 때는 반드시 세관신고를 해놓는 것이 좋다는 점을 명심해야 합니다. 세관신고를 해놔야 외국에서 반입된 자금임을 확실히 할 수 있기 때문입니다.”