최근에는 부동산 일부 지역의 버블론이 회자되면서 갑론을박의 견해들이 여기저기서 부딪히고 있다.

 

그렇다고 다른 투자 대상으로 관심을 옮겨가기에 여건이 그리 좋지도 않다. 그간 부동산 규제를 피해 투자의 대안으로 여겨지던 골프장 회원권 가격이 급등세를 보이다 조정에 들어간 듯한 양상을 보인다. 주식시장마저 흔들리고 있다. 그렇다고 채권에 투자하자니 금리를 올려야 한다는 의견들도 많아 상황이 여의치가 않고, 금을 사자니 높은 가격이 부담스러운 것은 물론 살 때와 팔 때의 가격이 다른데다 특소세 등 세금이 높게 부과되어 투자 대상으로의 적합성에 대한 판단이 서지 않는다. 한 마디로 너도나도 무엇을 어떻게 해야 할지를 알 수가 없어 다들 마음이 불안한 시기이다.

 

버블이란 꺼진다는 것을 전제하는 시각이다. 서울에서의 주택매수세 감소, 지방의 미분양률 증가, 과거에 비해 낮은 주택가 대비 전세가 비율, 개인들의 부채 비율의 증가, 낮은 출산율 등이 버블이 끼어들었다는 자료로 주로 제시된다. 특히 거래는 부진한 채 가격만 높은 '스태크플레이션' 현상을 집값 하락의 전조로 해석되어진다.

 

한편에서는 강남 등의 인기지역에 대한 선호도가 높은 지역의 공급 대책이 별로 없이 높은 세금을 매기고 대출을 어렵게 만들어 수요를 떨어뜨리겠다는 발상으로는 가격을 잡기에는 역부족이란 반대 견해를 내세운다. 게다가 올 초 기습적으로 나타났던 일부 지역의 가격 상승의 여진이 여전히 남아 있으며, 한나라당이 지방선거에서 압승을 하자 주택 정책의 일부가 완화될 수도 있다는 기대감을 생겨나고 있다.

 

5·31 지방선거 이후 정부·여당의 부동산정책 기조가 엇박자를 내자 부동산시장이 더더욱 한치 앞을 가늠하기 힘든 안갯 속에 휩싸이고 있다. 정부는 기존 정책을 고수한다는 방침이지만, 여당인 열린우리당은 1가구1주택자의 세부담 완화 등을 검토하기로 해 혼란이 가중되고 있다.

 

일각에서는 저층 재건축에 대한 규제 완화는 물론 양도세 조정과 종부세 기준을 높일 것이란 기대감마저 피어오르고 있다. 마침 주택 시장의 풍향계로 작용하는 서울은 오세훈 서울 시장 당선자의 공약 중에 뉴타운 지역이 2배로 늘린다는 것과 단계적으로 재건축을 추진하겠다는 내용이 포함되어 있어 그의 말 한마디에 따라 언제든 가격이 뛰어오를 가능성도 배제할 수 없다.

 

결국 이쪽의 이야기를 들으면 이쪽이 맞는 것 같고 저쪽의 이야기를 들으면 저쪽이 맞는 것 같은지라 무주택자들은 내 집을 선뜻 매수하기도 어렵고, 다주택자들은 주택 일부를 선뜻 매도하기도 어려워 어찌해야 할지 갈피를 잡기가 어려운 것이 현실이다.

 

 

◆ 경제와 금리는 어떠한가.

 

주택의 가격은 크게 경기와 정책 그리고 다수의 심리에 의한 영향을 받으므로 경제를 살펴봐야 한다.

우려할만한 사항으로 지난 몇 개월째 월간 경상수지 적자를 보였다. 또한 유가 상승 등의 요인으로 국민들이 손에 쥐어보기도 이전에 해외로 빠져나가는 돈이 많아 국민의 실질 소득이 1년 만에 감소세를 보이고 있기도 하다. 실질 소득이 감소한다는 것은 해외로 빠져나가는 돈이 늘어 국내의 유동성이 줄어들고 있다는 것과 내수침체가 더더욱 진행될 것이란 것을 예고하는 것이다. 월간 경상수지 적자가 정부 말대로 일시적인 것이라면 괜찮다. 하지만 환율이나 유가는 국내 사정이 아닌 외부 변수라는데 문제가 있다. 정부의 힘으로는 통제가 불가능한 것이기에 월간 적자가 지속적으로 이어진다면 우리 경기는 적신호가 켜진 것으로 판단해야 한다. 경기가 하강한다면 실물 자산의 상승세에 제한이 가해질 수밖에 없다.

 

경기란 순환 사이클에 따라 불황과 호황을 거치게 마련이다. 순환 사이클의 변곡점을 정확하게 판단할 수 있다면 투자에 유용하겠지만 문제는 그것이 쉽지 않다는데 있다. 시기가 어느 정도 흐른 뒤에 결과론적으로 판단하는 것은 쉬워도, 경기가 진행되는 중간에 판단하는 것은 전문가라해도 어렵다.

 

그래도 뭔가 지표가 있을 것이다. 그렇지 않다면 주먹구구식의 투자를 할 수 밖에 없다는 이야기나 다름없다. 우리나라는 원자재를 들여와 가공한 뒤 다시 수출하는 중간 가공무역을 통해 먹고 사는 나라이기에 해외 변수에 민감하게 반응을 할 수밖에 없다. 현재 세계 경기를 견인하는 미국이 불안정한 모습을 보이고 있고, 지난 몇 년간의 부동산 상승세가 부담스러운 시점이란 것을 감안한다면 공격적으로 투자보다는 보수적인 시각에서의 접근이 유효하다.

 

일각에서 금리를 올려 부동산의 상승세를 막자는 의견들도 많다. 그러나 금리는 환율 문제로 인해 크게 오르기 힘든 것으로 보인다. 정부는 원화가 필요이상 고평가되는 것을 막고 외환보유고가 지나치게 늘어나는 것을 막기 위해 과거의 방식대로 달러를 사들이기보다는, 국내의 유동성 일부를 해외로 빼내는 방향으로 전환하였다. 과거에는 외화를 유출시키지 않기 위해 노력하였으나 최근에는 외화를 적정선에서 유출시키려고 노력하고 있다.

 

최근 중국의 위안화가 지난해 가치 절상 이후 최고치를 보이고 있어 정부로서는 원화의 가치 절상을 막기 위해 다급한 입장이다. 전례를 살펴보면 위안화보다 원화의 가치가 더 높게 절상되는 경향을 보인 탓이다. 그러기 위해서는 국내 금리가 낮아야 한다. 국내 금리가 높아지면 채권 등으로 이익을 취하려는 자금들이 국내에 들어와 원화가치 절상을 막는데 치명적으로 작용을 하게된다. 그래서 금리를 크게 높이기가 어렵다는 판단이다.

 

게다가 중소기업의 경영 여건이 좋지 않은 것도 금리 상승을 제한하는 요인으로도 작용하게 한다. 다수의 수출관련 중소기업들이 환율하락(원화가치 상승)으로 경영 상태가 악화되어 있어 금리까지 올라가면 심한 타격을 피하기가 어렵다. 국내의 일자리를 하나라도 더 늘려야만 하는 정부로서는 중소기업들을 외면할 수는 없는 처지이기도 하다.

 

부수적으로 부동산은 유동성으로 움직이기에 국내의 유동성 일부가 빠져나가면 상승에 어느 정도 제한이 가해지게 된다. 더욱이 해외 투자를 할 수 있는 계층은 자산이 형성된 계층이므로 그들이 선호하는 고가 주택의 상승을 막는데 일조하게 된다.