여름에 매수하고 겨울에 팔아라.

 

세계2차 대전의 독일의 명장 롬멜은 이렇게 이야기하였다.

“승자는 일대일의 전투에서 결국 탄창에 탄환이 한발 더 남은 자이다.” 라는 명언을 남겼다.

이 말을 재테크적인 요소로 해석을 해보자면 일대일의 전투에서 탄환을 남발할 경우에 마지막 순간에 적군을 공격할 탄환이 떨어져 승리하지 못한다는 말일 것이다. 결국 일대일의 숨 막히는 전쟁터에서도 총알을 쏠 때가 있고 총알을 쏘지 않을 때가 있는 것이다. 이러한 때를 잘 이용하지 못한 자는 패자가 될 것이고, 이러한 때를 잘 지키는 자는 승자가 될 것이다.

재테크도 마찬가지이다. 항상 때가 있는 법이다. 한 때 부동산광풍, 펀드광풍, 주식광풍의 시기가 있었다. 하지만 초창기에 들어간 사람들은 수익을 창출하였지만 결국 막차에 다다른 사람의 경우에는 수익보다는 자산의 감소를 당하여 쓰디쓴 자본의 현실에 고통을 당하였을 것이고 아직도 그러한 고통 속에서 원금이라도 되었으면 좋겠다는 소박한 희망을 가지고 살아가는 사람이 필자의 주변에도 적지 않다. 결국 재테크 또한 들어갈 때와 나올 때를 잘 포착하는 것이 투자의 포인터가 할 수 있다.

 

 

부동산재테크도 마찬가지이다.

뭐든지 때가 있는 법이다. 예전에만 하여도 “부동산은 사두면 언젠가는 올라간다.” “땅에다 묻으면 무조건 오른다.” 라는 속설이 있었다. 지금까지도 무조건적인 투자를 권하는 사람들이 주로 쓰는 말이다.

하지만 지금의 시대는 무조건 부동산을 매수하였다고 올라가지 않는 시장이 되었다. 심각한 사회 양극화 현상처럼 부동산시장에서도 오르는 종목은 오르고 떨어지는 종목은 떨어지는 철저한 양극화 시장이 되었기 때문이다.

또한 정보의 다양화 때문에 오르고 떨어질 때 그 속도가 여유로운 것이 아니라 급격한 상태가 발생되고 있으므로 지금의 부동산시장은 주식시장처럼 장기적인 투자안목으로 접근하는 것이 아니라, 단기적인 안목으로 치고 빠지는 것이 더 효과적인 투자자라고 말할 수 있다.

 

물론 내 집 마련을 목적으로 하는 투자의 경우에는 삶의 만족도와 가격 상승요인이 장래에 발생하는지 유무를 살펴보아야 할 것이지만 오로지 투자의 목적이라면 장기적인 관점보다는 단기적인 관점으로 접근하는 것이 더 효과적인 부동산시장이 되었다.

실례로 모지역의 상업용지내 주차장 용지를 10억에 매수하여 계약금 1억을 납부하였는데 일주일 만에 프리미엄을 2억 준다고 하였지만 3년이 지난 후에는 시세차액을 더 볼 것이라는 생각 하에 매도를 하지 아니한 분이 계셨는데 3년이 지난 후 지금, 경기불황으로 인하여 프리미엄이 하나도 발생이 되지 않고 있다. 결국 중도금과 잔금 등을 치르고 대출이자 등을 생각한다면 3년 전 프리미엄 2억에 매도하였다면 수익률이 200%가 발생이 되었지만 미래 수익률에 대한 욕심으로 결국 손해를 본 경우를 보아왔다.

 

이처럼 부동산 시장도 이제는 때가 있는 것이다. 그렇다면 일반인입장에서 언제 내 집 마련을 하는 것이 좋을 것일까?

 

거시적 관점에서 볼 경우에는 부동산경기가 불황일 때 들어가는 것이 가장 좋다. 구체적으로 부동산규제정책이 나온다거나 담보대출강화 등의 정책이 나올 경우에는 부동산시장이 매수자 우위의 시장으로 변화되는데 여기서 말하는 부동산 매수자 우위의 시장이란, 매도하는 사람이 많은 반면에 매수하고자 하는 사람이 적은 시장을 말한다. 즉 사는 사람이 없는데 팔고자 하는 사람이 많을 경우에 결국 부동산 가격 결정권자는 매수인에게 있는 시장을 의미한다.

쉬운 사례를 들자면 3억 원에 내놓은 아파트를 매수인이 없을 경우에 매수인은 3억원 하는 가격의 아파트를 2억8천만 원, 내지는 2억7천만 원에 매수하겠다. 라는 식으로 시세보다 저렴하게 매수를 할 수 있는 시장을 의미한다. 구체적으로 본다면 작년 연말이나 올 초의 경우에 부동산시장의 불황기가 오히려 내 집 마련의 결정적인 시기였다고 본다면 그 이해가 쉬울 것이다.

 

미시적 관점에서는 언제 매수하는 것이 좋을까?  먼저 1년 365일을 놓고 볼 때 전통적으로 부동산의 호황기 (이사철)은 봄이라고들 이야기를 한다. 하지만 요즘의 부동산현장에서는 봄이 이사철이 아니라, “겨울이 이사철이다” 라고 봐야한다. 아이들 학교문제로 인하여 새 학년이 시작되기 이전에 부모님이 이사들을 많이 하지 새 학기가 시작된 시점인 봄에 이사를 많이 하지는 아니한다. 따라서 1년을 놓고 볼 때 부동산 호황기의 시작은 추석 이후의 가을이며 절정의 호황기는 12월과 1월인 겨울이 되며 3월 봄 이후에는 매수세가 끊어져서 불황이 시작되며 7, 8월 여름에는 불황의 절정이라고 본다면 틀린 말이 아닐 것이다.

 

이러한 의미에서 내 집 마련의 최고의 시점은 여름이라고 볼 수 있으며 내 집 마련의 최악의 시점은 겨울이라고 볼 수 있다. 부동산 현장에서도 특별한 이슈 즉 개발호재가 없는 지역의 부동산시장은 봄부터 가격이 다소 떨어져 여름에 절정을 이루고 가을 이후 겨울에 이르러서는 아이들의 학교문제 및 초등학교에서 중학교, 중학교에서 고등학교로 이전하는 문제로 전세수요 및 매매수요의 증가로 겨울철에 가격 상승이 이루어지고 있다.

신문 등 언론매체를 통하여서도 이러한 현상을 알 수 있는데 전세수요 급증이라는 기사는 주로 겨울에 많이 나온다는 사실을 알 수 있을 것이다. 경기도 성남에 사는 공무원 김 씨는 서울 재테크 강좌를 통하여 만나게 되었는데 성남이나 분당 쪽에 내 집 마련용 아파트를 지금 구입할 예정이었는데 강의시간을 통하여 여름에 매수할 매물을 찾아보고 가을에 계약을 하라고 하였다. 다행히 전세기간 만기가 9월말일로 정해진 아파트가 있어서 비교적 저렴한 가격에 매수를 하여 지금은 내 집 마련과 동시에 시세차익까지 창출되어 만족하고 있다. 따라서 부동산 투자는 이왕이면 내 집 마련의 시기를 여름에 매수계약을 체결하고 겨울에 매도계약을 체결한다면 좋은 성과가 있을 것이다. 경매로 재테크를 하는 한 수강생은 필자에게 어느 때에 경매에 입찰하는 것이 가장 좋은 때이냐고 물어본 적이 있었다. 그 때 필자는 이렇게 이야기를 하였다.

 

가격은 항상 수요와 공급법칙에 의하여 움직인다. 수요가 많다면 가격이 올라갈 것이요, 공급이 많다면 가격이 떨어질 것이다. 따라서 경매시장도 마찬가지이다. 이왕이면 입찰하는 사람이 적으면 적을수록 수익창출이 증가될 것이고, 입찰하는 사람이 많으면 많을수록 입찰가격이 높아져 수익창출이 어려워질 것이다.

 

그렇다면 경매시장에 있어서 제일 좋은 투자 시기는 언제인가 하면,

첫 번째는 부동산규제정책이 나올 경우에 그 다음날이나 한 달 정도까지는 달라진 부동산정책으로 인하여 입찰자의 숫자가 줄어들어 낙찰금액을 적게 서도 낙찰될 확률이 높아진다. 특히 부동산규제정책 발표한 일주일은 거의 경매시장이 한산할 정도로 사람들이 적으므로 충분히 이 시기를 노려볼 만하다.

두 번째로는 구정과 추석 다음날이다. 명절연휴로 인하여 사람들이 적으므로 이 시기에 들어가면 입찰자가 적다는 것을 시각적으로 충분히 느낄 것이다. 심지어 경매 초보자의 경우에도 연습삼아 30% 하락된 금액으로 공부삼아 들어간 것이 덜컥 낙찰 받아 바로 수익이 창출된 경우도 보았다.

세 번째로는 천재지변 즉 폭설이 온 경우를 말한다. 물론 지하철이 뚫린 지역을 말하는 것이 아니라 지방의 중소도시를 의미한다. 대전의 경우에 한때 30센티미터의 폭설이 내린 적이 있었었는데 그 날 경매법정은 목숨을 걸고 온 낙찰자들 밖에 없었으므로 경매법정이 무척이나 한산하였다.

 

이처럼 모든 투자에 있어서는 때가 있는 법이다. 현명한 투자자들은 내가 지금 이 시점에서 들어가도 될 것인가? 내지는 이 시점에서 매도하여야겠다는 생각을 먼저 한 이후에 투자와 매도결정을 내리는 반면에 현명하지 못한 자들은 부동산의 권유로 매수하고 부동산의 권유로 매도하기 때문에 제 가격보다 비싸게 샀다 내지는 제 가격보다 싸게 팔았다. 라는 후회의 말들이 나오는 것이다.

 

재테크에 있어서 하수와 고수의 차이는 명확하다. 남들의 이야기를 듣고 투자를 결정하는 경우에는 하수이며 자신만의 투자원칙이 있는 경우에 고수라고 칭할 수 있다. 이러한 작은 차이점이 고수와 하수의 차이로 말할 수 있는데 금전적으로 따진다면 한 순간으로 인하여 적게는 한 달 치 월급을 많게는 일 년치 연봉을 벌 수 있느냐 없느냐의 차이로 까지 나타나므로 항상 이러한 작은 칼럼으로 인하여 자신만의 투자원칙을 하나씩 채워나가 결국 재테크라는 매수인, 매도인과의 일대일 전투에서 탄알을 한발이라고 충전하여 결정적일 때 사용하는 재테크의 승자가 되길 바란다.