(2) 월 현금흐름을 풍부하게 해 주는 부동산 구입 방법 – 강서구 소형 아파트 2채 구입

 

 ============================= 1편에서 계속 ===================================  

 

향후 주택의 트렌드는 우리나라의 인구 및 세대의 구조와 맥을 같이한다고 볼 수 있다. 특히 1,2인 가구가 증가하고, 현재 20 ∼ 30대 젊은 층들이 결혼 시기를 늦추면서 더욱 소형 임대 주택을 선호하는 경향이 커지고 있다. 이 점에서 소형 주택은 임대 수입이 안정적으로 증대 되면서 가치 역시 상승 할 수 있는 최적의 물건으로 판단하였다.

 

특히, 강서구에 있는 도시개발공사 아파트의 경우, 소형 평형 대의 가격이 2006년 하반기부터 주택 가격이 정체 되어있던 2007년과 2008년에도 지속적으로 상승해 왔다. 그 이유는 주변에 마곡 지구 개발 계획이 가시화 되어 가고 있고, 특히 2009년 7월에는 지하철 9호선이 개통 될 예정이다. 이렇게 되면, 가양동 아파트 단지의 경우, 지하철 9호선 역세권 단지가 되며, 강남까지 출퇴근 시 20 ~ 30분 내에 가능하게 되며, 여의도 출퇴근 역시 쉬워지게 된다. 즉, 강남 및 여의도, 그리고, 가양대교 건너편의 상암동 DMC 와 같은 업무지구를 출근 가능 거리에 두고 있는 수요 다발 지역이 될 가능성이 크다.

 

이런 점이 반영 되었고 2008년 상반기 강북 지역 소형 평형대의 가격 상승과 함께 이 지역 소형 평형 아파트 가격의 상승세를 이끌어 왔다. 또한 월 임대료도 크게 오른 상황이다. 또한, 15년 이상 된 아파트로 추후 충분히 리모델링 등의 방법으로 주거 환경이 개선 될 여지가 많은 상황이기도 하다. 이 아파트 구입 시 비용과 수익성을 분석해 보면 아래와 같다.

 

(3) 강서구 도시개발 공사 아파트 59.5m² - 2채 구입

(1채 당 시세 2억 1,000만원, 각 보증금 4,000만원, 월세 각 50만원씩 수입 감안)

 

2채의 아파트를 보유하게 되면 매도 시 양도 차익에 의한 양도 소득세에 대한 부담이 있지만 2009년 개정된 법령에 의해 중과세가 아닌 일반과세(3 ∼ 36% 누진적용)가 적용된다.. 그리고, 양도 소득세는 양도 차익이 발생한 경우에만 발생하는 세금이므로 이를 감안하더라도 실익이 있다면 투자 할 수 있는 것이다.

 

따라서, 이를 감안하여 세금 낼 것을 감안하더라도 매월 현금흐름이 발생 할 수 있기 때문에 이 처럼 두 채를 가져가는 안을 준비하였다. 또한 강서 지역의 소형 평형 대 아파트의 경우, 추후 9호선 지하철 개통 시에는 수요가 크게 늘 수 있는 요건도 감안하여 이런 방안을 준비하였다. 그럼 매월 들어오는 현금흐름에서 100만원 정도의 월세 소득을 반영한 수익을 분석해 보면 아래와 같다.

 

 

< 순현재 가치 분석 방법 – 현채가치 할인율 4% 산정, 5% 가격 상승 매도 가정>

 

상기 표는 매월 현금흐름이 들어오는 점을 감안하여 이를 반영한 수익률 분석 방법인 순현재가치 분석¹ 방법이다. 우선 당장 반영 되는 주택 매입 가격인 4억 2천만원은 – 로 반영하고, 매월 현금흐름이 100만원씩 들어오는 것을 감안하면 이 역시 현재 가치 4%를 반영하여 이를 투자 시점 가치로 반영토록 한다. 또한, 매도 시점에 5% 정도 상승 기대 한다면 상승 했을 가격 반영 한 후 이를 현재가치로 차감한 금액을 더하면 된다.

 

즉, 이를 총 합계형식으로 계산하면 총 들어오는 수익의 현재가치와 총 발생하는 비용의 현재가치를 동시에 반영 할 수 있다. 따라서, 이 가치의 합계액이 0보다 크게 되면, 4% 이상의 상승이 기대가 된다는 것이고, 수익성이 있다는 의미이다. 이점에서 보면 임대소득이 반영 되면서 가치 상승까지 기대 할 수 있는 본 상품은 K씨에게는 최적의 상품으로 판단하였다.

 

3. 최종 포트폴리오 조정 안

 

용도	조정 전	조정 후
부동산 투자 방안 (월 임대소득 100만원)	분당주거주택              6억원 분당투자주택             4.5억원 (전세 보증금        1억5,000만원)	분당주거주택           6억원 강서구 투자 아파트   3.4억원 (월세 보증금 8,000만원)
금융자산 (월 생활비 100만원 씩 활용하는 안)	차이나 펀드               1억원 퇴직금                    2억원	CMA               5,000만원 정기예금        1억5,000만원 주식혼합형 펀드        1억원
은퇴자산(7년후 연금전환)	無	일시납 변액보험       1억원

 

K씨의 금융 자산 운용 안은 그 동안 1억원의 자금을 차이나 펀드 한 곳에 운영 하였다. 그러나, K씨의 경우, 은퇴를 3개월 앞두고 있는 상황에서 더 이상 수익성 위주의 자산운용은 맞지 않을 것으로 판단하였다. 따라서, 3개월 후 발생할 퇴직금과 주택 매도 및 매수에 의한 차액 1억원을 포함하여, 금융상품 포트폴리오의 구성이 필요하였다. 가장 주안점을 둔 것은 매월 현금흐름의 발생에 영향을 미치는 유동성의 확보를 최우선적으로 포트폴리오를 구성하였다.

 

금융상품을 운영함에 있어서도 CMA의 경우, 당장 은퇴 한 이후 현금흐름이 막힐 것에 대비해서 은퇴 후 1년 간 사용 해야 할 소비액을 할당한 금액이고, 정기예금은 1년 이후 국민연금이 발생하는 2년 이내에 사용할 금액을 안정성 위주로 포트폴리오로 구성하였다. K 님의 경우, 금융자율 이상의 수익성을 보증하는 것을 의미한다.

 

상품 고려 시 수익성 보다는 안정성을 우선 시하는 포트폴리오를 감안하였고, 따라서, 가중 평균 수익율에서 원금 손실을 절대 볼 수 없는 금융 상품 포트폴리오를 구성하였다.

 

그리고, 3-5년 이후에 활용할 금액으로 주식과 채권의 비중을 조절하여 안정성 위주의 포트폴리오를 구성하는 혼합형 펀드를 포트폴리오에 산입하였다. 이 포트폴리오의 경우, 필자의 경험 상 2008년의 리먼브라더스 사태에 의한 금융위기 시기에도 -10% 이내에서 수익율을 방어할 정도로 안정적인 운영을 하였고, 현재 역시 1년 수익율이 10%를 넘길 정도의 안정적인 투자방법이었다.  

 

또한 10년 이후에 연금 전환 및 세금 부분에서 절세를 목적으로 10년 이상 운영 시 수수료 측면에서 펀드보다 유리하고, 세금 혜택이 있는 일시납 변액보험을 활용하여 월 현금흐르을 맞추도록 포트폴리오를 구성하였다.

 

------------------------------------------------------------------------------------------

¹ NPV(Net Present Value : 순현재가치) 분석 방법 : 투자 시점 부터 투자의 최종 년도 까지 얻게 되는 순 이익(발생 이익 – 비용)의 흐름을 물가 상승율 및 무위험 이자율을 감안하여 현재가치로 환산 합계한 것으로 순현재가치가 0보다 크면 투자가치가 있는 것으로 판단하고, 순현재가치가 0보다 작으면 투자가치가 없는 것으로 판단한다. 즉, 순현재가치가 0보다 큰 경우는 최소 예금 이자율 이상의 수익성을 보증하는 것을 의미한다.

 

하나HSBC 생명보험 WEALTH MANAGER

LBA 경제연구소㈜ 금융자문 위원 최영식