불황기엔 도심주택이 으뜸

 

▶ 도심 곳곳에서 부동산시장이 바닥을 다지는 징후 발견

▶ 경기불황엔 틈새상품보다 정공법적 주거지 선택이 각광

▶ 직주근접과 역세권 수혜가 기대되는 도심은 불황기 실수요자의 투자 안전판 역할

 

강남 재건축아파트의 가격급등과 미분양 감소, 아파트 거래량 증가 등, 수도권 곳곳에서 부동산시장이 바닥을 다지는 징후를 보이고 있다. 실물경기 침체 우려로 부동산을 꺼려하던 작년 4/4분기와는 공기가 완연히 다르다. 수요자들의 무게추가 급락의 공포에서 벗어나, 서서히 가격회복의 기대감으로 전이되는 느낌이다. 특히 비교적 주택수요 기반이 견고한 수도권은 정부의 공격적인 부동산 규제완화와, 5%대 초반으로 떨어진 주택담보대출의 뒷받침을 받고 있어 가격회복에 대한 확신이 크기도 하다.

 

이러한 현상은 서울 도심 분양시장을 중심해서도 강하게 나타나고 있다. 실제 지난 3월 용산구 효창동 ‘효창파크 푸르지오’는 1순위 접수에서 7.3대 1로 마감되며 분양시장의 불씨를 살렸고, 한남동 단국대부지에 공급된 민간임대 ‘한남더힐’도 고가 중대형 임대 타이틀과 상관없이 최고 51대 1의 경쟁률로 세간을 놀라게 했다. 실수요자나 투자자 모두, 경기불황이란 불확실성이 대두될수록, 도심 속 중심지, 랜드마크를 선택해 리스크를 관리하겠다는 의미일 터이다.

 

이처럼 수요자의 패턴이 도심으로 쏠리는 이유는 경기불황엔 정공법적 선택이 틈새상품보다 낫기 때문이다. 직주근접이 가능한 도심 역세권, 업무집적지에 위치한  주택은 비교적 경기침체 속에서 가격의 하방경직성이 크고, 공급도 희소해 소비자에게 선호된다. 택지공급이 희소한 서울 도심은 미분양 적체현상이 거의 없고, 민간택지의 분양가 상한제 폐지까지 앞두고 있어 분양가가 지금보다 더 떨어지기도 힘든 구조다. 무작정 저렴한 아파트를 기다리기 보다는 더블·트리플 역세권과 업무집적지 주변 등, 회복기 가격반등을 극대화 할 수 있는 도심지역이 불황기 투자 안전판 역할을 할 수 있다. 소비자로써는 이런 곳으로 쏠릴 수밖에 없는 것이다.

 

부동산컨설팅업체 U&R컨설팅(http://www.youandr.co.kr)에 따르면 올 연말까지 서울에서 분양이 계획된 사업장은 총 83곳, 15,586가구인 것으로 조사됐다. 이 중 도심과 부도심에 공급예정인 사업장은 총 26개정도로 이중 8,879가구가 일반분양 될 예정이다.

 

서울 도심을 권역별로 분석해 보면, 일단 연초 가격상승이 가장 가파르고 공급 희소성이 부각된 강남권에서 유망 사업장을 찾을 수 있다. 현대산업개발이 강동구 고덕동 고덕주공 1단지를 재건축한 I'PARK로, 1142가구 중 85∼215㎡ 111가구를 일반분양할 예정이다. 5호선 고덕역을 도보 5분이면 이용할 수 있고, 85㎡ 이하 청약예·부금 가입자 대상 물량이 76가구이다.

 

중구와 마포 등지의 중부권에서는 4월말 ~5월초 삼성물산이 중구 신당동에서 신당6구역 재개발사업 장 일반분양 물량을 선보인다. 총 945가구의 대형 단지규모로 79~149㎡ 중소형 284가구가 쏟아진다. 신당동 일대는 최근 3년간 신규 아파트 공급이 없었던 지역이라 대기수요가 많고, 지하철 2호선 신당역이 도보 6분거리이기도 하다. 특히 5~6호선 환승역인 청구역도 도보 10분거리에 위치해 트리플 역세권이란 장점을 지녔고, 청계천 등, 동대문 부도심과도 초근접거리다.모델하우스는 종로구 운니동 소재 강북 래미안 갤러리고 5월 4일 특별공급을 시작으로 6일부터 사흘간 순위내 청약을 받는다

 

 

용산 등, 대표적인 부도심이 포함된 한강변, 한강권역에서는 용산구 한강로 국제빌딩 3구역 재개발과 성동구 하왕십리동 왕십리뉴타운 사업장이 대표지로 손꼽힌다. 동부건설은 서울 용산구 한강로2가 국제빌딩 3구역에서 센트레빌 155~241㎡의 주상복합아파트 총128가구 중 48가구를 10월에 일반분양할 예정이다. 용산민자역사 사업, 국제업무지구 사업 등의 대규모 개발호재가 예정돼 있고 6호선 신용산역, 4호선 삼각지역, 1호선 용산역의 이용이 쉽다.

 

대우건설‧삼성물산은 성동구 하왕십리동 왕십리뉴타운3구역에서 80~234㎡ 총2,101가구 중 865가구를 하반기에 일반분양할 예정이다. 인근의 왕십리 민자역사 준공으로 이마트, CGV, 패션몰 등의 이용이 가능하고 지하철 2호선인 상왕십리역을 도보로 이용할 수 있다.

 

강남권과 중부권, 한강권 외에도 9호선 개통이 임박한 강서권과 강북권 등지에서 알짜사업장들이 실수요자를 위해 대기 중이다. 서울 도심은 교통인프라가 풍부하고 환금성과 임대차 수요를 겸비한 지역이 대부분이다. MB정부 하에서는 도심인프라를 리뉴얼하고 도심재생사업을 역점적으로 추진할 수밖에 없고 그 트렌드를 따라 갈 필요가 있다. 도심 속 뉴타운과 재개발 등으로 직주근접을 향유할 수 있는 사업장이 많은 만큼 청약통장을 갖고 있는 청약자들의 촉각은 올 한해, 그 어느 때보다 분주해질 것으로 예상된다.

 

※ 2009년 서울시 도심권역별 주요 분양사업장 LIST

 

자료원: U&R컨설팅(http://www.youandr.co.kr)

 

[입지분석]

◆ 서울 중구 신당5동 삼성물산

삼성물산 건설부문은 중구 신당 5동 80번지를 재개발하는 래미안 신당 2차 287가구를 5월 4일 특별공급을 시작으로 6일부터 사흘간 순위내 청약을 받는다  총 945가구가 건립되는 래미안 신당 2차의 일반 분양 규모는 79~149㎡ 287가구다. 지하철 2호선 신당역이 도보 6분 거리에 있고 5·6호선 환승역인 청구역이 도보로 약 10분 거리에 위치하여 도심 트리플 역세권이 장점이다. 주변 녹지나 공원등 주거 쾌적성면에서는 단지 5분거리에 있는 약 2.3만평 규모의 호당공원으로 조깅이나 운동, 산책등에 가능하다. 단지설계는 주차장을 지하 6층까지 전체 주차공간을 지하화하고 지상에는 주차공간이 없도록 설계하여 단지내 지상공간을 조경공간으로 활용했다. 청계천과 인근 동대문 쇼핑타운, 왕십리 민자역사, 충무아트홀, 2012년 완공예정인 동대문 디자인 파크 앤 플라자 등이 인접하여 생활 문화 시설도 편리하다.

 

◆ 서울 강동구 고덕동 현대산업개발

현대산업개발은 서울 강동구 고덕동 499에서 ‘힐스테이트’ 공급면적85~215㎡ 총1,142가구 중 111가구를 상반기에 일반분양할 예정이다. 강남과 인접하고 5호선 고덕역을 도보5분 이내에 이용할 수 있으며, 주변에 초‧중‧고교 교육시설이 풍부해 도보통학이 가능하다. 게다가 이마트, 동서신의학병원 등의 편의시설이 가깝고, 각종 근린공원이 다수 위치하는 쾌적한 주거환경을 갖췄다.

 

◆ 서울 동작구 흑석동 동부건설

동부건설은 서울 동작구 흑석동 흑석5구역에서 ‘센트레빌’ 공급면적85~143㎡ 총655가구 중 168가구를 6월에 일반분양할 예정이다. 편의시설로는 흑석시장, 중앙대학교 병원 등이 있고 교육 시설로는 흑석초, 은로초, 동양중, 중앙대부속중 등이 있다. 한강대교와 곧 개통될 9호선 흑석역을 이용하면 용산과 여의도 지역으로 쉽게 이동할 수 있다.

 

◆ 서울 용산구 한강로2가 국제빌딩 3구역 동부건설

동부건설은 서울 용산구 한강로2가 국제빌딩 3구역에서 ‘센트레빌’ 공급면적155~241㎡의 주상복합아파트 총128가구 중 48가구를 10월에 일반분양할 예정이다. 주변에 용산민족공원이 조성될 예정이며, 용산민자역사 사업, 국제업무지구 사업 등의 대규모 개발호재가 예정돼 있다. 또한 6호선 신용산역, 4호선 삼각지역, 1호선 용산역의 이용이 쉬우며, KTX, 원효로, 강변북로, 한강로, 서빙고로 등을 통해 서울과 수도권 어디든 쉽게 이동할 수 있다.

 

◆ 서울 성동구 왕십리뉴타운3구역 대우건설‧삼성물산

대우건설‧삼성물산은 서울 성동구 하왕십리동 왕십리뉴타운3구역에서 공급면적80~234㎡ 총2,101가구 중 865가구를 하반기에 일반분양할 예정이다. 인근의 왕십리 민자역사 준공으로 이마트, CGV, 패션몰 등의 이용이 가능하고 지하철 2호선인 상왕십리역을 도보로 이용할 수 있다. 또한 향후 뉴타운 지역 내에 초등학교와 고등학교가 1개씩 설립될 예정으로 수영장, 정보화도서관등을 갖춘 도심형 학교로 설치될 계획이다. 게다가 많은 녹지 공간을 확보함으로써 인근 청계천과 더불어 친환경 주거생활이 가능할 것으로 예상된다.

 

◆ 서울 서대문구 북가좌동 삼성물산/대림산업

삼성물산/대림산업은 서울 서대문구 북가좌동 144번지일대 가재울뉴타운에서 공급면적85~184㎡ 총2,667가구 중 676가구를 올해 일반분양할 예정이다. 상암DMC와 가깝고, 6호선 수색역을 도보로 이용할 수 있다. 2014년 완성되는 DMC(디지털 미디어 시티)는 미래 유망 업종으로 꼽히는 디지털 미디어, 엔터테인먼트 산업 등을 모아 세계적인 정보미디어 단지를 만드는 곳으로 각종 기업체가 활발하게 입주중이다. 주변지역은 경의선, 경전철, 인천국제공항철도 등의 교통호재도 예정돼 있다.

 

◆ 서울 은평구 은평뉴타운2‧3지구 SH공사

SH공사는 서울 은평구 진관동 은평뉴타운 2‧3지구에서 전용59~167㎡ 총2,816가구를 6월과 12월에 일반분양할 예정이다. 은평뉴타운은 서울시 은평구 진관동, 구파발동 일대 349만5,248㎡에 개발되며 서울 서북부에 위치한다. 사업지구 동쪽은 북한산 국립공원, 서쪽은 서오릉 자연공원, 남쪽은 갈현근린공원과 접해 있고, 중앙에는 진관 근린공원이 있어 서울 도심에 인접하면서도 뛰어난 자연환경을 자랑하는 것이 특징이다. 교통여건은 통일로, 연서로, 북한산길, 지하철3호선(구파발역) 등이 있다.

 

U&R컨설팅(http://www.youandr.co.kr) 02-525-0597