지난 주에는 외국에 일주일정도 있었습니다.

국내에 귀국하는 비행기 안에서 경제신문을 보고 웃음이 살묘시 나왔습니다.

두 달 전부터 “재건축, 분양권에 제재를 가하는 부동산정책이 새로 나올 것”이라는 소식에 어떤 대책이 나올 것인가 매우 궁금하게 생각을 하고 있었습니다.

부동산의 가격이 시장경제의 원리 즉 수요와 공급법칙에 가격이 왔다갔다 하지만 국가의 적극적인 개입 즉 부동산정책에 의하여 부동산가격은 수요와 공급법칙만큼이나 부동산가격에 영향을 미치게 되어 있습니다.

 

어떻게 생각한다면 부동산정책이 바로 투자수익하고 연결되었다고 생각됩니다.

 

여기서 말하는 부동산정책(政策: Policy or Public Policy)이란, 사회의 여러 가지 문제를 해결하여 바람직한 사회를 구현하려는 정부의 개입을 말하는 것입니다. 이러한 부동산 정책의 구성요소로는 1) 정책목표,  2) 정책수단,  3) 정책대상,  4) 정책산출과 성과로 나누어집니다. 그렇다면 요번 3.30 부동산대책을 면밀히 살펴본다면 앞으로 부동산투자의 방향이 어떻게 움직일 것인가를 살펴보며 어떻게 투자하는 것이 현명한 투자의 방법인지를 살펴보겠습니다.

 

Ⅰ. 부동산정책과 3.30부동산 정책

 

1. 3.30 대책의 원인

   작년 8.31 부동산대책이 발표한 이후에 전국의 부동산시장은 다소 안정세를 유지하였습니다. 하지만 이러한 대책도 풍부한 유동성 및 강남지역의 물량부족, 판교분양을 계기로 하여 다시 부동산시장이 작년 11월, 12월부터 꿈틀거리기 시작하였습니다. 더구나 올해 들어서는 판교의 영향으로 의하여 부동산가격이 더 심하게 올라가고 있으므로 자연스럽게  정부는 부동산대책을 내 놓을 수밖에 없었습니다.

 

2. 3.30 대책의 정책목표

   따라서 판교의 영향으로 강남과 판교주변의 주택가격이 상승하므로 정부는 부동산 시장에  적극적으로 개입을 함으로써 오르는 집값을 잡아서 바람직한 사회현상 및 집값 안정을 도모하겠다는 정책목표를 제시한 것입니다.

 

3. 3.30 대책의 정책수단

   정책수단이란 단어 그대로 정책목표를 달성하기 위하여 어떤 방법으로 목표를 달성할  것인가를 의미하는 것입니다. 따라서 어떠한 방법으로 부동산주택가격을 안정시킬 것인가를 선택해야 하는 것이지요. 요번 3.30 부동산대책의 수단은 크게 4가지로 볼 수 있겠습니다.

  1) 재건축에 관련된 개발이익환수

  2) 대출억제를 통하여 부동산 지렛대효과 (effect of leverage)를 억제

      참고적으로 부동산의 지렛대효과란, 실제 부동산의 가격에서 은행 담보권설정에 기한

      융자금액과 전세자금을 공제한다면 실제 부동산가격의 25~30%내외의 돈으로 부동

      산을 매수할 수 있다는 효과를 말하는 것입니다.

      예를 들자면 1억 아파트의 경우 은행대출 5000만원 과 전세 2500만원을 준다면 실제 1억 원짜리의 아파트를 2500만원에 구입하게 되는 효과를 말하는 것입니다. 물론 부동산 취득 시에 들어가는 등기비용이나 복비비용 등은 뺀 것을 말하는 것입니다.

3) 주택거래신고제 강화를 통한 심리적 압박감부여  

4) 강남에 쏠린 투자의 눈을 다른 곳으로 분산하기 위한 도시재정비촉진을위한특별법

   이렇게 4가지 방향으로 정책수단을 설정한 것으로 사료됩니다.

 

4. 3.30 대책의 정책대상

  정책대상은 당연히 부동산투기세력 근절이라고 봐야 되겠죠.

  하지만 여기서 생각의 폭을 넓힐 필요가 있는데요, 모 언론을 통한다면 강남 집값 상승이  투기꾼들의 투기로 인하여 강남집값이 올라간다고 하지만 정부의 조사에 의한다면   강남집 값 매수인의 80%가 실수요자라는 통계를 접한 적이 있습니다.

  따라서 지금의 집값은 투기세력들이나 돈 많은 사람들의 투자의 대상으로써 올라가는 원인 제공보다는 강남이라는 특수한 곳에 공급이 부족하고 세계 경제적 관점에서는  건축자재  가격의 상승으로 인하여 집값이 계속 올라간다는 원인제공이 확률상 더 높아  보입니다.

 

   아무튼, 요번 3.30 부동산대책의 정책대상은 투기꾼들입니다. 하지만 위에서 설명한바 와 같이 투기꾼들이 아니라 막상 실수요자를 잡기위해서 덤비는 것이 아닌지 정책대상의 선택이 판교의 영향으로 치솟는 부동산가격을 조금이라도 잡아 보겠다는 과욕(過慾)의 산물이 되지 않을까 걱정됩니다.

 

 

Ⅱ. 3.30 부동산대책의 구체적 내용

 

1. 재건축아파트에 대한 개발이익환수

   전국적으로 재건축아파트나 재개발이 열풍입니다. 서울만 재건축, 재개발 호황이   아니라  전국적으로 재건축이나 재개발 열풍이 이만저만이 아니다. 따라서 정부는   이러한 투기광풍을 억제하기 위하여 재건축아파트에 대한 개발이익을 환수하겠다는 다소 위헌의 소지가 있는 초강경대책을 내놓게 되었습니다.

  즉 재건축으로 인하여 이득금이 발생되었다면 발생된 이득금에 따라서 여러 가지 비용  을 공제를 한 후 0%~50%의 개발이익을 환수하겠다는 말입니다.

 

2. 대출억제를 통한 투기수요의 감소

   기존의 주택담보대출에 있어서 투기지역이라면 총부동산가격에 담보인정비율 (LTV :

   Loan To Value ratio) 40% 인 것을 담보인정비율에 의한 대출이 아니라 주택소유자의 총부채상환비율 (DTI : Debt To Income)에 의하여 대출을 40%로 규정하고 있습니다.

   

   예를 들어서 기존의 아파트가 6억이라고 가정을 한다면 담보인정비율로 인한 은행대출은 2억 정도를 받았으나 총부채상환비율은 주택담보대출 원리금상환액과 기타부채    이자 상환액을 더한 금액을 총소득으로 나눈 개념이므로 연봉 5000만원 수령자의 경우   다른빚이 없는 경우에 대출한도가 5000만원이내라는 것이며 빚이 있는 경우에는 5000만원도 대출받지 못한다는 말이다. 따라서 부동산 지렛대효과를 철저하게 막아보겠다는 정부의 의지를 알 수 있습니다.

 

 3. 주택거래신고제 강화

   올해부터 부동산의 취득 시에는 주택거래신고를 해당 지자체에 신고를 하게 되어있으며 이러한 신고서가 반드시 있어야지 소유권이전등기를 경료할 수가 있다.주택거래신고 속에는 부동산의 정확한 위치, 면적, 계약금, 중도금, 잔금, 중개업소 등을   표시하게 되어 있음으로써 그동안 알게 모르게 통용되었던 다운계약서의 폐단을 방지하기 위한 정책이었습니다.

    하지만 이러한 정책으로도 부동산가격 잡는 것에 한계를 느낀 정부는 기존의 주택거래신고에다가 자금조달계획서와 해당지역의 입주여부 등까지 추가로 신고토록 하였습니다.

  이는 부동산투자에 기여된 음성자금의 루터를 봉쇄하겠다는 의지와 여유자금이 있다 하더라도 부동산투기는 하지 말라는 대국민적 암시라고 생각이 듭니다.

 

4. 도시재정비초진을위한특별법

   강남에 쏠린 투자의 눈을 다른 곳으로 분산하기 위한 도시재정비촉진을위한특별법을 통하여 강남과 판교 등에 집중된 투자수요를 다른 곳으로 분산함으로써 지역균형발전을  이룩 하고자 하는 정책입니다. 이렇게 되는 지역의 경우에는 용도지역을 변경시켜 줌과  층수제한을 풀어줌과 용적률을 높여줌으로써 고층으로 올라가게 하여 투자를 분산하고자 하는 의도로 볼 수 있겠습니다.

 

 

 Ⅲ. 3.30 부동산대책의 문제점

 

  1. 재건축아파트의 개발이익환수에 대하여

     개발이익환수제는 위헌의 소지가 있으므로 세금을 납부하지 않으려는 투자연대가

    이루어 질수 있습니다. 만약  재건축가격이 떨어졌다면 정부가 보상을 해주지 않을것은 당연한 것입니다. 즉 이익이 생기면 세금을 징수하고, 이익이 안생기면 정부가모르는 체 한다는 것은 사유재산권 행사에 있어서 다분이 위헌의 소지가 내포된 것임을 알 수가 있있습니다.

     또한 재건축의 경우만 규제를 하였고 재개발의 경우에는 규제가 없다는 점에서 모순점이 발견이 된다.

 

2. 대출억제를 통한 투기수요의 감소.

    지금의 투기적 성향은 시중의 유동자금이 많아서 이런 현상이 일어나는 것으로 개인적으로 생각을 하고 있습니다. 쉽게 말해서 부동산가격을 잡으려면 강남지역의 공급을 늘리든가,  시중금리를 인상하여 장기예금을 유치한다면 부지 부동산 쪽으로 쏠리는 자금을 돌릴 수가 있습니다.  

     또한 지금의 우리나라 경제사정상 금리를 올리지 못할 사정이라면 (물론 쉽게 올리지 못하는 사정이 있다) 주택담보대출을 억제하는 방법이 가장 좋은 정부의 대책이라고 볼 수가 있겠습니다. 따라서 정부는 총부채상환비율이라는 정책을 내놓은 것으로 사료가 되나 이 정책의 문제점으로서는 3년 만기 대출한도를 정한 경우에는 5000만원만 대출이 가능하지만 이를 장기대출로 선택할 시에는 결국 더 많은 주택대출을 받을 수    있다는 점이 문제입니다.  

 

   즉 3년 만기의 경우에는 5000만원까지만 대출이 되지만 이를 15년 장기대출로 선택한다면 다시 2억원을 대출 받을 수 있으므로 그렇게 부동산투자를 억제할 탄탄한 대책이 라고는 보이지가 않습니다.  

 

    물론 대출금을 조기에 변제하는 경우에 중도상환수수료를 부담하게 되지만 이는 은행별로 약간의 차이는 있지만 대략 1%의 내외의 상환수수료이므로 그렇게 투자자 입장에서는 부담이 되지 않는다. 예를 들어서 15년 장기대출로 2억을 대출 받아서 2년   만에 조기에 변제 한다고 한다면 1%의 수수료 즉 200만원만 은행에 납부하면 된다는 말입니다.중요한 것은 2년이 지난 뒤에 부동산가격이 200만원보다 이상 오른다는  생각들이  많으므로 그렇게 타격이 크지가 않다라는 말입니다..

 

     또한 주택을 매수할 시점의 주택자금구입시점의 대출제한이지 기존의 아파트나 주택을 매수하여 3달이 지난 뒤에는 총부채상환비율에 의한 대출을 아니므로 편법을 동원한다면 다양한 방법으로 빠져나갈 것이다. 예를 들어서 잔금지급 전에 전세권 설정이나 근저당권설정을 함과 동시에 미리 소유권이전등기를 매도인이 매수인에게 해준 뒤 실제의 잔금은 3달이 지난 후 기존의 전세권설정이나 근저당권설정을 말소시킴과 동시에 은행에서 대출을 받아서 실질적인 잔금을 지급하는 편법의 여지가 있기 때문입니다.

 

3. 주택거래신고제 강화

   이 정책은 국민들의 부동산매수에 대한 심리를 악화시키기 위한 하나의 방법이라고 생각합니다. 하지만 중요한 것은 이러한 제도가 올해부터 실행되었기 때문에 더 이상 부동산 시장에 대하여 큰 타격이 없을 것으로 사료됩니다.  1997년도에도 아파트를 매수한다고  가정하여도 토지거래신고를 득해야지 아파트를 구입할 수 있었습니다.하지만 이러한 제도는 결국 서민들의 힘만 들게 하지 서민들의 도움이 절대 되지 못하는 정책입니다.이런 국가적개입이라면 결국 서민들만 나홀로등기하기가 어려울 뿐이며 법무사나 변호사한테 의지하라는 이야기 밖에는 안 되는 것입니다.

 

4. 오히려 강남이외의 지역이 올라갈 수 잇다.

  올 7월부터 도시재정비촉진을위한특별법이 만들어 진다면 강남, 판교의 수요들이 다시 다른 지역으로 옮겨갈 가능성이 많아 보입니다. 이를 부동산가격의 풍성효과라고 하는데요 풍선효과란, 한쪽의 풍선을 짓누르는 순간 다른 쪽의 풍선이 튀어나온다는  이론입니다. 즉 강남의 집값을 잡는다고 재건축아파트에 대한 규제가 오히려 다른쪽으로 넘어갈 가능성이 많아 보인다는 것입니다. 실례로 강남을 잡는 대신 예를 들어 강북을 풀어준다면 강북쪽으로 자금이 이동될 가능성이 많아 보인다는 말입니다.

                                                                                               2편에 계속됩니다.