집값 폭등과 내집마련 실기!

연소득대비 주택구입비율(PIR)증가률 무시한 고분양가 정책!

실수요자를 투기꾼으로 치부하는 세금 포탄과 대출줄이기 정책!

 

지난 6년간 집값은 한없이 뛰고, 정부정책은 겉돌고, 가계경제는 파탄에 이르고 있다.

최근 젊의 날의 초상,  옛전우로 부터 뜻밖의 전화를 받았다.

이 친구는 내가 광주 상무대에서 군생활 당시 시내 중심가에 물려받을 부모의 상가소유등 유복한 집안에서 살아오면서 내가 휴가시 먹을 것, 자는 것을 해결해 준 고마운 친구였다.

 

제대후  틈틈이 전화등 왕래를 하면서 우정을 키워왔는데 외환위기 당시 집안의 가세가 갑자기 기울어  해외이민을 갔는지?  

행방이 묘연해 언제쯤 과거 신세를 갚을까?  마음 한 구석에 멍에가 있었던터라 잃었던 전우를 되찾은 마음에 여간 반갑지 않았다.

 

○ 귀국한 전우의 간절한 내집마련 메시지!

 

 광주 상무대 군생활 당시 의형제를 맺었던 Y.S(가명 김영삼 애칭, 49세)가 뜻밖에 전화로 나를 부른다.

친구야! 나 Y.S(김영삼대통령 애칭)야? 응 누구라고... 우린 이렇게 우연한 조우를 한셈이다.

자넨 언제부터 부동산 박사가 되었는 감, 와따  모네탄가? 헤럴드경젠가?  자네 칼럼과 얼굴을 보니 참말로 긴감, 민감 해부렇당께,

그리고 체면 몰수하고 후딱 전화했네.  전형적인 전라도 특유의 방언을 섞여가면서 옛 우정을 뒤살리기엔 충분했다.

 

이 친구는 예전에 우락부락한 외모에다 서글서글한 성격 그리고 배포까지 커서 한번 쏘았다면 날밤 샐 정도로 쾌남중에 쾌남이었다.

나 말이야, 그동안 연락두절에 욕 많이 했지, 사실 자네가 무척 그럽더군, 그동안 좋은 부모를 만나 호의, 호식하면서 팔자에 없는 IMF를 당하고선 삶을 포기할까도 하다가 지금 이시련이 하늘이 준 나의 숙명이라 생각하고 해외에서 한 5년간 죽어라 돈을 벌었다네.

 

이 무정한 친구야! 그래 건강은 어떻고, 돈은 얼마 벌었냐?

고생이 약이 되어 입에 풀칠한 만큼 종자돈(4~5억정도)도 모으고 귀국후 한 3년정도 되었다네...

 

지금은 지방에서 잠시 자영하며 지내고 있는데, 현재 두자녀가 서울에서 대학복학도 하고, 조리기술을 배우며 전세방에 살다보니 자녀 걱정과 이중적 생활을 정리하여 서울에서 일자리며, 한가정에서 안정적 삶을 준비해 왔는데 귀국후 10.29대책과 8.31대책이후 정부말만 믿고 거품이 꺼지면 강남권에 집 한채를 마련하여 이사를 하려고 망설이다보니 부동산엔 문외한에다, 자네같이 믿을만한 전문가도 주변에 없다보니 그동안 집값 폭등에 속수무책으로 당하여  내집마련의 기회를 놓치다 보니 그동안 벌어놓은 종자돈이 상대적으로 휴지가 된 기분이네.

 

Y.S! 그동안 마음고생이 여간이 아니구만.

그래도 오늘 천재일우 기회인지, 자네를 또 다시 만난 것을 보면 하늘이 무심치만은 않아 마지막 희망이 보이는 것 같네,

지난 과거의 넉넉한 삶을 되돌려 주진 않겠지만 강남권등 서울에서 둥지를 틀고 작은 장사라도 하면서 남은 여생, 나만을 믿고 기다려 준 마누라와 아이들의 장래를 뒷바라지하는 것이 나의 바램이요, 보람일쎄...(나 좀 도와주게)

 

마치 친구의 애절한 삶속에서 강남등 수도권 집값 폭등 내지는 거품으로 인해 보통사람들이 박탈감을 대변하는 것 같았다.

다행히 그의 행동과 표상속에서 부정적인 삶의 아닌 긍적적이고 아름다운 모습에 경의를 표하면서 내가 과연 이상황에서 이 친구에게 도와줄 일이 무엇인지 가슴에 뭉클한 메시지가 와닿는 느낌을 받았다.

 

'옛말에 젊어서 고생은 사서도 한다'고 한다.

어려운 일을 당하고 경험한 자만이 득도하여 타인이 어려운 처지를 이해하는 법!

우리가 청운의 꿈을 갖고 신혼의 단꿈을 갖고 사회에 첫 발을 내딛었을 때의 당찬 모습과 달리 살아가는 과정에서 몇번이고 실패와 부침을 겪어 봐야 한다. 사회 시작과 중간 과정에서 화려한 의사로 출발하는 삶, 부모를 잘 만나 부자로 살아가는 사람, 주식이나 강남에 투자한 물건이 뜻밖에 대박을 낚는 사람들은 세상에서 줄기차게 가난속에 파묻친 사람들과 간난과 역경을 극복하고 진정한 삶의 승리자로 살아가는 소인들의 아름다운 모습을 이해하기가 힘들지 모른다!......

 

○ 내삶을 '토끼와 거북이 경주 '에서 배운다!

 

문득, 옛날 초등학교 교재에 보면 '토끼와 거북이의 경주'가 생각난다.

정상에 토끼가 몇배 빨리 정복해도 결승점 완주과정에서 정신력등 자만하여 결국 결승점까지 지속적으로 달린 거북이에게 우승컵을 넘겨줬듯이 우리 삶도 얼마나 건강한 지존의 삶을 얼마나 열심히 살아가는냐가 무엇보다 중요한 지 모른다.

조물주는 우리 인간에게 평등한 삶을 준다. 모든 사람에게 만족이란 없다, 하나가 만족하면 또 하나가 부족하다, 예컨데 하나 자식이 부자라면 또 다른 자식은 가난을 준다, 하나가 건강하면, 또 하나 자식은 장애자를 준다...

 

생각이 바뀌면 행동이 바뀌고, 행동이 바뀌면 습관이 변한다.

지금 가난하면 알뜰하고 성실한 삶을 준다. 부족한 그릇을 채우기 위해 남보다 더 일하고 부자되어 가는 습관의 형성되어가는 과정에서 노하우를 채득하고 영원한 부자의 삶과 진정한 승리자의 삶을 누릴 자격이 주어진다.

 

○ 정부 부동산대책, 이대론 안된다~

 

 단군이래 역대정부중 고공행진을 거듭해온 집값! 땅값! 과연 누구를 위한 정책인지 감히 묻고 싶다.

미국등 선진국에서는 인플레를 해소하기 위해 금리인상등 강력한 물가안정 대책으로 집값안정과 내집마련 설계가 유효하다.

우리는 어떠한가? 2004년 이후 집값 폭등과 거품에 대한 국민 분노로 아파트 분양가 공개와 강력한 집값안정을 주문했다.

정부는 겉으로 수긍하는 채 하면서 분양가 자율화와 손쉬운 건설부양위주의 경기진작책으로 일관하면서 거품을 묵시적으로 인정하는 연착륙 시장을 유도해 오면서 오히려 일반국민들에게 물가인상에 대한 사후책임을 과표현실화 및 세금전가 정책를 펴고있다.

 

새해들어 강남권 아파트 급등으로 33평대 최소 입지와 상품에 따라 평당  2~3천만원 정도로 7~10억원 정도 투자예산이 필요하다.

연봉과 직장 수명을 감안시 물가가 안정되고 돈 한푼 안쓰고 최소 15년이상 정년을 다 바쳐 종자돈을 모아야 겨우 강남권에 집한채를 만들 수 있다는 가상 설계를 할 수 있는데 지금 현 상황에선 정상적인 내집마련 설계가 불가능하다는 결론에 도달하기에 이르렀다.

 

그뿐인가?  강남 재건축아파트 거품원인이 미래 지어질 아파트 기준으로 시세가 형성되는 기 현상이 벌어지고 있다.

재건축사업은 성패 및 수익률분석은 용적률이 주요 관건인데 개포주공2단지 16평인 경우를 가정해 보자.

 

대지지분 19.73평 현 시세가 6억5천만원, 평당 환산시 4,060만원 정도다. 이는 기존 소형아파트 강남권 평당 1천5만원~2천만원으로 가정시 너무 비싼가격으로 보통사람은 이해가 되지않는 가격이다.

이는 이곳 용적률이 180%가정시 현 16평 아파트가 재건축시 35평정도(19.73평*180%)의 아파트를 받게 되는데, 6억5천만원을 35평으로 나누면 평당 1,800만원대가 나온다. 여기서 추가부담금을 고려하면 재건축 새아파트 기준시 평당 2,000만원~2,500만원이 추가부담요인이 발생하는 데 이는 현 가격에 매수하는 셈이다.

 

문제는 지금 거품이 낀 강남재건축 시장은 현 시세로 정상적으로 거래되는 것이 아니라, 대책이 먹혀들지 않는 거품장세 속에서 미래 분양예정가로 현시세로 역산하여 거래되고 있는 시장상황에서 과연 '재건축거품론'이 기정사실화하여 폭탄돌리기를 하고 있는데 실수요자가 아닌 은행돈 빌리고, 시황에 걱정한 나머지 무리하게 내집마련에 덤볐다간 패가망신하는 꼴도 배제할 수 없는 심각한 상황이다.

 

지난 해 같은 시기만 해도 33평형 정도의 아파트가 강남권 6억원 정도, 인근 목동이나 성남이나 하남권에도 3억원 정도면 골라 살 수 있었다.

지금 상황은 아주 딴 세상이다. 강남권이 10억원, 목동1단지인근 우성아파트 5억 5천만원, 하남 신장지구 에코타운 4억3천만원 호가하고 있으며 그나만 매물도 찾기 힘든 상황이다.

 

이대로 가다간 내집마련 설계도, 시장도 붕괴될 판이다. 아파트값 분양가 공개 및 금리인상등 집안안정에 대한 연동적인 근본대책이 시급한 실정이다.

 

 

- 진성효(전 제주한라대 부동산지도교수, 부동산전문가활동, 경매114매니저)