학창 시절 시험공부 계획을 잘 짜는 친구들이 있는데 그런 친구들이 공부를 잘 하느냐 하면, 아닌 경우가 많습니다. 왜냐면 계획만 잘 세웠을뿐 그 계획에 따라 공부를 실행하지는 못했기 때문입니다. 계획이라는 것은 최대한 효율적인 실행을 하기 위해서 하는 행위이지 계획자체가 목적이 될 수는 없습니다.
80년대말 치솟는 집값을 잡기 위하여 1기 신도시 5개가 개발이 되면서 부동산은 5년이상 안정기를 가졌는데 2000년이 되면서 치솟는 집값을 잡기 위하여 내놓은 2기 신도시는 부동산시장 안정에 큰 도움이 되지 못하고 있습니다.
그 이유는 신속한 실행력에 있습니다.
1기 신도시의 경우에는 시대적 배경도 있었지만 정부주도하에 신속한 일괄개발을 하여 빨리 적용을 하였지만
2기 신도시는 발표 후 5년이 넘도록 동탄 신도시만 입주완료 되었고 판교신도시는 입주 중이며
파주교하 신도시는 공사 중, 광교, 김포한강신도시는 분양 중, 위례, 양주, 동탄2신도시는 계획중 입니다.
2기 신도시 중 아직까지 계획만 하고 있는 곳들이 있는데 더욱 문제는 당초 계획보다 계속 늦어지고 있다는 점 입니다. 위례신도시의 경우에는 2009년 초 정부계획에는 9월 실시계획 승인이 났어야 하지만 아직 실시계획 수립을 하지 못한 상황인데 서울시, 경기도 지분문제가 협의중이고 분부대 이전 문제도 해결이 안되고 있습니다.
강남대체신도시로 주목받은 동탄2신도시의 경우에도 10월 실시계획 수립예정이었지만 협의절차가 늘어나면서 12월로 연기되었고 12월에 될지도 의문입니다.
이런 현상인 평택고덕, 검단1 등도 마찬가지입니다.
이렇게 2기신도시 개발이 늦어지는 이유는 각 부처간 의견조율이 제대로 되지 않고 원래 개발이라는 것이 계획보다는 늦어지는 것이 일반적이지만 그 내면에는 정부의 의지와 현실적인 능력도 한몫 한다고 볼 수 있습니다.
MB정부는 출범시점부터 외곽신도시개발보다는 도심개발로 치우쳐 있었는데 그도 그럴 것이 서울 뉴타운 사업을 벌인 장본인이니 어쩔 수 없었을 것이라고 이해는 되지만 이런 도심개발이 신속하게 되지 않으면서 지분가 상승으로 결국 원주민들은 다시 돌아갈 수 없는 상황이 되고 도심노후주택이 허물어지면서 개발이 완료될 때까지 도심 주택수가 부족해지고 이주수요까지 발생하면서 전세가, 매매가 상승의 부작용을 나오고 있습니다.
그렇다고 빨리 하고 싶어도 도심개발 특성상 빠른 개발진행이 어렵기 때문에 결국 정부는 서민주거안정을 위하여 보금자리라는 제도를 도입을 하였는데 주변시세보다 낮은 가격으로 공급을 하려다 보니 정부의 재정부담은 더욱 커질 수 밖에 없는 상황이며 4대강사업과 경기회복을 위한 감세정책 등으로 정부의 재정상태가 좋을 리가 없고 이런 현실적인 문제가 2기 신도시 개발이 늦어지는 배경이 될 수도 있습니다.
그렇다고 보금자리가 계획에도 없던 전혀 새로운 주택공급을 하는 것이 아니라 기존부터 검토하거나 계획 중이었던 택지를 보금자리 용도로 개발을 한 것이고, 개발을 서두르다 보니 사전예약이라는 제도를 만들었는데 본 청약까지 1-2년의 시간이 남았고 입주시점까지는 5년 정도, 전매제한이 걸리면 보금자리주택이 본격적으로 시장에 풀리는 시기는 7-10년 후가 되었습니다. 때문에 이런 보금자리 주택이 서울, 수도권 주택시장을 안정시킬 수준이 아니라는 점이 더욱 큰 문제입니다.
정부의 공급계획 발표를 보면 정권마다 비슷한 레파토리지만 1년에 000가구,10년동안 0000가구를 분양한다고 하지만 이런 레파토리는 DJ정부시절부터 계속 하던 말 되풀이 하는 것 밖에 안되고, 도심개발보다 더 빠르고 대규모로 공급이 가능한 2기신도시나 택지지구사업이 연기 또는 취소가 되면서 주택공급자체가 계획처럼 되기는 힘든 상황이며 부동산가격을 결정하는 가장 중요한 요소가 수요와 공급임을 감안하면 공급이 늦어진다는 것은 집값 불안이 지속될 수 있다는 의미이기도 합니다.
단기적으로는 대출규제나 정책적으로 조절이 가능하지만 언제까지 막을 수 있을지 걱정이고 서울, 수도권 인구분산도 어려운 상황에서 실물경기가 회복이 되는 상황이 되면 더욱 우려가 됩니다.
부동산시장이 안정이 되려면 수요가 줄거나 공급이 늘어나야 하는데 수요가 줄려면 인구가 줄어야 하지만 서울, 수도권의 경우에는 오히려 인구유입이 늘어나고 있는 상황입니다. 또한 공급을 늘리려면 계획에 있는 공급물량을 빨리 시장에 공급을 해야 하지만 계획처럼 주택공급이 되지 않고 있기 때문에 단기간에는 정책이나 다른 외적 변수에 의하여 등락폭이 결정되겠지만 빨라도 5년이내 중장기적으로는 주택가격 하락을 우려할만한 상황은 아닙니다.
인구를 강제분산 시키기에는 무리가 있고 서울, 수도권 집중화를 막을 방법도 현재로서는 없으므로 정부에서 조금 더 적극적으로 주택공급에 나서주길 기대해 봅니다.