재개발 뉴타운 이기는 투자법 - 2010년 기회는 경기도에 있다(2)

 

경기도 신규 뉴타운 발표 임박

지난 칼럼에서 보았듯이 신규 뉴타운 발표가 경기권 노후주택 시장에 미친 영향력은 막대했습니다. 쉬운 말로 ‘단기 폭등’이죠.

 

발표 후 단기간에 시세가 폭등하므로 그 만큼 기회가 적다는 뜻이지만 다른 한편으론 조금만 먼저 움직일 수 있는 혜안이 있다면 얼마든지 선점 투자를 할 수 있고, 매도 타이밍도 확실히 잡아내는 성공적인 투자를 할 수 있다는 의미도 있겠습니다.

 

선점 투자, 성공 투자를 꿈꾸시는 투자자라면 꿈꾸는 것보다도 현실적인 개발계획이 수립될만한 여건을 파악하는게 중요할 것입니다.

 

본 칼럼의 핵심 결론부터 말씀 드리겠습니다. 서울시 주택시장이 무거워지고 있는 현 시점에서 우리가 주목해야 할 테마는 바로 경기도 신규 뉴타운 발표가 임박하고 있다는 점입니다.

이러한 논리를 펼치는 근거는 무엇일까요?

 

 

9·19 대책의 핵심 트랜드를 잡아내자

2008년 9월 19일 정부와 한나라당은 『국민 주거안정을 위한 도심공급 활성화 및 보금자리 주택 건설방안』일명 '9 · 19 대책'을 발표했습니다.

 

몇 해가 지난 정책이라 잊으신 분들이 많을텐데요, 현재 진행되는 보금자리 건설 등 당시 발표한 주요 정책들이 이미 실제로 진행되고 있답니다.

 

9 · 19대책의 핵심 키워드는 '주택의 공급' 이며, 이로써 수도권의 경우 2009년부터 2018년까지 기존 도시 내에 180만호가 공급되는데 이 중 30%인 무려 60만호가 뉴타운이나 재정비촉진사업 같은 '광역재정비사업'으로 공급됩니다.

 

그리고 이를 위하여 2011년까지 25개의 재정비촉진지구(일명 뉴타운)가 신규 지정될 예정입니다.

우리가 주목할 점은 바로 이것입니다.

 

2011년까지 25개의 재정비촉진지구(일명 뉴타운)가 신규 지정될 예정이라는 '9 · 19 대책' 의 내용을 읽으면서 당시 저는 소름이 돋았답니다. 차분히 한번 생각해 보면 답은 보입니다.

 

여러분도 알다시피 '9 · 19 대책' 은 흐지부지한 정책이 아닙니다. 정부와 한나라당이 대국민을 상대로 발표한 대한민국 주택 정책의 거대한 근간을 잡아주는 매우 중요한 정책입니다.

그런데 이처럼 중요한 정책에서 이미 지정한 것도 아닌 지정할 예정이라는 뉴타운의 숫자를 25개라고 콕 짚어 발표한 것은 왜 일까요?

 

감히 예상 하건데 이는 이미 신규 뉴타운 후보지역에 대한 타협과 검증을 마쳤다는 것을 뜻한다고 봅니다. 그렇지 않다면 추가 발표 예정인 신규 뉴타운의 숫자를 ‘25개’ 가 아닌 ‘20 여개’로 하지 않았을까요?

 

 

신규 뉴타운 발표의 최대 수혜지, 경기도

수도권에서 25개의 신규 뉴타운이라…  서울과 인천, 경기 중 과연 어느 도시에서의 신규 지정이 가장 많을 지가 궁금한데요 이 전망 또한 매우 간단합니다.

 

뉴타운 신규 지정이 서울에서 이루어진다면 한마디로 서울시가 4차 뉴타운지구를 발표 한다는 의미입니다. 하지만 서울시의 경우 2차와 3차 뉴타운사업도 진척이 더디고, 오세훈 서울시장이 4차 뉴타운 무기한 연장의 의사를 굽히지 않고 있으며, 무엇보다 현재까지 발표된 사업만을 가지고도 이주 수요로 인한 극심한 수급 불균형 사태를 맞이할 것이므로 서울시의 경우 몇 개의 신규 지정은 가능할지 모르나 많은 기대를 하기에는 무리수가 크다고 봅니다.

 

그렇다면 인천시와 경기도로 좁혀지는데, 아무래도 경기도의 손을 들어주고 싶습니다.

그 이유는 다음과 같습니다.

 

첫째, 경기도는 지금보다 더 많은 뉴타운사업을 진행하여도 가용지 확보가 매우 수월합니다.

둘째, 서울처럼 주거 이전에 따른 주택 수급 불균형이라는 부작용이 발생할 염려가 적습니다

셋째, 서울 수요를 흡수함에 있어서 인천은 서울시 서남권에 편중되는 반면, 경기도는 서울에서 파급되는 수요를 동서남북 어디든 커버할 수 있는 이점도 있겠습니다.

넷째, 서울시장의 뉴타운 전면 보류라는 의사와는 달리 경기도 뉴타운 사업단은 경기 뉴타운 추가 지정에 대하여 "지정 요건을 충족하는 지역에서 신청이 들어온다면 뉴타운 지구수를 한정하지 않고 추가 지정에 나설 계획이다." 라는 등 경기도의 준비 태세는 적극적이지 못해 공격적입니다.

 

 

경기도 뉴타운 지정 패턴 분석

경기도내 뉴타운이 소재하는 도시들의 분포를 살펴보면 먼저,  2006년 11월 발표된 경기도 1차 뉴타운이 소재하는 도시들은 고양, 의정부, 남양주, 구리, 안양, 광명, 부천 등 대부분이 서울에 인접해있습니다.

 

그러나 경기도 뉴타운 신규 지정의 패턴은 분명 변하고 있는데요, 바로 서울 인접 지역에서 서울 외곽 지역으로 그 범위를 점점 넓혀나가고 있는 것입니다. 

 

 

이는 2008년 오산시 오산지구 그리고 평택시 신장지구와 안정지구가 재정비촉진지구로 지정 · 고시 된 점을 보더라도 알 수 있습니다.

 

물론 하남시, 성남시, 의왕시의 경우 서울에 인접한 입지임에도 불구하고 현재까지 뉴타운이 없고, 향후에도 발표될 지역을 찾기는 힘들어 보이는데요, 왜냐하면 이미 구시가지에서 개별적인 재개발과 재건축사업을 진행하고 있으므로 굳이 뉴타운을 지정할 필요성이 떨어지기 때문입니다.

 

그렇다면 답은 나왔네요. 향후 경기도 뉴타운 추가 지정은 서울 인근 도시 보다도 서울 외곽 도시에서 보다 많은 지정이 이루어 질 가능성이 높다는 점을 인지해야 한다는 점이죠.

 

 

진리는 항상 가까운 곳에 있다고 했던가요. 재밌게도 투자 지역을 발굴하기 위해서 다양한 자료를 분석하다 보면, 투자 분석의 핵심 포인트가 무척이나 가깝거나 별 생각 없이 읽고 지나친 곳에 있을 때가 많습니다. '9 · 19 대책'을 통해 경기도 신규 뉴타운 테마를 잡아낸 것도 마찬가지겠죠.

 

다음 편에는 경기도 외곽 도시들 중 주목해야 할 우선 도시는 어디이고, 그 도시에서 어느 지역을 주목해야 하는지에 대해서 배워보겠습니다. 미흡한 글 읽어주셔서 감사드리며 다음 편으로 찾아 뵙겠습니다.

 

 

(주)리얼피에셋 (www.realp.co.kr) 대표 박병찬