재개발 뉴타운 이기는 투자법 - 2010년 기회는 경기도에 있다(1)

 

1월이라는 계절적 비수기에도 불구하고 현재 수도권 빌라 시장의 전반적인 분위기는 매우 좋아 보입니다. 특히 재개발, 뉴타운 철거 이주수요로 인한 서민주택 부족, 한강르네상스를 비롯한 각종 르네상스 사업 등으로 서울시 빌라시장은 때 아닌 호황을 보이고 있습니다.

개인적인 소견으론 아직도 각종 언론에서 여러 전문가 분들이 한강변 투자를 외치고 있는데, 이에 동요된 일반 투자자들이 현재 이슈화되는 지역에 무리해서 추격 매수하고 있기 때문은 아닌가 염려도 되네요.

그러나 엄밀히 말해서 현재 여러 유명지역들이 단기적인 고점 신호를 보내고 있으므로 무조건 사야한다는 조바심보다는 느긋하게 관망하는 자세가 절실히 요구되는 시점으로 보입니다.

 

이처럼 전문가 분들을 비롯해 대다수가 서울시에 집중하는 현 시기에 앞으로 저는 조금 다른 의견을 제시하려고 합니다. 바로 경기도입니다. 경기도를 주목하는 이유는 지금처럼 서울만을 고집하는 것은 2010년도에 주어질 많은 기회를 포기하는 것과 같기 때문입니다.

그 이유는 이어지는 칼럼을 계속 읽어보시면 이해하실 거라 생각합니다.

 

수도권 전체를 대상으로 움직이다 보니 재미난 현상을 찾아낼 수 있었는데요, 바로 서울권 투자만을 고집하시는 분들이 서울만을 보듯이 경기권 투자를 선호하시는 분들은 경기권만 본다는 사실입니다.

그렇다면 경기권을 고집하시는 분들은 왜 서울을 보지 않을까 궁금해지는데요, 이유는 간단합니다. 그 분들은 경기도권 투자가 서울보다 훨씬 적은 투자금액을 가지고도 더욱 높은 수익률을 얻을 수 있다는 사실을 몸소 체험하고 있기 때문입니다.

 

 

과거 서울시 재개발, 뉴타운 폭등의 원인은 소액투자!

과거 2006년은 부동산이 폭등하던 해였습니다. 한 해 동안 서울시 재개발과 뉴타운지구내 빌라 가격은 2배 심지어 3배까지 폭등하는 경우가 속출했으니까요.

그렇다면 당시 빌라 가격이 폭등했던 가장 큰 이유는 무엇일까요?

크게 보아서 다음의 2가지 때문입니다.

첫째, 재개발, 뉴타운이라는 개발 메리트가 수요자들의 투심을 자극하였다는 부분이구요

둘째, 당시 재개발과 뉴타운 투자는 소액투자였다는 점입니다.

 

그런데 흥미로운 사실은 가파른 지분가격 상승으로 더 이상 재개발과 뉴타운 투자에서 소액투자 개념이 사라지기 시작하면서부터 극심한 수요 냉각 현상이 발생했다는 것입니다.

이는 과거 2006년 빌라가격 폭등의 가장 큰 원인은 재개발, 뉴타운이라는 개발 메리트보다도 소액투자라는 메리트가 더욱 크게 작용했다는 사실의 반증입니다.

 

 

투자지역 선정의 절대 기준! 소득과 자본

지난 4년간 수도권 주택매매가격지수는 큰 폭으로 상승한 반면, 소득지수는 이에 절반도 못 미치는 상승폭을 보였습니다. 소득은 크게 증가하지 않음에도 많은 투자가 이루어지면서 가격이 상승했다는 것인데요, 이러한 현상이 지속되면 과연 사람들은 투자를 하지 않게 될까요?

물론 그럴 수도 있을 겁니다. 하지만 일시에 투자가 줄어들기보다는 자신의 한정된 소득과 자본에 맞추어 투자지역을 선별하고 선정해 나갈 것이라 예상합니다. 실제로 경기권 투자에서 서울 거주자들이 차지하는 비중이 매우 크다는 점은 부인할 수 없는 사실이니까요.

 

 

경기도의 폭등세를 무시마라

잘 모르시는 분도 계시겠지만 경기도도 타이밍이 맞아 떨어지는 시점에선 폭등세가 연출된답니다. 경기도 구리뉴타운을 예로 들어보죠. 구리시 구시가지의 빌라 평당 지분시세는 뉴타운 발표 전 700~800만원 선이었으나 발표 1년 후 평당 최고가는 3,000만원 선까지 폭등했습니다. 6평 미만의 소형지분은 3,500만원선까지 꼭지를 찍었으니 엄청난 상승세였습니다.

이러한 폭등세는 구리뉴타운을 비롯해 남양주의 뉴타운 3곳(덕소, 지금·도농, 퇴계원), 광명뉴타운 등에서 동일하게 나타납니다.

 

이 대목에서 우리는 다음의 2가지를 주목해야합니다.

첫째, 경기도의 경우에도 뉴타운등 개발 호재 또는 이슈가 터져나오면 과거 2006년 서울시에서의 폭등세가 재연된다는 사실에 주목할 필요가 있으며 

둘째, 서울과 마찬가지로 경기권도 발표 후 시세가 급등하는 유사한 패턴을 보인다는 것입니다.

 

2005년 이전 재개발구역 지분시세는 발표 후 사업 절차 진행에 따라서 단계별 계단식 시세 상승을 보였습니다. 구역이 지정되고, 조합이 설립되고, 사업승인인가를 받는 등 단계를 거쳐가면서 차분하게 그리고 꾸준히 시세가 상승했다는 것입니다.

그러나 2006년 이후부터는 개발계획 발표에 따른 시세 상승의 법칙이 확실히 바뀌었습니다. 이제 투자자들은 더 이상 다양한 단계를 기다려주지 않습니다.

즉 단계별 계단식 시세 상승에서 개발 발표 직후 폭등하는 양상으로 바뀌고 있다는 것입니다. 쉽게 말해서 발표가 나면 앞으로 진행될 절차가 많음에도 불구하고 발표 초기 시세에 선방영되는 것입니다. 결국 발표나면 게임은 거의 끝입니다.

 

현장을 조사하시다보면 재개발이나 뉴타운지구로 발표된 지역과 아닌 지역이 있는데, 두 지역의 시세가 비슷하거나 또는 오히려 미발표지역이 시세가 더 높거나 거래도 훨씬 활성화된 경우를 볼 수 있는데, 바로 이러한 이유 때문입니다.

기존 발표 지역은 과거 급등세가 나왔다는 이유 때문에 수요자들의 관심에서 서서히 사라져가면서 미발표 지역보다 관심이 줄어드는 이해하기 힘든 현상인데, 쉽게 말해서 테마가 뜨겁게 살아있냐 아니면 테마가 식었느냐의 차이입니다.

 

뜨거워지면 식고 또 식으면 다시 달궈지는게 세상의 이치이지만, 특히 한번 달궈진 지역이 식게되면 또 다시 달궈지기 참으로 어렵다는 것이 현실입니다.

이 원리에 따라서 저는 기존 재개발구역이나 뉴타운지구에 투자하는 것을 다소 회의적으로 봅니다. 차라리 단기 시세 차익을 목적으로 초기 시장에 투자하는 것이 보다 안전하고 현명하다고 생각합니다. 이게 제가 5년간 재개발, 뉴타운 시장에 뛰어들어 사업성을 검토하고, 컨설팅을 하고, 재개발뉴타운 이기는 투자법이란 책을 펴내면 전해드리고 싶었던 진정한 투자 전략입니다.

 

다음 편에는 경기도 뉴타운 대전망이라는 주제로 앞으로 추가 지정될 지역을 어떤 식으로 찾아내는지에 대해서 함께 배워보도록 하겠습니다.

이제 본격적인 환절기 입니다. 건강 유의하시고 다음 편에 뵙겠습니다.

 

 

 

(주)리얼피에셋 (www.realp.co.kr) 대표 박병찬