부동산시장이 하향 안정세를 띄고 있다. 연말 집값은 안정세를 유지하고 있으나 거래는 줄고 있으며 청약시장에도 찬바람이 불면서 건설업체 부도도 늘고 있다. 전반적으로 어려움을 겪고 있는 부동산시장에서 신년의 부동산시장은 어떻게 변할까? 침체국면 속에 안정세를 띄고 있는 부동산시장에서 새해의 알짜 부동산은 어떤 상품일까? 조심스럽게 2008년 부동산시장 전망과 함께 투자유망한 부동산 상품과 투자처를 찾아보자.

 

◆ 당분간 하락 안정세 지속 전망

2008년 부동산시장은 지역 간 차별 ? 양극화가 심화되면서 전체적으로는 매매 ? 분양가의 하향 안정세를 띌 것으로 전망된다. 부동산 시장의 호재로는 새 정부 들어 발표될 대규모 SOC 개발사업과 규제 완화, 부동산세금 조정 등을 꼽을 수 있다. 부동산 거래세 완화가 이루어 질 경우 아파트 거래시장은 다소 숨통을 트여 내 집 마련 실수요자들의 활발한 거래가 예상된다.

 

악재도 만만치 않다. 그동안 부동산의 과도한 규제 강화로 갈피를 잡지 못하고 있는 탓에 시장 침체의 골이 깊어져 있다. 건설경기의 침체, 거래수요 실종에 따른 미분양 물량 증가, 신규 아파트 분양시장 위축 등으로 중소 건설업체들의 자금난이 가중되면서 부도나는 건설업체가 크게 늘고 있어 당분간 거래 실종현상이 지속될 가능성도 있다.

 

서울과 수도권지역 내 아파트 시장은 대규모 개발과 교통개선, 규제완화와 개발 호재에 힘입어 국지적인 가격 불안이 이어지기도 하겠지만 강남권과 버블세븐 지역 등 고가 아파트시장의 약보합세가 두드러지면서 전반적인 안정기조가 이어질 것으로 보인다. 또한 향후 부동산 시장은 예측하기 어려운 혼탁한 상황을 띌 것으로 보인다. 따라서 실수요자는 일반적인 시장 상황보다는 특정지역, 특정상품에 국한하여 개별적 분석을 통한 보수적인 투자자세를 견지할 필요가 있다.

 

주택시장은 새 정부의 확고한 주택가격 안정 의지가 점쳐지며 주요 지역의 미분양 물량 적체와 고분양가, 고가 주택에 대한 부담으로 인해 주택 투자수요가 점점 줄어들어 대기수요가 더 늘어날 것으로 보인다. 특히 수도권 택지지구와 신도시 주택공급 물량 증가는 주택공급 부족 현상이 마무리될 가능성이 크다. 다만 상대적으로 공급량이 적은 중소형 아파트는 실수요자 중심으로 거래가 늘고 가격이 완만한 상승세를 탈 가능성이 있다. 주택 매입을 미뤄왔던 내 집 마련 실수요자들을 중심으로 2008년 상반기 이후 저가 주택위주로 구매세를 형성할 것으로 보인다.

 

토지시장은 지역 호재나 개발 예정지역을 제외하고는 토지시장은 전반적으로 거래가 부진해 가격 하향세를 이어갈 것으로 전망된다. 전방위 규제와 급매물 증가로 인해 거래가 감소하며 침체의 골이 깊어질 것으로 보인다. 그러나 그동안 토지 거래의 소외지역이었다가 남북관계 진전에 따른 기대감과 교통여건이 개선되는 지역인 수도권 서부지역과 여주 ? 이천, 파주 ? 문산 등 각종 개발재료가 쏟아지는 지역은 투자자들의 기대감이 증폭돼 땅값이 완만한 상승세를 나타낼 것으로 보인다.

 

상가는 주택 시장의 침체여파로 상대적 반사적 이익을 얻는 시장은 상가 및 오피스텔 과 같은 수익성 부동산시장이다. 새 정부의 부동산정책에 따라 변수는 있으나 안정적인 임대수익이 발생하는 상업용 실물자산 선호의식은 당분간 지속될 것으로 보인다. 지역 별 개발이슈가 있고 개발사업이 이어지는 지역 안의 아파트 상가와 중심상가, 사무실과 오피스텔은 고정적인 임대수익이 발생하는 대표적인 수익성부동산으로써 국지적인 가격 상승이 예상된다.

 

◆ 2008년 뜰 부동산은?

중소형아파트 - 저가 아파트 공급매물 부족현상이 심화되면서 서울과 수도권 내 중소형아파트에 대한 투자수요가 일어나 가격상승세를 주도할 것으로 보인다. 소형 아파트는 내 집 마련 수요자들이 대출규제 강화로 자금줄이 묶이자 자금 부담이 상대적으로 덜한 중소형 아파트 쪽으로 수요가 몰리는 현상으로 나타날 것으로 보인다. 또 보유세 부담과 청약가점제에서 불리한 세대들의 소형아파트 선호현상이 집중될 것으로 보인다.

 

도심 노후 연립?다세대 주택 - 중소형 전세수요 증가가 전세매물 품귀 현상을 빚으면서 그동안 소외종목이었던 재개발 재건축이 예상되는 노후 다세대와 연립 같은 소형 공동주택 매수세로 돌아서며 인기를 끌 것으로 보인다. 실제 연말 경매시장에서 서울과 수도권의 연립 다세대 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 비율)이 90% 선을 유지하고 있는 추세이다. 내 집 마련 실수요자들의 대체종목 투자로의 선회조짐이 두드러진다. 뉴타운?재개발?재건축 추진과 예상지역 내 소형 빌라는 가수요까지 몰려 인기를 끌 것으로 보인다. 

 

서울 도심 재개발지역 내 인기단지의 청약시장 또한 인기를 이어갈 것으로 보인다. 도심 재개발이나 뉴타운 단지 외에 서울 도심에 대규모 아파트 공급이 어려운 상황에서 비록 가격이 비싸더라도 내 집 마련 실수요자들의 청약수요가 몰리면서 인기몰이를 할 가능성이 크다. 또한 수익성 부동산에 대한 관심도 높아질 것으로 보인다. 도심에 위치해 기업수요가 넉넉한 오피스 용도의 부동산은 수요가 급증할 것으로 예상된다. 특히 국제업무지구나 택지지구, 뉴타운지역 등 대형호재를 안고 있는 지역 내 소형 사무실과 오피스텔, 상가, 임대용 주택(다가구주택과 상가주택)은 대단위 규모의 재건축, 재개발지역의 움직임에 주목할 필요가 있다.

 

◆ 2008년 내 집 마련 전략

 향후 전세시장 불안과 소형주택 공급물량의 감소가 2008년에도 이어져 도시지역 내 아파트 가격의 상승으로 이어질 가능성이 커 중소형 아파트에 대한 적극적인 청약전략을 짜는 것이 바람직하다. 서울 재개발지역 내 청약 단지나 택지지구 내 유망 분양단지의 중소형 아파트 신규 청약을 적극적으로 노려보는 것이 바람직하다.

 

 유망 청약지역으로는 대규모 택지지구와 연접해 있는 지역을 꼽을 수 있다. 2개 이상 신도시와 인접해 있는 대규모 택지지구 내에서 내 집을 마련하면 신도시 호혜지역으로써 주택가격 상승세를 주도할 지역이다. 용인시 성복 ? 신봉 ? 풍덕천지구, 김포 ? 검단과 접해 있는 김포 고촌 ? 풍무지구와 일산 ? 파주 신도시와 접해 있는 고양 식사 ? 가좌 ? 덕이지구, 동탄 ? 광교와 접해 있는 수원 망포지구, 판교 ? 분당 ? 광교와 접해 있는 인천 청라 ? 오류 지구가 있다.

 

교통여건이 개선되는 지역도 노려볼 만하다. 수도권 신역세권 인근지역 아파트는 교통 호재로 인해 가격 상승을 주도할 지역이다. 2010년 말 이후 개통 예정인 청량리에서 덕소~원주를 잇는 중앙선 복선전철 지역과 2009년 개통을 목표로 진행하는 수도권 서북부지역의 경의선 복선전철 지역, 2011년 개통 예정인 성남~여주 간 복선전철, 2011년 개통예정인 오리~수원 지역, 2008년 개통 예정인 왕십리~선릉 구간, 오리~수원은 2011년 개통될 수도권 복선전철 예정지역은 새 길에 대한 기대감으로 집 값 상승 예상 지역으로 꼽힌다.

 

서울에서 내 집 마련 실수요자들이 장기적으로 노릴 만한 곳은 뉴타운, 도시재정비촉진지구, 강북 재개발지역 내 지분을 매입하면 집 값 상승과 시세차익을 동시에 얻을 수 있다. 은평 ? 수색지구와 동대문구 이문 ? 휘경지구, 서울 강동구 천호뉴타운 지역은 서울시의 정책적 지원 하에 계획적으로 개발되고 있어 향후 투자가치를 높일 수 있다.

 

자금여력이 없는 신혼부부나 집 늘리기를 시도하는 중장년층 수요자는 급매나 경매?공매 등 저가매입 수단을 통해 매입하는 것도 하나의 대안이다. 빚 많은 주택과 투자 대상으로 매입했던 주택들이 속속 경매 ? 공매시장으로 나오고 있다. 시세보다 10~20% 저렴한 경매나 공매를 통해 매입하는 것도 하나의 전략일 수 있다. 인기지역이나 관심지역은 낙찰가율이 높은 만큼 비인기지역이나 소외지역을 집중적으로 노리면 저가에 매입할 기회를 잡을 수 있다.

 

수도권과 비인기 외곽지역에 미분양 아파트 증가세가 뚜렷한 만큼 조건 좋은 미분양 아파트도 적극적으로 공략할 필요가 있다. 전국적으로 10만호에 달하는 미분양물량이 적체되어 있는 만큼 내 집 마련 실수요자에게 유리한 계약조건을 제시하는 미분양 아파트를 골라 꼼꼼히 살펴보면 원하는 지역 내에서 내 집 마련을 실현할 기회를 잡을 수 있다.

 

 

메트로컨설팅(www.metro21c.com) 대표