● 세대분리를 하면 세금은 떨어질 것인가?

 

기준시가 인상으로 종합부동산세를 부담하게 되는 층들이 확 늘어났다. 현실적으로 종합부동산세를 적용받은 사람들은 대부분은 최소한 작년 보다 2~3배가 오른 보유세를 내야할 것 같다. 보유세의 하나인 종합부동산세는 기본적으로 동일세대원이 소유한 주택의 기준시가 합계가 6억원을 초과하면 과세가 되는 세금이다. 그래서 노른자위의 주택들은 이 금액을 훌쩍 뛰어넘을 가능성이 있다.

이러한 보유세 문제와 더불어 다주택 혹은 고가주택 소유자들을 압박하는 카드가 바로 2주택 중과세이다. 물론 현재에도 3주택 중과세가 시행되고 있으나 2주택 중과세는 2007년부터 새로 시작하기 때문에 이에 해당하는 많은 사람들이 대책을 어떻게 꾸려야 할지 난감해 하고 있다.

 

그래서 궁여지책으로 생각해 낸 방법 중 하나가 바로 가족 간의 증여나 양도거래들이다. 현실적으로 보면 부모와 자녀 간에는 주로 증여가, 기타 친족 간에는 증여와 양도 중 유리한 방법이 이용되고 있다. 그런데 이런 거래 중 문제가 발생하는 곳은 양도를 선택할 때이다. 자칫 양도가 아닌 증여로 보아 세금이 매겨질 수 있기 때문이다. 세법에서는 가족 간 매매거래는 일단 증여로 추정하고 거래당사자가 유상양도임을 입증하도록 하고 이를 입증하지 못하면 증여세를 부과하고 있다.

 

그렇다면 왜 굳이 양도를 선택하려고 할까? 그 이유는 대부분 증여보다 양도가 세금부담이 덜하기 때문이다.

 

서울에 거주하는 K씨는 성년인 아들에게 자산을 물려주는 방법이 증여나 양도가 있다는 것을 알게 되었다. 그런데 증여와 양도 중 어떤 것이 좋을지 헷갈렸다. 자료는 다음과 같다. 과연 K씨의 답답한 마음을 해결할 수 있을지 보자.

 

- 부동산 양도시 : 기준시가 7억 원

- 부동산 취득가액과 각종공제액 : 4억 원

- 취득세와 등기세 : 증여재산가액의 4%, 양수금액의 2.85%

- 세율 적용 : 증여세는 30% 구간, 양도세는 36% 구간(주민세 제외)

 

K씨의 궁금증을 풀기 위해서는 다음과 같이 증여와 양도에 대해 각각 현금유출액을 구하면 그 내용을 이해할 수 있다.

 

 

 

증여세는 성년자의 경우 10년 간 3천만원을 공제받기 때문에 6억 7,000만원에 대해 증여세율을 곱해 계산했다(6억 7,000만원×30%-6,000만원(누진공제액)=1억 4,100만원). 양도소득세는 과세표준에 양도소득세율을 곱했다(3억 원×36%-1,170만원(누진공제액)=9,630만원). 한편 취득세의 경우 증여는 기준시가의 4%, 유상매매의 경우에는 2.85%(2006년 9월 이후 거래분은 2.3%예상)를 곱해 계산했다.

 

이렇게 계산한 결과 이 사례에서는 증여하는 것보다 양도하는 것이 현금흐름이 더 좋게 보인다. 이는 주로 증여세의 증여공제액(성년인 자가 증여받은 경우 3,000만원 공제)보다도 양도세 계산시 양도가액에 차감되는 취득금액 등(4억 원)이 훨씬 더 크기 때문이다.

 

그렇다면 현실적으로 이런 증여를 선택하면 세무서에서는 이를 인정할 것인가?

일단 일정을 받으려면 대가관계가 명백하여야 한다. 여기서 대가 관계가 명백하다는 것은 경매나 공매, 신고한 소득금액 또는 상속?수증재산의 가액 등으로 실제 유상양도라는 사실이 입증되어야 한다는 것을 말한다. 일반적으로 대가 관계는 자금의 흐름이 있어야 한다. 만일 대금의 일부가 이전이 되지 않았다면 그에 대한 차용증이라도 준비를 해두어야 사후문제가 없을 것이다. 그렇지 않으면 가족 간의 양도는 증여로 보아 양도세가 아닌 증여세가 과세된다.

 

만일 자금거래가 실제 있었다고 하더라도 거래금액이 시세보다 낮게 된 경우에는 양도자에게는 부당행위로 몰려 시가로 과세될 가능성이 있고, 양수자는 증여세(증여성 금액이 시세의 30%나 3억 원 중 적은 금액을 초과하면 증여세를 과세)를 추가 부담할 가능성이 있다. 현행법에서는 이처럼 특수관계자간 거래에 대해서는 곳곳에 세금그물망을 치고 있음에 유의해야 한다.

 

한편 이렇게 가족 간 거래를 하더라도 거래당사자가 동일세대원이라면 앞에서 본 종합부동산세 과세와 2주택 이상에 대한 중과세문제를 여전히 안게 된다. 주택에 대한 종합부동산세는 세대별로 과세하고, 양도소득세 중과세 판정도 세대별 보유주택수로 하기 때문이다.

 

따라서 세대라는 개념을 확실히 이해할 필요가 있다. 그런데 2006년에 세대개념이 약간 달라졌다. 종전에는 30세 미만이라도 소득이 조금이라도 있는 상태에서 세대분리를 인정했으나 바뀐 규정에 의하면 세대원이 당해 주택을 소유하면서 독립된 생계유지능력이 있는 경우로서 최저생계비 이상의 소득이 있어야 함을 조건으로 한다. 여기서 최저생계비는 1인 가구인 경우 월 41만 8천원, 2인 가구는 월 80만원  을 말한다. 이외에도 결혼을 하지 않았더라도 30세 이상이거나 30세 미만이라도 배우자가 사망하였거나 이혼한 경우 등은 독립세대가 인정된다.

 

물론 서류상으로는 세대분리 요건을 갖추었으나 실질은 부모와 동거하는 등 세대분리 요건을 갖추지 못했다면 세법은 독립세대로 인정을 하지 않는다. 따라서 형식적으로 세대분리를 시키고 양도 등의 행위를 하는 사람들은 세무조사에 의해 그 내용이 발각될 수 있음에 유의를 해야 한다. 참고로 부부가 별도 세대를 만들더라도 이는 인정되지 않으며, 위장이혼의 경우도 세법은 이를 동일세대로 본다.