자고나면 부동산가격이 폭등하는 현상을 지켜본 사람이라면 이제 누구나 부동산에 관해 지대한 관심을 가지고 있을 것이다. 뿐만 아니라 저금리 시대에 재테크 수단으로 이용하는 전문가(?)분들도 상당수 계실 것이다.
부동산자체가 재테크수단이건 아니면 소중한 삶의 보금자리를 마련하기 위해서건 간에 부동산 거래시 관행으로 이어져 온 것이 있다.
바로, 이중계약서의 작성이다. 오늘은 이와 관련된 이야기를 하고자 한다.
1. 취득세 등을 적게내기 위해 검인계약서를 낮게 작성했는데 양도소득세를 계산할 때 검인계약서 상의 금액을 기준으로 계산하는 것은 아닌지?
부동산 취득 후 소유권이전등기를 신청할 때에 부동산 소재지 관할 시·군·구청장에게 매매계약서를 검인받아 관할 등기소에 제출하도록 하고 있다. 관할 시·군·구청은 취득자가 신고한 가액을 실지거래가액으로 추정하여 이를 기준으로 취득세 및 등록세를 계산한다.
취득자의 신고가액이 실제 거래가액과 상관없이 관할 관청의 전산망에 입력된 시가표준액과 같거나 높으면 전혀 문제삼지 않는다. 즉 형식적인 요건의 구비만을 확인하고 그에 하자가 없다면 검인을 하여 준다는 것이다.
따라서 검인계약서 상의 매매금액을 어떻게 기재하였는가에 따라 취득세 및 등록세액의 크기가 결정된다.
예를 들면 2억원에 취득한 아파트의 매매금액을 2억원으로 기재한다면 11.600,000원의 취득세 및 등록세를 내야 하지만 1억원으로 기재한다면 5,800,000원만 내면 된다. 후자가 물론 적법한 것은 아니다.
법인과의 거래라면 상황이 다르다. 법인이 건설한 아파트를 분양받았다면 실제 분양가액으로 취득세 및 등록세를 납부하여야 한다. 법인은 분양가액이 회계장부에 반영이 되기 때문에 실제가액이 확인된다. 따라서 낮게 신고하였다면 나중에 세금을 추징당하게 된다.
정부 또한 검인계약서의 실지거래가 신고를 강요하고 있지 않다. 시·군·구청에 제출하는 검인계약서 부본이 관할 세무서로 보내지지만 검인계약서의 가격을 문제삼은 적은 그동안 없었다.
이와 관련하여 얼마 전 검찰이 취득가액을 낮춰 신고한 토지 취득자에 대해 약식 기소했다고 한다. 하지만 이 또한 법인과 개인간의 거래이지 개인간의 거래는 아닌 것이다.
양도소득세 계산시에도 기준시가로 계산할 경우는 기준시가로, 실지거래가액으로 신고시에는 검인계약서를 무시하고 실제 취득한 금액을 적용하여 세금을 계산하면 된다.
2. 아파트를 취득했는데 매도인이 다운계약서에 거래사실확인을 해달라고 한다. 이때 본인이 받을 수 있는 불이익은 없는지?
결론적으로 차후에 본인이 부동산을 양도시 양도소득세를 기준시가로 계산을 하는 경우나 1세대 1주택으로 비과세를 받는 경우라면 아무런 문제가 없다. 하지만
※ 부동산 양도시 실지거래가액으로 양도소득세를 신고 할 경우
본인이 당초의 부동산 취득시 매도인과 거래를 위해 작성한 다운계약서에 본인의 인감증명서를 첨부해서 거래사실확인서를 작성해 준 경우라면 당해 부동산의 양도시 아래와 같은 문제의 소지가 있게 된다.
사실보다는 낮은 취득가액으로 양도소득세를 계산한다면 전소유자의 양도소득세를 본인이 대신 부담하는 결과가 될 것이고 실지 취득가액을 양도소득세 계산시 적용한다면 관할 세무서와 다툼이 발생할 수 있고 또한 실제 거래내용을 입증하여야 한다.
실제 거래내용을 입증하기 위해서는 취득당시의 실제매매계약서와 대금을 지급한 증빙이 필요하다. 부동산 거래 대금의 지급은 금융기관 거래통장에 나타내는 것이 실제거래금액을 입증하는데 있어서 가장 중요한 수단이다.
당연히 본인이 손해를 보지 않기 위해서는 실제취득가액을 소명하여야 하나 그 실제취득가액을 소명하게 된다면 당초 본인에게 양도한 양도인의 양도가액이 드러나게 될 것이다. 당초 양도인의 양도소득세 신고가 적절하게 되지 않았다면 그가 다칠(?) 수는 있다는 것을 유념하셔야 한다.
앞으로 2~3년 후부터는 부동산 거래내역이 부동산 거래전산망을 통해 국세청, 시?군?구청, 등기소에 동시 통보된다고 한다. 결국 아파트를 사는 사람과 파는 사람이 같은 금액을 기준으로 취득세와 양도세를 납부해야 하므로 지금과 같은 이중계약서의 관행이 줄어들게 될 것으로 보인다.