글로벌 경제를 통해 부동산 재테크의 미래를 알아보자.

 

 

부동산을 이용한 재테크에 관심을 가져야하는 이유

 

대한민국 부동산 시장에 대한 여론이 연일 뜨겁습니다. 부동산 가격의 급등에 대해서 연일 문제제기를 하며 과도한 공급물량과 미국의 금리인상에 대한 우려 역시 언론사에서 좋아하는 대표적인 부정적 부동산 기사 제목이기도 합니다.

 

과연 부동산 시장은 위험할까요? 이제부터 부동산 이야기를 해보려 합니다.

 

정확하게 짚고 넘어갈 부분이 있습니다. 대한민국 부동산은 정말 그렇게 오르는 것이 맞을까요? 정확하게 대한민국 부동산 시장은 오르는 것이 아닙니다. 국지적 오름 현상이 발생하고 있는 것뿐이고 여기서 말하는 국지적이란 특정 지역(서울, 부산)과 특정 구역(재건축)으로 정의된다고 볼 수 있습니다. 

 

서울과 부산이 아닌 지역과 재건축이 아닌 지역의 부동산 시장은 사실상 여론의 부동산 급등 관련기사에 대해 남의 나라 일과 같다는 이야기를 합니다. 특별히 오른 것도 없는데 왜 여론에서 부동산이 오른다고 난리인지 알 수 없다는 이야기입니다.

 

하지만 여론의 힘이 무섭다는 것을 느끼는 것은 그러한 여론의 이야기를 듣고 저에게 서울 이외 지역과 지방에서 부동산을 사도 되는지.. 특정 아파트까지 거론하면서 사도 되는지를 물어보시는 분들이 매일 많다는 것입니다.

 

서울 이외 지역과 지방의 부동산이 오르지 않는다는 이야기는 아닙니다. 서울과 부산에 비한다면 이외 지역의 부동산은 투자 시 보다 신중에 신중을 기해야 하고 보다 입지분석을 분명하게 할 필요가 있다는 것입니다.

 

그렇다면 서울과 부산으로 넘어와서 과연 재건축 부동산만 가격이 오르고 서울 부산의 특정지역(강남, 해운대)의 부동산만 오르는 이 현상을 대한민국 전체의 현상으로 판단해도 될까요? 저는 아니라고 생각합니다.

 

그렇기 때문에 정부의 부동산 정책도 상당 부분 미온적인 부분이 있으며 이러한 부분을 여론에서는 보다 강력하게 규제해야 한다고 이야기하지만 속사정을 아는 정부 입장에서 선뜻 그들이 원하는 공격적 억제정책을 사용하지 못하는 것입니다.

 

부동산은 대표적인 실물자산입니다. 즉 자산이기 때문에 자산이 무너질 경우 개인과 기업 더 나아가 국가 경쟁력이 위태로울 수 있고 악순환의 반복으로 이어질 수 있습니다. 그렇기 때문에 세계 어느 나라에서도 자산가치의 하락을 원하는 국가가 없고 그렇기 때문에 역사적으로 부동산은 끊임없이 상승해왔습니다.

 

하지만 분명하게 알아야 하는 것은 그 와중에 과거에는 흥했으나 지금은 사라지고 없어진 부동산들도 있다는 것입니다. 이러한 것을 고려하여 우리가 부동산에 투자할 때에는 시대가 변해도 변치 않는 확실한 입지의 부동산을 선택해야 절대 안전하다는 것을 늘 명심해야 합니다.

 

 

 

공급물량에 대한 문제는 제가 언급한 특정지역인 강남과 해운대와는 적용되지 않는 이야기이니 공급물량이 늘어나서 부동산 가격이 하락한다는 부분은 앞뒤가 맞지 않는다고 생각합니다. 현재 부동산 가격이 오르는 지역에는 공급물량이 극히 부족합니다. 그래서 오르는 것이고 그렇게 입지가 좋은 지역의 부동산이 노후화된 곳이 많다 보니 새 아파트를 짓겠다 해서 가격이 오르는 것입니다. 지극히 단순한 경제논리일 수밖에 없습니다.

 

미국의 금리 인상에 대해서도 살펴보겠습니다. 정말 미국은 금리인상을 할 수 있을까요? 제 생각에는 할 수 있다입니다. 하지만 금리인상으로 인해 자산시장이 하락하는 결과로 이어지지는 않는다고 생각합니다.

 

올해 미국의 경제성장률은 1.6%를 예측하고 있습니다. 작년 미국 경제성장률이 3.2%였습니다. 반토막이 난 경제성장률입니다. 더구나 미국이 그렇게 외치던 금리인상을 위한 최소 필요조건인 2% 경제성장에도 미치지 못하는 실패한 경제성장률입니다.

 

기준금리의 인상은 분명한 물가상승과 경제성장이 동반되며 인플레이션이 발생되었을 때에 해당되는 것입니다. 미국은 그 기본적 조건조차 해당되지 않는 상태에서 금리인상을 계속 외치고 있습니다. 그 이유는 이전에도 이야기했지만 미국 내 해외투자자본의 이탈을 막기 위한 목적과 저금리 정책이 통하지 않는 글로벌 경제상황 속에서 기축통화국으로서 통화 효과의 정상화를 위해 노력해야 하는 미국의 숙명(?)과 맞닿아 있습니다.

 

즉 미국의 기준금리인상은 인상되기 어려운 환경이며 인상이 될 수도 있지만 이미 제로금리 수준을 유지하고 있던 상황인 만큼 몇 번의 기준금리인상을 하더라도 글로벌 경제 속에 실물자산가치 하락을 불러오기는 매우 어렵고 사실 시장 정상화를 립서비스일 뿐 실제 금리인상을 원하지도 않는다는 것을 분명하게 말씀드립니다.  

 

잘 생각해보시기 바랍니다. 세계 어떤 나라도 자국의 금리가 오르는 것을 반기지 않습니다. 금리가 오르면 수출경쟁력이 악화되고 국가나 개인 기업 모두 부채로 인한 채권 위험이 높아지며 파산 위험이 높아지게 됩니다.

 

당연히 모든 국가는 저금리를 원할 수밖에 없으며 그러한 시장은 실물자산시장의 가치를 지켜주게 되는 만큼 투자가들 조차 원하는 시장환경이 됩니다. 그래서 저는 현재의 시장이 상당기간 오래 지속될 것이라 말씀드리는 것입니다.

 

자 그럼 여기서 질문을 드려 보겠습니다. 여러분의 부동산은 오를까요? 지금 집을 사는 것이 좋을까요? 수익형 부동산을 사는 게 좋을까요?

 

입지가 좋은 부동산은 분명 오를 것입니다. 오름의 폭은 알 수 없지만 적어도 물가상승 이상은 오를 것이 확실합니다. 하지만 입지가 뛰어나지 않은 부동산은 오히려 가격이 내려가게 될 것입니다. 이 부분을 명심해야 합니다.

 

 

 

 

여러분의 집이 입지가 뛰어난 곳의 집인지 살펴보아야 하고 여러분이 구매하려 하는 집의 입지가 뛰어난 곳인지 여부도 꼭 살펴야 합니다. 여기서 팁을 드립니다. 입지의 결정은 교통(강남과 연계성)과 환경, 상권, 교육으로 나뉩니다. 각각 평당 가격 1천만 원씩이라고 계산하면 얼추 현재 부동산 시장의 가격과 맞아떨어지게 됩니다.

 

이 모든 박자가 맞는 곳이 있습니다. 그러한 곳의 평당 가격은 4천만 원이 넘습니다. 즉 4천만 원이 넘는 이 곳들이 우리가 분석하는 입지분석의 기준이 되어야 하는 곳입니다. 그리고 가능한 그러한 곳의 부동산을 구입하는 것이 여러분들이 실패할 확률을 줄여주는 재테크 방법이 된다라고 말씀드립니다.

 

여기서 생각해볼 것은 과연 그러한 입지가 뛰어난 지역의 부동산에 투자할 수 있는 분들이 대한민국에 얼마나 있을까라는 것입니다. 솔직히 그리 많지 않습니다. 그래서 우리는 향후 지속적 자산가치가 방어될 실물자산으로서 부동산 투자를 지속해야 하지만 직접적 투자가 현실적으로 어렵기 때문에 간접적으로 투자할 수 있는 부동산 펀드를 눈여겨보아야 하는 것입니다.

 

저는 실적배당형 부동산펀드를 그리 좋아하지 않습니다. 왜냐하면 대다수 펀드에 해당하는 실적배당형이란 원금손실을 전제하에 투자를 진행하는 것이기 때문입니다. 제가 늘 강조하는 재테크의 핵심사항은 원금이 보장되는 재테크를 해야 한다는 것입니다.

 

제가 언젠가 저성장 시대 유용한 재테크 방법으로서 글로벌 리츠 부동산펀드를 이야기한 적이 있습니다. 은행과 증권사에서 판매하는 펀드이기 때문에 공모펀드이고 실적배당형 펀드로서 원금손실이 발생할 수 있습니다.

 

국내외 유명한 수익형 부동산에 간접적으로 투자에 가담할 수 있고 그 수익을 나눠 받을 수 있다는 점에서 향후 장기적 관점에서 분명 안정적 투자처라는 것에는 공감하는 상품입니다. 하지만 이 상품 역시 글로벌 경제상황에 따라 원금손실이 발생될 수 있습니다. 그러한 위기시에 잘 대응하여 버틸 수 있다면 다행이지만 사람 심리상 그렇게 되기에는 어려움이 있습니다.

 

잘 생각해보시기 바랍니다. IMF 시절이 있었고 미국발 금융위기 시절이 있었으며 이때 많은 부동산 가격이 하락하였으나 입지가 뛰어난 곳의 부동산은 가격 변동이 거의 없었습니다.

 

이러한 투자를 할 수 있어야 합니다. 그런 점에서 수익형 부동산은 입지 여부와 상관없이 흔들릴 요지가 많기 때문에 직접 투자든 리츠펀드처럼 간접투자든 최선책이라 생각하지는 않습니다.

 

저는 늘 확정된 수익을 제공하는 재테크를 원하고 그러한 방법이 이 시대 우리가 살아남을 수 있는 유일한 진리라고 생각합니다. 부동산펀드 가운데서는 다행스럽게도 확정수익을 지급하는 펀드가 많이 존재하고 있습니다.

 

확정수익을 지급하는 펀드의 종류는 다양하지만 그중 부동산펀드가 많은 편에 속하며 보통 이러한 부동산펀드는 해당 부동산에 선순위 근저당권 담보를 잡고 투자되는 경우가 많아 확정수익을 지급할 수 있는 구조적 조건이 마련됩니다.

 

굉장히 많은 수익을 지급하지는 않습니다. 하지만 10% 내외 정도에서는 확정수익을 지급받을 수 있고 제가 고객님들께 실제 가입을 도와드리고 있는 부동산펀드의 경우에는 세후 연 11% 수준의 확정수익을 지급하고 있어 부동산을 이용한 재테크 방법으로서는 단연 최선이라 자부할 수 있는 상품에 해당됩니다.

 

저는 많은 것을 바라지 않습니다. 원금손실 없는 것이 우선이며 안정적이면서 은행보다 높은 수준의 이자를 받을 수 있는 것만으로 만족할 수 있습니다. 지금은 욕심을 내야 할 시기가 아닙니다. 전 세계가 경기침체에 빠져있고 그곳에서 살아남기 위해서 돈 풀기 정책을 동시다발적으로 행하고 있습니다.

 

이러한 시대적 상황 때문에 일부 선택된 부동산 시장은 지속적 상승이 일어날 것입니다. 그리고 우리는 그러한 시장환경을 토대로 부동산을 이용할 수 있는 재테크를 할 수 있어야 합니다. 다행스럽게도 소액으로도 그러한 부동산에 투자할 수 있는 금융상품이 충분히 존재하고 있습니다. 그리고 원금손실 없이 안전하게 은행보다 높은 이자를 받을 수 있습니다.

 

저는 아직까지 이보다 안전한 재테크 방법을 찾지 못했습니다. 제 바람은 이 글을 읽는 여러분 모두가 내일을 염려하지 않는 안정적인 재테크를 하셨으면 좋겠다는 것입니다. 바로 제가 늘 언급하는 행복한 재테크입니다. 내일이 오는 것을 기뻐할 수 있는 재테크를 실천하는 우리 모두가 되기를 바랍니다. 감사합니다. ^^