Q 강북 집값이 상승하는 이유는 무엇일까요?

 

전 정권의 부동산정책으로 인해 투자수요의 눈길이 강남권에서 강북권으로 선회된 것으로, 이를 강북집값상승의 가장 큰 원인으로 조심스럽게 판단합니다.

 

이를 풀어 말하면,

참여정부에서 만들어낸 DTI/LTV 등의 고가아파트 대출규제가 고가아파트가 상대적으로 많이 포진된 강남권 등의 버블세븐지역의 투자수요 자체를 차단시킨 것과 이와 연결되어 기준시가 1억 원 미만 저가주택 양도세 중과예외 규정이 다주택자 또는 투자자들의 눈길을 상대적으로 저가주택이 많이 포진된 강북권으로 돌리게 한 것이 강북집값상승의 1차적 원인으로 꼽을 수 있습니다.

 

물론 이와 맞물려 용산, 상암 등의 부도심 개발과 뉴타운, 재개발 등의 주택개발기대심리도 강북집값상승을 일으키는데 한 몫을 했습니다.

 

또 노원구, 도봉구 등의 소형아파트 가격 상승은 중대형 평형과 소형 평형, 버블세분지역과 비 버블세분지역 등의 그 동안의 발생됐던 비합리적인 가격 격차의 갭을 줄이는 데서 가격상승이 온 것으로 조심스레 판단합니다.  

 

Q 강북지역의 호재조건(지역별로)에 대해 설명해주세요.

주거지로의 좋고 나쁨 또는 집값상승의 높낮이 결정하는 데 가장 큰 영향력을 미치는 것이 직장과 주거지의 거리입니다. 이는 직장으로 인한 인구유발효과가 주택수요를 많이 발생시키기 때문입니다.

 

즉, 분당 또한 대기업들이 많이 포진된 강남권과 근접했기에 일산/중동 신도시와 달리 제1기 신도시 중 으뜸 주거지로 부각된 것도 이와 같은 이유라 볼 수 있습니다.

 

앞으로는 강북지역도 강남의 테헤란로처럼 새로운 업무단지가 상암, 용산 등에 들어설 것입니다. 그렇다면 용산에서 분당처럼 될 수 있는 지역 또는 상암에서 분당처럼 될 수 있는 지역이 강북에서는 가장 큰 호재 조건이 될 것입니다. 

 

Q 강북의 집값 상승 현상이 언제까지 지속될 거라고 생각하세요?

실수요자가 아닌 투자수요자만으로 가격상승을 이끌어 왔던 강북권의 빌라나 다세대는 뉴타운, 재개발이 된다 치더라도 그 본질 가치대비 가격이 너무 상회하고 있으므로 곧 조정기기 들어가야 맞을 것이나 현 정권의 부동산 규제 완화 기대심리가 투자수요를 자극시켜 당분간 불안한 가격상승이 유지될 것을 판단됩니다.

 

또 그동안 전세 않고 5천 만 원이면 투자가 가능했던 강북권의 소형 아파트도 현재는 투자금액이 1억 이상이 들어 더 이상 투자수요에 의한 가격 상승은 힘들고

 

대신 독신자, 신혼부부 등 실수요입장에서의 내 집 마련 수요 발생이 계속될 것으로 예상되므로 강북권의 소형아파트는 지속적이고 미미하게 가격상승이 있을 것으로 판단됩니다.

 

Q 이번 4.11 강북 집값대책의 골자는 무엇인가요?

지난 4월 11일 정부에서는 강북 지역 주택 가격 상승에 따른 대책 안을 내놓았는데  정부가 시장을 주시하고 있다는 메시지 외에는 주목할 만한 내용은 없습니다.

주택거래 신고 지역으로 지정된다하여도 6억 원 초과 주택의 경우만 자금조달 및 입주계획을 신고해야 하기 때문에 저가 주택이 상승하고 있는 현재 상황에 맞지 않을 뿐입니다.

또 대출 규제 강화도 마찬가지입니다. 현행 대출 규제가 고가 주택에 초점을 맞추고 있기 때문에 저가 주택의 상승세 제동에 효력을 발휘하는데 한계가 있습니다.

 

Q 앞으로의 부동산 판도를 예측해 본다면?         

현 정권의 부동산 정책은 기존 불합리한 부동산 규제정책을 완화하여 실수요자에 의한 시장경제에 맡기겠다는 것이 큰 골자입니다. 또 그 완화 시점만이 논의되고 있을 뿐입니다.

 

결국 이것은 더 이상의 부동산 규제책에 인한 부동산 가격하락이 없다는 것으로 풀이될 수 있으므로 실수요 입장에서 내 집 마련을 할 분들은 집값하락에 부담을 버리셔도 될 것입니다.

 

물론 부동산규제완화가 단기적으로 투기수요를 부채질해 가격상승을 가져올 수도 있겠으나 이는 현재 부동산시장에서 한 번쯤 격어야 하는 과정이고 장기적으로 볼 때는 실수요자에 의한 합리적인 부동산 시장이 형성될 것으로 판단됩니다.

 

앞으로 이 시점이 오면 부동산투자는 투기바람이 아닌 확실한 지역개발호재에 의한 부동산이나 고정적인 수익률에 나오는 부동산 상품에 초점을 맞춰야 할 것입니다.

 

 

[유앤알 컨설팅(http://www.youandr.co.kr/) 팀장 김재일]