MB정부에서의 재개발투자는 어떻게 해야하는것이 손실을 막고 수익률을 극대화시키면서도 리스크는 줄일수 있을까? 다시말해 MB정부에서 재개발로 성공하는 원칙은 무엇일까?

 

 

우선 첫 번째로는 필자가 자꾸 반복하는 말이지만 묻지마 투자부터 삼가야한다. 특히 아직 재개발이 확정되지도 않은 지역에서 부동산사무실이나 어설픈 고수흉내를 내면서 “투자는 원래 소문에서 사서 뉴스에 팔아야한다”는 그럴싸한 말을 하는 주변인들 말에 현혹되어 묻지마투자를 한다면 리스크라든지 수익성등 여러면에서 매우 불리한 상황에 처할 가능성이 높다.

 

 

따라서 묻지마투자는 무조건 ‘묻지마 경계’를 해야한다. 재개발의 특성상 개발확정이 되더라도 사업기간이 10년을 훌쩍 넘는경우가 허다하다. 요즘의 10년이면 강산이 두 세번은 변할 만큼의 시간이다.

 

 

그동안에 아파트나 신규분양을 통해 갈아타기등으로 수익률을 극대화하면서 3번은 갈아탈만한 기간이다. 그 기간동안 멍하니 10년간 기다린다는것은 리스크가 크다는점을 명심해야 한다. 따라서 개발가능성등에 대해 관계 구청등에 정확한 정보만을 믿고 움직이는것이 바람직하다.

 

 

또한  두 번째로 신경써야할 부분이 바로 입지에 대한 것이다. 같은 재개발예정구역이라도 입지의 우열에 따라 지분값이 상당히 차이가 나기 때문이다.

 

 

그리고 세 번째로는 가격에 거품이 없는지를 면밀히 따져보아야 한다. 내재가치에 비해 턱없이 비싼 가격에 지분을 매입하면 수익은커녕 잘못하단 상투에서 투자가 끝날 수도 있으므로 주의해야한다. 이를 예방하기위해선 인근 아파트단지 시세(신규아파트위주)와 향후 재개발에 투자하여 소요될 총 투자금을 잘 분석해서 투자에 임해야지 그렇지 않고 실제 가치보다 고평가된 가격으로 지분을 매입하면 투자에서 실패하기 십상이다.

 

 

네 번째로는 수익성문제다. 수익성을 제대로 따져보지 않는 재개발투자가 바로 ‘묻지마투자’기 때문이다. 왜냐하면 아파트처럼 재개발도 분양가 상한제가 적용돼 일반분양가가 낮아지고 반면에 조합원들의 추가부담은 늘수밖에 없기 때문이다.

 

 

마지막으로 주의해야할점은 재개발 소문으로 인해 조합원자격과 보상을 받기위해 새로운 연립이나 다세대물량을 많이 짓는 지역은 피하는것이 좋다. 재개발이라는것이 원래 노후화된 정도가 심한지역위주로 구역을 지정하기 때문에 멀쩡한 새 건물들이 많이 있다면 그만큼 재개발가능성이 낮아지기 때문이다.

 

 

<MB정부 5년간 재개발투자 5가지 성공원칙>  

(1) ‘묻지마투자 권유’는 ‘묻지마경계’로 대응하라!

(2) 재개발도 입지의 우열을 잘 가려야 한다!

(3) 투자실익 적은 고평가된 지분매입을 삼가라!

(4) 새건물 많이 짓는지역은 가급적 피하라!

(5) 수익성 분석없는 투자는 투자실패의 어머니다! 

 

 

-글: 김 경우/ [부동산투자, 마지막 5년을 잡아라] 저자-