“강남불패나 신도시등 블루칩단지의 학습효과는 우리들이 수십년 동안 체험한 현실인 반면, 수십년동안 외쳐왔던 <집값거품론>이나 <대세하락론>은 조금 과장해서 표현하면 위 언급한 대한민국 부동산 시장의 매카니즘을 고려해보면 일종의 신화(神話)에 가까와 보입니다”

-2005.11.4일 닥터아파트 기고 칼럼 “내집마련, 미룰때 아니다”中에서 발췌

 

“무주택자들의 경우 특별한 경우가 아닌 한, 내집마련을 미루어야할경우는 거의 없다고 볼수 있읍니다. 정책은 늘 변하기 마련이며 만일 규제정책일변도에서 규제완화 움직임으로 조금만 반전되는 기미가 보이면 아파트가격은 급상승할수 있습니다”

-2006.3.6 닥터아파트 기고 칼럼 “집값하락 기대말라” 中에서 발췌

 

최근 수도권을 중심으로 집값상승기류가 매우 심상치 않다. 전세는 물론 매매가의 급등조짐이 여기저기 감지되고 있다. 그동안 정부의 표적 규제로 인해, 강남권의 경우, 범강남권 일대 부동산에서 지속적인 상승세를 타며 움직이고 있을때도 꿈쩍하지 않고 줄곧 보합세를 유지하던 강남권 블루칩단지들과 재건축마저 슬금슬금 상승 기지개를 펴고 있는것이다.

 

더구나 최근의 집값폭등은 특정지역을 중심으로 한 산발적, 차별적 상승이 아닌, 수도권 외곽까지 광범위하게 걸쳐 마치 ‘대세상승장’에서나 볼수있는 징후들이 나타나면서 상승분위기가 급속도로 확대되고 있어 현 시점에서 이러한 상황들이 연출되는 원인과 향후전망에 대한 분석을 필요로 한다.

 

2005년말과 2006년 초, 필자가 각각 “내집마련 미룰때 아니다”, “집값하락 기대말라”라는 글을 기고하고 있을무렵, 주택시장을 분석하는 정부의 유력 기관들에서는 다음해인 2006년 집값이 -2.5%(국토연구원), -3.5%(건설산업연구원), -4.1%(주택산업연구원), -2.09%(주택도시연구원) 하락할 것이라고 일제히 전망했다.

 

그러나 이같은 예상은 언제나 그래왔듯이 너무나 비참하게 빗나가고 말았고 이번에는 그 엇나간 정도가 너무나 커 황망하기까지 한 상황이 돼버렸다. 왜냐하면 전국의 주택가격은 4.55%, 서울의 아파트가격은 9.3%나 상승했기 때문이다.

(국민은행 주택가격지수 2006년 9월기준 참조)

 

한편 민간 부동산 시세조사업체들에 따르면, 이번주 서울(0.62%) 신도시(0.45%) 수도권(0.55%) 아파트 값은 올 하반기 들어 가장 높은 변동률을 기록했다(R114자료참조) 3.30대책, 버블세븐 등 각종 규제가 이어지면서 지난 6∼7월 맥을 못추던 아파트값이 빠른 속도로 회복되고 있는 것이다.

 

특히 은평뉴타운, 파주 운정지구 등 고분양가 논란지역 아파트들은 평형별로 한달새 수천만원 이상 뛰었다. 이들 지역 아파트는 대부분 평당 1000만원을 밑돌았지만 이번 오름세로 1000만원을 훌쩍 넘어선것이다.

 

뉴타운 및 도시재정비지구 지정 등 호재로 강북 일대 아파트값도 큰 폭으로 상승하고 있다. 특히 재정비사업 시범지구로 선정된 세운상가 일대와 장위뉴타운, 신길뉴타운 등 일대에서는 매물을 구하기가 어렵다. 3억4000만∼3억5000만원선에 거래되던 영등포구 신길동 삼성래미안 33평형의 경우 호가가 4억2000만원까지 치솟았다.

강남 재건축 시장도 회복세가 완연하다. 강남구 개포동 주공1단지 17평형의 호가는 9월말 11억9000만원선이었지만 추석연휴 직후에는 12억1000만원, 현재는 13억원 안팎까지 올랐다.

 

강남구 대치동 은마아파트 31평은 4월(9억9800만원) 최고가를 기록한 이후 7월 8억5000만원까지 하락했다. 하지만 최근 10억5000만원에 거래가 성사됐다. 34평형도 5월 13억원을 최고점으로 1억원 정도 가격이 빠졌지만 최근 12억5000만원까지 회복됐다.

 

송파구 잠실 재건축아파트 33평형은 지난 7~8월 7억5000만원까지 하락했지만 최근 8억5000만원대로 다시 올라섰다.

 

수도권남부에서  입주임박한 동탄신도시 분양권 프리미엄역시 천정부지로 치솟아, 40평대이상 분양권시세는 부르는게 값이 될정도로 상승세가 무섭다.

 

한때 여름 비수기에 분양을 해서 대규모 미달사태를 맞았던 향남지구 용인공세지구등 수도권 분양단지의 미분양물건들도 현재 100%에 가까운

계약률로 불과 한두달사이에 급속소진되는 상황으로까지 반전되어 수도권전역에 걸친 광범위한 집값상승기류가 얼마나 빠른지를 증명해준다.

 

그렇다면, 과연 이러한 광범위적인 집값상승은 앞으로 어떻게 될것인가?

 

일각에서는 지속상승론과 일시적 상승론이 엇갈리는것이 사실이다.

일시적 상승에 불과하다는 평가를 하는측의 경우, 최근의 가격 오름세는 단기 급락에 따른 반등으로 보고 있으며, 실수요자가 거래시장을 주도하고 있으므로, 정부의 부동산 규제 정책이 풀리지 않는 한 예전과 같은 급등세는 재연될 수 없다고 예상한다.

그러나 이같은 판단이 과연 적절할까? 필자는 일시적상승국면이라고 생각지는 않는다. 수요자들이 올 3/4분기 이후를 주택 매입 타이밍으로 보고 있는데다 판교 2차 분양 낙첨자들이 대체 투자처를 찾고 있어 한동안 집값 강세는 이어질 것이다.  

더구나 수많은 주택 수요자들이 내년 대통령 선거와 부동산 규제 완화 기대감 등으로 집값이 오를 것으로 불안해하고 있음은 물론 서울과 수도권 인기 주거지를 중심으로 500조에 가까운 시중의 부동자금이 유입되고 있어 가격 상승세가 지속될 것이라고 보는것이 합리적일것이다.

 

더구나 현재는 서울과 수도권일대 부동산 시장이 수요에 비해 공급이 부족한 상황이며, 이 같은 시장원리 기본적인 메카니즘만을 가지고도 집값 상승이 한동안 계속될것이라고 봐야 한다. 사겠다는 사람은 많은데 팔겠다는 사람이 없으면 가격은 계속 더 오를 수밖에 없는까닭이다.

이제 한달만 있으면, 필자가 상기 언급한 유력 국책기관들에서, 연례행사처럼 내년 2007년 부동산 시장과 집값전망치를 내놓으면서 다시 호들갑을 떨것이다. 현명한 시장참여자들은 이들 국책기관의 전망치에 대해서는 그냥 한귀로 듣고, 참고만 해야할것이다. 부동산시장은 이들 국책기관에서 시장을 전망할 당시의 거시경제여건과 주택수급상황의 변수만으로 흘러가지는 않으며, 정부정책의 변수와 심리적인 요인들에 의해서도 상당한 영향을 받는 독특한 시장인것이다.

 

이런맥락에서 본다면, 내년은 대선이 있는 해인만큼, 그 어느때보다도 심리적인 요인에 의해 주택시장이 움직이는 해가 될것이고, 주로 매도자 중심의 시장으로 주도될것으로 전망되는만큼 아직 내집마련을 못하고 있는 실수요자들이나, 평형과 지역을 갈아타려는 사람들은 현재의 시점이 매우 중요한 시기인것만은 사실이다. 과거 정권교체기나 대선이 있던 시기의 부동산 시장을 분석해보면, 반드시 집값의 상승이 있었으므로 현재의 집값상승은 내년중반기를 넘기면서 본격 상승할 전주곡으로 판단하는것이 합리적일것이라고 본다.

 

정부는 이같은 부동산시장의 분위기로 인해 소외되고 허탈감을 갖을 수밖에 없는 서민들을 위한 대책을 지금부터 본격적으로 준비해야할것이다.