판교신도시와 같은 인기 공공 택지개발지역에서 신규 분양하는 아파트를 당첨받기란 최우선 무주택 조건을 가진 사람들조차 우스갯소리로 로또복권에 비교를 한다.
여기다 2008년부터 청약가점제를 골자로 한 무주택ㆍ서민을 위한 청약제도 개편안이 시행될 예정이여서 앞으로 유주택자들은 무주택자들보다 더욱 불이익을 감소하면서 신규 분양시장에 도전해야 한다.
그렇다고 언제까지나 무주택을 유지하면서, 인기 공공 택지개발지역에서 분양하는 아파트 당첨만을 바라보며 될지, 안될지 모르는 확률적은 게임에 내집마련 꿈을 기대 하기엔 분명 부담스러운 부분이고,
반면 지리적 위치의 우월성과 아파트 당첨만 되면 1~2억 혹은 분양가액의 100% 프리미엄의 금전적 이득, 그리고 첨단기술의 건축물, 도심지와는 사뭇 다른 자연 속 주거환경 등 새롭게 만들어지는 인기 공공 택지개발지역만이 가지는 여러 가지 혜택을 알면서 도전자체를 포기하고 기존주택을 구입하는 것 또한 너무나도 아쉽게 느껴지는 게 당연하다.
이럴 때 두 마리 토끼를 잡는 격으로 우수 재개발지역의 상가 구입을 고려해 볼만 하다.
누구나 좋아할 만한 지역에, 사업진행의 초기 단계인 재개발구역을 선정하고, 과도한 초기 투자금액을 줄이기 위해 메인상권에서 다소 벗어난 상가를 구입하여 임대사업자 등록을 하고 세를 놓는 것이다.
상가는 주택 수에 포함되지 않아 무주택자로의 청약조건을 유지할 수 있을 뿐만 아니라 차후 재개발 사업진행으로 인한 관리처분시 아파트단지 내 상가 또는 공동주택(아파트)을 선택하여 분양 받을 수 있다. (참고: 관리처분 후 조합원은 새 아파트 분양에 당첨된 것으로 간주, 즉 재당첨 제한 규정 적용)
그리고 드물긴 하지만 관리처분시 기존상가의 권리가액이 커 아파트를 분양 받고도 상가 최소분양단위 추산금액 이상으로 권리가액이 남을 경우 상가도 같이 분양 받을 수 있는 자격도 된다.
실 예로 강동구에 사는 박모씨는 재개발 지역 상가를 본인 자본금 15,400, 대출 21,600, 전세금 8,000, 총 45,000만원에 구입하여 임대사업자등록은 한 뒤 1년이 지난 시점에서 년 사업소득을 부가세 납부증명서로 소명하고 년 2.3%의 저리금리(??^^)로 갈아탔다.
그리고 느긋하게 기다리면서 판교 못지않다고 생각되는 공공 택지개발지역만을 청약할 계획이고, 혹 운이 좋아 분양을 받으면 현재 구입한 전매제한이 전혀 없는 재개발 상가는 매도할 생각을 가지고 있다.
이처럼 인기 재개발지역 상가를 초기사업단계에 매입하며, 관리처분시점까지 대략 5년 동안 무주택자인 동시에 주택취득여부의 확실성을 가지고 가면서, 차후 판교신도시와 같은 우수한 공공 택지개발지역이 나올 때 마다 무주택 청약 자격으로 아파트 분양을 노려 볼만하다 하겠다.
한 가지 더 틈새를 말하자면 재개발 지역에서 주택 보다 상가가 예상 보상가액 대비 프리미엄이 훨씬 적게 책정된 사례가 많다. 즉 가격 경쟁력이 좋다
(실제 사례로 본 주택 & 상가 비교)
재개발 지역 상가
용도 : 중국집
대지 : 19.57평
건평 : 19.65평
매매가 : 45,000만
전세가 : 8000만
대출 : 2억 초반/ 이율 6%초반
공시지가 : 1,370만/평
토지권리가액 : 34,854만 (19.57 * 1,370 * 130%)
건물권리가액 : 3930만 (19,65 * 200만)
현시점 예상 보상가액(비례율100%산정) : 38,734만 (토지 +건물)
현재 보상가액 대비 프리미엄 : 6266만
예상 권리가액으로 본 조합원 순위 : 79등(350명중)
예상 분양평형 : 40평대
같은 재개발 지역 주택
용도 : 단독주택
대지 : 20평
건평 : 20평
매매가 : 32,000만
전세가 : 6000만
대출 : 1억선/ 이율 6%
공시지가 : 500~600만
토지권리가액 : 15,600만(20 * 600 * 130%)
건물권리가액 : 2400만(20 * 120)
현시점 예상 보상가액(비례율100%산정) : 18000만
현재 보상가액 대비 프리미엄 : 14,000만
예상 권리가액으로 본 조합원 순위 : 150등(350명 중)
예상 분양평형 : 30평대