재개발 뉴타운 이기는 투자법 제3편
-동두천시 생연동 분석-

 

안녕하세요? 리얼피에셋 박병찬입니다. 어느덧 경기도 뉴타운을 주제로한 세 번째 칼럼이네요.
오늘은 그 최종편으로 경기도 신규 뉴타운 지정 가능성이 높은 유망지역을 추천해 드리는 시간이네요.
즐겁게 시작해 보겠습니다.

 

[수도권 광역도시계획의 거점도시를 사수하라]
개발계획의 중요성을 알고 계신 분들은 수도권 광역도시계획이라고 한번쯤 들어 보셨을 텐데요,
수도권 광역도시계획은 수도권(서울, 경기, 인천) 의 장기적인 발전방향을 제시하는 수도권 관련 최상위 계획으로써 수도권 투자의 나침반이 되는 대단히 중요한 개발계획입니다.
계획 분석은 쉽습니다. 바로 ‘개발 축’과 ‘거점도시’를 파악하는 것이지요.
광역도시계획상 거점도시를 파악하는 이유는 거점도시란 앞으로 펼쳐질 수도권 발전의 핵심적인 기능을 수행할 중요 도시라는 의미이기 때문입니다.

 

따라서 경기도 신규 뉴타운 지정이 기대되는 지역을 선정한 근거는 다음과 같습니다.

첫째, 수도권 광역도시계획 남북2축 중에서 거점도시로 지정된 도시이며,
둘째, 거점도시 중 구시가지 일대가 뉴타운 등의 개발계획 수립 없이 방치되어 있는 도시입니다.

위 두 가지 조건을 모두 충족하는 도시로는 지도에서 볼 수 있듯이 동두천시와 수원시인데요,
이번 시간은 동두천시에 대해서 분석해 드리겠습니다.

[동두천시 생연동 - 광대한 상업지역의 부활]
남북으로 지하철 1호선이 도심 중앙을 관통하고 있는데, 이 축이 동두천시의 핵심 개발 축입니다.
따라서 동두천시의 경우 중앙역 일대인 생연동 상업지역과 준주거지역 일대를 눈여겨보는 것이 필요하겠습니다.
중앙역 일대가 동두천시 도시기본계획상 남북축과 동서개발축이 교차하는 전략 거점 지역이기 때문이죠.

주요 포인트는 다음과 같습니다.

 

첫째, 동두천시는 전국 시,군 200여 개를 통틀어 가장 낙후된 곳 10군데 중 하나입니다.
즉 개발계획 수립의 기본 요소인 지역 노후도가 충분히 충족된다는 점이겠죠.

 

둘째, 동두천시의 노후도는 구도심인 생연동과 중앙동 일대에 밀집되어 있습니다.
노후 지역이 산재되어 있는 것이 아니라 노후도가 구도심 일대에 집중되어 있다는 뜻이지요.

 

셋째, 노후된 구도심은 25만평이라는 경기도 최대 면적의 상업지역, 준주거지역입니다.
동두천시 생연동 일대 상업지역은 약 20만평, 준주거지역은 5만평 정도인데요, 경기도 최대 면적의 상업지역이 밀집해 있음에도 불구하고 개발계획 수립 없이 방치되어 있다는 점이 포인트입니다.
일례로 6만평인 구리시 상업지역 뉴타운 면적과 비교했을 때 25만평은 엄청난 면적입니다.
또한 상업지역의 중요성은 익히 알고 계실겁니다.

2종일반주거지역에서는 일반적인 아파트를 짓는 재개발과 재건축사업이 주로 이루어지는 반면,
상업지역의 경우 주상복합과 랜드마크 건물을 짓는 도시환경정비사업이 가능합니다.
용산참사가 벌어진 곳은 정확히 말하자면 재개발사업이 아니라 고층의 주상복합을 짓는 도시환경정비사업구역이라는 점을 이해하시기 바랍니다.

아시다시피 서울을 비롯한 수도권내 이런 식으로 광대한 상업지역을 노후된 상태로 버려둔 곳은 없습니다.
서울시가 도심부의 대규모 상업지역을 되살리고자 도심재창조프로잭트, DDP사업 등의 역점사업들을 도심부에 편중해서 추진하는 모습만 보더라도 구도심 재생은 선택이 아닌 필수라는 사실을 알 수 있습니다.
과연 이 아까운 상업지역이 언제까지 아무런 개발계획 없이 방치될 수 있을까요??

넷재, 주한미군 공여지 발전종합계획상 최대의 수혜지입니다.
혹자는 동두천시에 주둔하는 미군이 평택으로 이전하면 지역경제가 악화되어 악재로 작용할 것이라고 말합니다.
물론 그럴 수도 있습니다. 그러나 정부, 경기도, 동두천시가 미군기지 이전을 대비한 확고한 대책을 마련한 상태라면 상황은 전혀 달라집니다. 여기서 주목해야 할 것은 ‘주한미군 공여지 발전종합계획(이하 공여지 발전계획)’ 입니다.
공여지 발전계획은 미군이 이전하는 도시의 발전전략을 제시하는 종합계획인데요, 2017년까지 전국적으로 38조 7천억이라는 거대 자금이 투자됩니다. (2010.2.1일자 MBC 뉴스 보도 참고)
그런데 놀라운 사실은 거대 자본인 전국 총예산 38조 7천억 중 45%인 17조 5천억이 어느 한 도시에 투자된다는 것인데요, 그 도시가 바로 동두천시입니다.
이 예산은 동두천시에 복합단지조성, 주거단지조성사업, 산업클러스터조성사업 등으로 사용될 것으로 계획되어 있습니다. 도시 자체를 바꿀 정도로 막대한 자본임에 틀림없습니다.
이러한 이유로 미군기지 이전이 동두천시에 악재라는 분석은 내막을 보지 못한 1차원적 표면 분석이라는 것입니다.

다섯째, 면적대비 조합원수 매우 적어 개발사업시 사업성 확보
동두천시 생연동 일대 상업지역내 빌라는 10여개 동 뿐입니다. 대부분 단독주택, 다가구주택, 근린상가들입니다.
이는 면적대비 조합원수가 적다는 것이며, 게다가 상업과 준주거지역의 용적률을 활용하면 막대한 일반분양분이 확보될 수 있다는 뜻입니다.
발표도 없는 시점에서 너무 앞서가는 것일 수도 있지만 개발가능성을 염두한 채 분석하는 것이므로 조합원수를 사전에 체크하는 것이 미련한 행동은 아닐겁니다.
사실 광명뉴타운의 경우 경기 뉴타운 중 면적대비 조합원수가 가장 많아서 일반분양분이 적고, 이러한 이유로 조합원 부담 증대라는 우려 섞인 목소리가 높아지는 점을 보았을 때, 입지를 떠나 기초적인 조합원수 파악은 필수입니다.

 

여섯째, 동두천시 지원 특별법의 제정이 임박하고 있습니다.
동두천시 지원 특별법은 국회의원 208명 동의로 국회에 상정된 상태입니다. 현 국회의원이 총 299명이니 과반이 훌쩍 넘는 70% 수준입니다. 국회 역사상 최대 동의이죠. 본 특별법이 통과될 경우에는 어떻게 될까요?
우선 미군기지 매각대금 4조 6천억 중 1조 2천억이 동두천시 재정으로 흡수되고, 수도권정비계획법등에서 규제하는 각종 제약들이 상당히 완화되며, 미군 공여지 발전계획과 맞물려 다양한 광역 단위의 사업들이 박차를 가할 것입니다.

종합 결론입니다.
1. 과거 서울시 재개발 폭등의 원인은 소액투자였다.
2. 투자수요는 본인의 소득과 자본에 맞는 지역으로 이동할 것이다.
3. 경기권의 폭등세를 무시하지 마라. (경기도 뉴타운 지정 후 시세 변동 사례)
4. 발표 전 매수, 발표 후 매도 전략의 선점투자가 필요하다.
5. 경기도 신규 뉴타운 발표가 임박하고 있다.
6. 9·19 대책 분석 - 후보지역의 타협과 검증은 마친 상태이다.
7. 경기도 뉴타운 지정 패턴은 서울 인근에서 외곽으로 바뀌고 있다.
8. 서울 외곽 도시중 광역도시계획상 거점도시이면서 뉴타운이 없는 도시를 주목하라.
9. 동두천시와 수원시 역세권 구도심 일대를 주목하라.

이제 어느 정도 감이 오시는지요... 
하나의 투자처를 선정할 땐 투자금액이 많던 적던 언제나 면밀한 분석이 수반되어야 합니다.
그리고 그 분석이 본인의 머릿속에 정립이 되어야 하구요. 돈은 그 후에 나갈 준비를 해도 늦지 않습니다.
근거 없이 막연히 “이 정도면 되겠지” 혹은 “부동산인데 손해라도 보겠어?” 라는 마인드는 절대 금물입니다.
투자는 된다는 긍정의 믿음만으로는 턱없이 부족합니다. 세상살이가 내 마음과 같다면야 얼마나 좋겠습니까?
주식이든 부동산이든 보이는 그 자체만을 믿기보다는 그 이면을 보려고 노력하시기 바랍니다.
그러한 오기와 집착이 여러분의 투자 내공을 한 단계 업그레이드 시켜줄 것이기 때문이죠.

이상 4월을 시작하며 리얼피에셋 박병찬 이었습니다.
감사합니다.

(주)리얼피에셋 대표 박병찬 02-2292-7722

‘재개발 뉴타운 이기는 투자법’저자