김인만 입니다.

 

 

3/31 보금자리주택 3차 사업지구가 발표되었습니다.

무주택 서민의 주거안정을 위해 서울 항동, 인천 구월, 광명.시흥, 하남 감일, 성남 고등 5개 지구이며 1차와 2차보다 2배 이상 큰 규모 입니다.

3차 보금자리 5개지구는 2014년까지 총 12만 1300가구 주택을 짓고,

이 가운데 8만7800가구를 전용면적 85㎡이하 보금자리로 짓고, 나머지 3만3500가구를 민영 중소형 및 중대형 분양주택으로 공급할 예정입니다.

1차 서울 우면, 세곡, 하남미사, 고양원흥 4개지구 806만㎡

2차 서울 내곡, 세곡2, 부천옥길, 시흥은계, 구리갈매, 남양주 진건 6개 지구 889만7000㎡

3차 서울 항동, 인천 구월, 광명.시흥, 하남 감일, 성남 고등 5개 지구 2116만여k㎡

 

 

3차 보금자리를 조금 더 알아보면

광명.시흥지구는 1737만㎡로 분당신도시(1964㎡)에 버금가는 대단지이며 9만5000가구를 건설하고

이중 6만9000가구를 보금자리 주택으로, 나머지 3만 3500가구를 민영 중소형 및 중대형 주택으로 공급할 예정입니다.

하지만 한번에 모두 분양하지는 않고 2만 2000가구를 3차에 공급하고 나머지 4차 이후 2-3차례에 걸쳐 순차적으로 분양할 예정입니다.

서울에서 유일한 지구인 구로 항동지구는 67만6000㎡로 총 4만5000가구를 건설하며 이중 3만4000가구를 보금자리로 공급합니다.

하남감일은 170만8000㎡로 위례신도시 접근성이 좋고 성남 고등은 56만9000㎡로 판교신도시 접근성이 좋아서 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

인천구월지구는 84만1000㎡로 총 6만가구중 4만3000가구가 보금자리로 공급될 예정입니다.

분양가는 지역마다 차이가 있지만 평당 800-1000만원정도 예상이 됩니다.

 

 

자.. 그럼 이미 사전예약을 한 시범지구를 제외하고 2차, 3차 중 어디가 더 인기가 높을까요?

1순위는 2차 강남 내곡, 세곡2이며 일반분양기준 청약저축 1500만원 이상은 되어야 그래도 기대할 수 있고 운이 좋아서 타입을 잘 정하면 그보다 낮게도 할 수는 있겠지요

2순위는 3차 하남 감일, 성남 고등, 구리 항동이며 일반분양기준 청약저축 1200만원 이상이 되면 기대할만 하고 하남, 성남 거주자는 가능성 더 높아지겠지요

3순위는 2차 구리 갈매, 3차 구리 항동이며 청약저축 9000만원 이상이면 기대할만 하고 서울, 구리 거주자가 당연히 유리합니다.

4순위는 2차 남양주 진건, 부천 옥길, 시흥은계, 광명.시흥, 인천 구월 등 나머지 지역이며 청약저축 700만원 이상이면 가능하고 일부지역은 그보다 더 낮아도 가능성 있습니다.

 

 

그렇다면 보금자리 주변지역은 어떤 영향을 받을까요?

주변지역은 장기적으로는 인구증가로 규모가 커지고 인프라 늘어나기 때문에 긍정적인 영향 받지만

중단기적으로는 시세보다 저렴한 중소형물량이 쏟아지기때문에 시세상승이 부담되고 대기수요가 증가하기때문에 수요감소로 연결되어 더욱 어렵게 됩니다.

지역적으로 보면 수요층이 풍부하고 주변시세와 차이가 커서 묻지만 청약이 가능하고 물량소화에도 문제가 없으며 공급물량도 많지않은 서울 우면, 세곡1,2, 내곡, 하남 감일, 미사, 성남 고등은 큰 문제 없을 것입니다.

구리항동, 구릭갈매도 큰 문제없이 청약도 잘 되고 입주물량도 쉽게 잘 소화가 될 것으로 보입니다.

하지만 남양주 진건, 부천옥길, 시흥은계, 광명.시흥, 인천 구월은 지금도 주변지역 공급물량이 많고 시세보다 조금 저렴하긴하지만 서울, 수도권 다른지역에서 묻지마 수요흡수가 쉽지는 않고

해당지역 실수요자들은 이런 보금자리를 위하여 많이 대기중이기때문에 안그래도 어려운데 더욱 어려워질 가능성 높습니다.

 

 

서울, 수도권 지역적으로는 어떤 영향이 있을까요?

서울은 내곡, 세곡2 물량이 많지 않아서 큰 영향은 없고 일부 실수요자층이 빠져나가는 결과가 있을 수 있으나 큰 영향은 아닙니다.

수도권에서는 먼저 남부권을 보면 하남 감일, 성남 고등이 있는데 물량이 작고 판교신도시 입주가 마무리 되어가고 용인입주물량만 소화되면 추가 대형입주가 당분간 없으며

남부권 수요층이 두터워서 큰 문제는 없지만 동탄2신도시 물량이 있기때문에 동탄2신도시 물량이 나올때면 소폭 영향 있을 수 있으나 아직은 분양계획 없으니 당장 문제되지는 않습니다.

수도권 동북부지역은 수요층이 두텁지 않음에도 하남미사, 구리갈매, 남양주 진건지구가 있고 남양주 별내, 남양주 진접2도 개발을 하면 영향 받을 수 있습니다.

서남부권이 보금자리의 영향 가장 많이 받는데 서울 구로항동, 분당급인 광명.시흥, 시흥은계, 부천옥길이 집중되어 있어서 직접적인 영향 피하기 어렵고 일시적 공급과잉 후유증 겪을 수 있습니다.

인천은 송도,청라,영종 경제특구 물량외 향후 검단신도시도 개발예정이기때문에 일시적 공급과잉 후유증 겪을 수 있습니다.

하지만 지금 당장 너무 걱정할 필요는 없는데 보금자리 특성상 사전예약후 1-2년후 본청약하고 다시 2-3년후 입주를 하게 되니 최소 빨라야 5년후에 입주물량 나오며 전매제한 7-10년 걸리면

실제로 거래시장에 매물로 나오려면 15년후 이야기 입니다.

다만, 대기수요와 더불어 심리적 영향은 피하기 어렵겠지요

 

 

그럼 수요자들은 어떤 전략을 가져야 할까요?

먼저 무주택실수요자들은 자신의 청약조건을 잘 따져보고 적극 공략하시는 것이 좋습니다.

시세보다 저렴한 새아파트를 장만할 수 있는 절호의 기회이기 때문입니다.

다만 자신의 청약조건을 무시하고 무조건 강남 세곡2,내곡, 하남 감일, 성남 고등 등을 노린다면 시간만 낭비하는 결과가 나올 수 있습니다.

또한 청약저축 납입금액이 작아서 청약저축 당첨가능성이 낮은 분들은 눈높이를 낮춰서 실거주에 촛점을 맞춰서 남양주 진건, 부천 옥길, 시흥은계, 광명.시흥, 인천 구월지구 적극 노려보시는 것도 좋습니다.

인근지역 주택 보유자들은 너무 불안해 하실 필요 없는데 앞에서 언급했듯이 15년 후 거래시장에 매물로 나오며 당분간 대기수요 증가는 어쩔 수 없기에

조급증으로 시장상황도 좋지 않은데 초급매물로 내던지는 우를 범할 필요는 없습니다.

 

 

보금자리가 부동산시장에 미치는 영향..

현재 부동산시장은 거래가 급감하는 사상초유의 거래실종 사태를 맞이하고 있는데

이런 상황에서 보금자리 3차 발표는 숨넘어가는 사람 입 막는 겪입니다.

기존 집을 팔아야 분양받은 집으로 가고 지방으로 가고 다른 곳으로 갈아타는데 집이 팔리지 않으니 애가 타시는 분들이 너무 많습니다.

하루에도 제 카페에 이런 분들의 안타까운 질문이 많이 들어오고 있는데 저라고 매수세가 없는 상황에서 팔아드릴 수도 없지요

보금자리는 무주택서민을 위한 너무 좋은 정책이기때문에 반드시 추진되어야 합니다.

다만 발표시기가 문제이며 어느정도는 어쩔수없지만 기존 부동산시장이 어느정도 살아나는 상황에서 해야하며

만약 부동산시장이 너무 죽어서 또 섣부른 완화정책을 내놓으면 또다른 부작용을 낳게 됩니다.

물은 항상 조금이라도 흘러가줘야지 고여있으면 섞고 한번에 터지면 그것도 피해가 옵니다.

보금자리 2차에 이어 3차가 이어지면 대기수요 증가하고 기존주택침에와 더불어 민간주택분양도 침체될 수 밖에 없고 민간공급 급감이 됩니다.

결국 공공분양으로 주택공급을 맞춰야하는데 이런 공공주택공급이 계획대로 되지않고 지체가 되면 민간공급도 줄어든 상황에서 공급부족의 후유증 겪을 수도 있습니다.

주택공급은 최소 2-3년은 걸리기때문에 너무 넘치지도 부족하지도 않을 만큼 적절한 공급이 그만큼 중요합니다.

그리고 중장기적으로보면 이렇게 중소형 서민주택공급이 늘어나게되면 현재 대세로 자리잡고 있는 소형아파트, 주택의 시대의 투자가치도 낮아질 수 밖에 없는점은 염두해 둬야 할 것입니다.

 

 

보금자리를 보면서 드는 생각..

저는 보금자리 1,2,3차 발표를 보면서 오버랩 되는 것이 있는데 바로 뉴타운 입니다.

서울 뉴타운 1,2,3차 발표할때 책임자와 보금자리 1,2,3차 발표할때 책임자는 공개롭게도 같습니다.

당시 서울시장과 지금 최고권력자이지요

현재 경기 뉴타운은 말할것도 없고 서울 뉴타운 어떻게 되고 있나요?

적어도 다음 책임자가 해야 할 일은 남겨두고 내가 할 수 있는 것만 해야하는데 미래에 해야할 것도 미리 당겨서 해버리면 문제가 될 수 있습니다.

이전 시장이 발표한 뉴타운을 그대로 이어서 하고싶은 시장은 없고 결국 정비구역, 대심도 등 다른 개발거리를 찾고 있지요

길음은 원래부터 개발하던 곳이고 은평뉴타운은 다른 뉴타운과는 다른 방식으로 SH공사에서 일괄개발한 것이며 흑석, 왕십리, 가재울 뉴타운 정도가 일반분양 물량이 나오고 있지요

아직도 다른 뉴타운 특히 3차로 발표했던 뉴타운이 개발완료되려면 언제 완료될지 솔직히 모르겠습니다.

물론 뉴타운은 지분쪼개기와 세입자 보상문제, 너무 높은 지분가 등 걸림돌이 너무 많지만 보금자리는 그린벨트 지역이 대부분이기때문에 뉴타운처럼 그렇게 시간이 지연되지는 않을 것입니다.

하지만 세종시도 그랬듯이 정권이 바뀌면 또 다른각도에서 접근하고 이전 대통령이 추진하던 정책보다는 자신의 색깔을 입힌 정책을 추진하고 싶어하기때문에 그대로 추친이 될지는 걱정이 되기도 합니다.

특히 걱정이 되는 것은 사전예약이라는 제도입니다.

버스가 만들어지지 않았고 이제 설계들어가서 생산도 하지 않았는데 미리 버스표를 예매해서 판매하는 것과 같지요

특히, 이런 사전예약이 2009년, 2010년 주택공급률 통계에 포함된다는 것인데 실제 주택공급은 되지 않았음에도 통계치에는 포함이 되기에 잘못된 판단을 할 수 있고

대기수요증가로 민간공급 감소가 불가피한 상황에서 공공물량 공급이 계획보다 늦어질 경우 수급불안의 원인이 될 수 있습니다.

수급균형과 적절한 거래, 안정적인 서민주택 공급, 이 세마리 토끼를 좋은 정책으로 잘 잡을 수 있기를 기원합니다.

 

 

 

감사합니다.