부동산투자는 바람 바람 바람  

올 가을엔 서울 서남권이 주목받을듯

 

1987년 하반기~1991년까지 햇수로 5년동안의 부동산 가격 상승은 전국적인 바람이었습니다. 그런데 2000년대에 접어들어서서 부터는 1980년대의 전국적인 바람과 달리 지역적, 국지적인 바람이 불고 있는데 아시다시피 2001년~2005년까지는 철저히 강남권 바람이였습니다.

 

그 강남권 바람이 요즘은 1980년에 전국을 강타한 김범용님의 "바람 바람 바람" 노래 가사처럼 그대 이름은 바람 바람 바람 왔다가 사라지는 바람 그대 이름은 바람 바람 바람 날 울려 놓고 가는 바람이 되었습니다.

 

역풍으로 울고있는 강남권 바람과 달리 강북권은 2006년 말 경원선전철 개통, 2007년 말 수도권외곽순환도로 개통 등 개발 호재와 저평가 등 이 맞물려 순풍으로 웃고있는 바람이 되었습니다.

 

2006년 하반기부터 강북권 특히 노도강(노원구, 도봉구, 강북구) 바람이 쎄게 불어 급기야는 신버블7 지역(노원구, 도봉, 강북, 중랑, 금천, 인천 연수구, 의정부)이란 신조어가 탄생하기에 이르렀습니다. 또 한편에선 노원구, 도봉구, 강북구, 의정부, 시흥, 양주, 이천시를 신버블7지역이라고 하는데 총체적으로 서울 및 인근 수도권 저평가지역을 신버블7 지역으로 해석하면 될 것 같습니다.

 

지금은 부동산경기 대싸이클 시기, 인플레 시대이기 때문에 지역적, 국지적으로 순풍이 불기 시작하면 반짝 바람으로 그치는게 아니라 몇년동안 이어지는 장풍이 되곤합니다. 일례로 의정부시 모 20평대 아파트같은 경우 지표상 2007년도에 종전 2004년도 최고가를 넘기니 2007년도 반짝 상승에만 그치지않고 2008년도 상반기까지 대세상승이 이어져 갔으며 그동안 많이 상승했슴에도 불구하고 지금 전반적으로 매물이 부족하다는 얘기가 들려옵니다.

 

위의 예와같이 종전 최고가를 넘어서니 몇년동안 가격 상승이 이어지는 것 은 지금은 국지적 부동산경기 대싸이클 시기, 인플레 시대이기 때문으로 풀이됩니다. 여기서 얘기가 약간 빗나갑니다만 필자는 신문 부동산관련 기사를 읽을때 동물적인 감각으로 유망 투자지를 발굴합니다.

 

2006년 11월 3일자 조선일보 기사; 세계적인 투자자 짐 로저스 "강남 팔고 강북아파트 사세요"

 

2007년 3월 17일자 서울경제신문 기사; 강남 부자들이 상계동엔 왠 일이세요?(강남 재건축 한채 살 돈으로 강북 소형 5채 매입)가 그러한데 위 시점에 당해 지역 아파트를 사신 분들은 현재 엄청난 투자수익을 올리고 있습니다.

 

최근에는 2008년 6월 11일자 닥터아파트; 평택, 이천, 오산 묻지마 투자 몰린다. 2008년 6월 25일자 뉴시스; 전세 끼고 집 구입시 '수도권 1채=지방 5채'(투자를 목적으로 전세를 끼고 집을 살 때 수도권 아파트 1채 비용이면 지방에서는 5채를 살 수 있다는 내용)

 

2008년 7월 4일자 한국일보; 서울의 미래, 강북 찍고 이젠 서남권 노려볼까란 기사가 눈에 띄는데 이 중 최근에 그동안 저평가된 서울 서남권지역이 자주 거론되는데 개인적으로 볼때 올 가을부터는 강북권, 서남권 투 톱 체제로 서울 부동산시장을 이끌어 나갈 것 으로 보이고 지금 전반적으로 지방 부동산시장이 초토화되어 있지만 지방 부동산은 저평가 즉 수도권 1채로 지방 5채를 살 수 있다는 것 이 최대 호재로 보입니다.

 

2007년 3월 17일자 서울경제신문에 강남 재건축 한채 살 돈으로 강북 소형 5채 매입 기사가 나온 이후 오늘날 강북 아파트값이 많이 올랐듯이 2008년 6월 25일자 뉴시스에 수도권 아파트 1채 비용으로 지방 아파트 5채를 살 수 있다는 기사가 나온 이후 지방 아파트가 본격적으로 상승하는 것 이 아닌지하고 나름대로 예측해 보기도 합니다.

 

요즘 언론에서 지방 미분양 아파트로 주택건설회사들이 도산 직전이니 획기적인 지방 미분양대책을 내놓으라고 난리입니다. 전반적으로 지방 부동산시장이 어려운 처지에 놓여있는건 틀림없습니다만 각론으로 들어가 보면 여러분들의 인식과 달리 예를들어 부산 해운대 신시가지 아파트같은 경우 지표상 이미 대세 상승 기조에 있는 등 현지 부동산시장은 호조를 보이고 있습니다.

 

지표상 부산 해운대구 좌동 신시가지 아파트 대부분은 2007년도에 종전 2004년 최고가를 넘겨 현재 대세 상승 중 이라는 얘기가 들려옵니다.

 

개인적으로 볼때 여러가지 정황상 올 가을부터는 기존 서울 강북권 대세와 함께 서울 서남권 등 저평가 소외지역, 서울 인근 수도권 저평가 소외지역이 대세에 동참할 것 으로 보이고 그동안 지극히 침체된 지방 부동산시장도 획기적인 지방 미분양대책 등 의 호재를 안고 지방 우수 학군지역을 중심으로 인플레를 상쇄하기 위한 대세 상승에 동참할 것 으로 예견됩니다.

 

우리나라가 진정 선진국으로 진입할려면 수도권만으로는 한계가 있고 이제는 지방을 발전시켜야 한다고 합니다. 지방을 대표하는 경제권으론 부산, 대구, 경남, 경북을 아우르는 동남권 경제권이 있는데 동남권 국제공항 건설이 거론되는 등 지역민들은 수도권과 함께 이 지역의 발전을 학수고대하고 있습니다.

 

여러가지 지표상 지방의 대장주 해운대구를 필두로 하여 향후 지방 대세가 펼쳐질 것 으로 예상하여 지방 특히 동남권 대표주자 부산, 대구 부동산시장에 대하여 아래와 같이 의견을 피력하도록 하겠습니다.

 

개인적으로 볼때 향후 지방 대세가 오면 2001년~2005년까지 강남권 대세의 대장주 강남구 대치동, 2006년부터 강북권 대세의 대장주 노원구 중계동이 학군 우수 지역이듯이 지방 역시 부산같은 경우 부산 최고의 학군 해운대구, 대구같은 경우 대구 최고의 학군 수성구가 당해 광역시 부동산 대장주가 될 것 으로 예상됩니다.

 

종전 부산 최고의 학군은 수영구 남천동 등 이였지만 1990년대 중반에 해운대구 좌동 신시가지가 건설되면서 해운대구로 바톤을 넘겨줬습니다. 여러분의 이해를 돕기 위해서 서울 특정 지역을 거론하면서 부산, 대구 특정지역을 살펴보도록 하겠습니다.

 

현재 서울의 심장부는 테헤란로이고 강남에서 송파를 거쳐 분당신도시로 이어지고 있습니다. 부산의 테헤란로는 해운대구 우동 센텀시티, 마린시티이고 중동 구시가지를 거쳐 부산의 분당신도시 해운대구 좌동 신시가지로 이어지고 대구의 테헤란로는 수성구 범어네거리 맨하탄구역이라고 할 수 있는데 범어동 구시가지를 거쳐 대구의 분당신도시 수성구 시지 신시가지로 이어지고 있습니다.

 

지방 대세의 필두로 올 초 바닷가 조망권이 빼어난 해운대구 우동 현대아이파크를 분양했는데 전국적인 이목을 집중시켰으며 로얄층의 경우 몇억대 프리미엄이 형성된걸로 알고 있습니다. 개인적으로 볼때 지방 대세의 선두에는 부산 해운대구 우동 현대아이파크가 있습니다.

 

해운대구 센텀시티, 마린시티에 2011년 해운대구청 신청사가 들어서고 우동 현대아이파크, 두산위브더제니스, 대우월드마크 센텀, 대우월드마크 마린, 센텀파크 더??, 까멜리아, 베네시티, 대우마리나 3차 등 쟁쟁한 아파트들이 대구의 중심부 수성구 범어네거리 일대 맨하탄구역에는 두산위브더제니스, 유림노르웨이숲, 동일하이빌, 궁전맨션, 수성3가 코오롱하늘채.롯데.쌍용 등 쟁쟁한 아파트들이 포진하고 있습니다.

 

해운대구의 대표 동으론 우동, 중동, 좌동이 있는데 우동에는 초고층아파트들이 공사에 박차를 가하고 있고 기존시가지 중동 일대는 AID 재건축아파트가 개발의 채비를 갖추고 있으며 좌동에는 부산 최고의 택지개발지구인 해운대구 신시가지가 위치해 있습니다.

 

올 초 해운대구 우동 현대아이파크 분양 열기에 고조되어 좌동 신시가지내 신규 아파트 KCC 스위첸도 분양 호조를 보이고 있다는 소식이 들려옵니다. 대구는 수성구 범어네거리 일대 맨하탄구역의 설정으로 종전 범어공원 주변 위주의 개발에서 대구은행 본점 일대인 수성3가 일대로 개발축이 급격하게 이전하고 있습니다. 빼어난 입지임에도 불구하고 2006년에 분양된 수성3가 코오롱하늘채.롯데.쌍용 등 이 지금 비록 고사 상태이지만 향후 지방 대세가 오면 두각을 나타낼 것 으로 기대됩니다.

 

그 외 지방 최고의 학군으로 울산에는 남구 신정동, 대전에는 둔산동.노은동, 광주에는 봉선동.일곡동 등 이 있습니다. 이들 지방광역시 학군 우수지역을 눈여겨 보시구요. 지금은 부동산경기 대싸이클 시기, 인플레 시대이기 때문에 전국 모든 부동산 가격이 순차적으로 상승해야 한다는 것 이 필자의 지론입니다.

 

비록 지금은 전국 저평가지역이 많이 있지만 2000년대 들어서서 부터 부동산투자는 바람 바람 바람이기 때문에 조만간 전국 저평가지역에 순풍, 훈풍이 불어닥칠 것 으로 예견됩니다.

 

우연의 일치인지는 몰라도 2007년 3월 17일 서울경제신문에 "재건축 한채 살 돈으로 강북 소형 5채 매입"이란 내용의 기사가 나올 즈음부터 비교적 강북 대세를 맞았다고 할 수 있는데 현재 지극히 저평가되어 있는 지방 부동산 등 을 놓고볼때 위 2008년 6월 25일 뉴시스에 투자를 목적으로 전세를 끼고 집을 살 때 수도권 아파트 1채 비용이면 지방에서는 5채를 살 수 있다는 기사가 나오는 시점부터 지방 부동산시장이 대세 상승으로 접어드는 것 이 아니냐하고 나름대로 점쳐봅니다.

 

개인적으로 기술적인 지표인 전국 아파트 가격 그래프를 볼때 강북권 및 소외된지역의 집값 상승은 허리쯤 와 있고 지방광역시 학군 우수지역 집값은 이제 발목쯤에서 시작하는듯 합니다. 2000년대부터 부동산시장 흐름은 지역적, 국지적 바람 바람 바람입니다.

 

현재 강남권처럼 역풍을 맞으면 울고있고 강북권처럼 순풍을 맞으면 웃고있습니다. 그래서 작금의 부동산투자는 바람 바람 바람을 잘 타야하는 모양입니다. 끝으로 투자자 여러분, 부동산 순풍을 잘타서 성공투자하시기를 당부드립니다.

 

재테크맨 투자클럽 : http://cafe.daum.net/tooojaaa (필자가 운영하는 카페)