투자에 임하는 대부분의 초보 투자자들은 올바른 투자 마인드를 가지기 위한 노력보다는 주식, 부동산 등 그 투자처에 대한 스킬(skill)만을 익히는데 많은 시간을 할애를 한다.

 

하지만 이러한 행동은 투자의 숲보다는 나무를 바라보게 돼 끊임없이 변하는 투자환경에서 자치 투자의 방향성을 잃게 될 확률이 높고, 루머성 정보나 왜곡된 궁중심리 의해 매수/매도하는 등 그릇된 투자습관을 가져오는 결과를 초래한다.

 

반면 본인만의 올바른 투자 마인드를 가지고 커다란 투자의 숲을 볼 수 있다면 그 투자처가 주식, 채권, 부동산 어떠한 것이라도 성공투자에 한 걸음 앞서 다가설 수 있을 것이다. 

 

이렇듯 성공투자를 위하여 오랜 시간동안 경험을 통해 검증된 월가의 영웅들의 투자 마인드를 본보기로 삼아 본인만의 성공 부동산 투자전략 만들어 가도록 하자

1) 독점적 위상을 가진 기업을 좋아하는 워렌 버핏

워렌 버핏은 강력한 브랜드 보유와 한 산업 내에서 독점적 지위에 누리고 있어 가격결정 시 우월한 지위에 있는 기업을 좋은 투자 대상으로 삼았다.

부동산 특성중 위치의 변함이 없고(부동성), 늘어나지 아니하고(부증성), 계속 지속된다는(불변성) 것이 희소성과 결부되어 어느 특정지역의 독점적 위상을 주게 된다.

이 부동산 특성이 수요가 있는 곳에 공급이 된다는 기본적인 시장원리인 수요/공급의 법칙에 적용이 안 돼 비 시장성을 발생시켜 독선적 가격을 만들어 낸다.

그 예로 명동의 파스꾸치, 서초동 서래마을, 강남 테헤란로 등이 부동산에 대표적으로 독점적 지위를 누리고 있다 할 수 있다. 

세계 하나뿐인 “모라니자”의 가치처럼 독점적 위치의 부동산은 부르는 게 값어치일 것이다. 

2) 기업의 성장성과 펀더멘탈에 주목한 피터 린치

피터 린치는 예측하기 힘든 시장흐름 보다는 성장성 높고 본질가치인 펀더멘탈이 뛰어난 기업에 중장기적으로 투자하는 것을 가장 중요하게 여겼다.

부동산의 성장성이라 함은 개발호재를 연결 지을 수 있고, 펀더멘탈이 뛰어난 부동산 함은 시장흐름에 따른 부동산 가격변동이 “내릴 때는 느리고 적게, 오를 때는 빠르고 많게”라고 말할 수 있을 것이다.

[부동산에서의 펀더멘탈을 시장흐름의 변동에 민감하지 않고 꾸준한 성장성을 가진 투자처를 표현했음]

그렇다면 최근 도심개발로 각광 받고 있는 용산 한강로 일대를 성장성과 펜더멘탈이 뛰어난 부동산으로 한 예로 꼽을 수 있다.

교통/환경/직장/문화/교육 이 모든 것이 새롭게 재탄생 될 부도심 용산 한강로 일대는 정부가 추진하는 가장 확실한 개발호재를 않고 현재와 같은 부동산 불황기에도 미미한 가격변동만이 있을 뿐이다.

3) 잃지 않는 게임을 하는 벤자민 그레이엄

그레이엄은 주식시장의 흐름이나 산업의 동향보다는 장기적인 안목으로 보았을 때 기업의 내재가치에 비해 충분히 저평가 되어 있는 주식에서 수익을 얻을 수 있다고 확신하였다.

즉 1억짜리 주식을 5천에 산다고 보면 투자이익창출에 가장 확실할 것이다. 부동산 시장에서는 그레이엄이 원하는 게임을 너무나도 손쉽게 할 수 있다. 주식과 달리 부동산시장은 같은 시점, 같은 가치의 상품일지라도 할인해서 매입할 수 있는 급매, 경매, 공매라는 매입수단이 있기 때문이다.

“명장은 이겨놓고 싸운다.”는 말이 있다. 즉 지지 않는 게임을 한다는 것으로, 부동산 시장에서는 본인의 노력 여하에 따라 얼마든지 최고의 가치투자자들이 그렇게 원했던 저평가 상품의 매입을 손쉽게 얻어낼 수 있을 것이다.

4) 대표적 역발상 투자가(Contrarian)인 데이비드 드레먼

드레먼은 많은 투자자들은 좋은 주식은 과대평가하고 나쁜 주식은 과소평가하는 경향이 있다는 점에 착안하여 투자에 있어 투자자의 심리에 많은 관심으로 보였다.

특히 블랙먼데이나 9ㆍ11 테러와 같은 사건이 발생하면 대부분의 투자자들은 과민반응하며 즉각적인 주식매도로 역발상 투자가에게는 이때가 투자수익을 높일 수 있는 좋은 기회라고 보았다.

 

부동산 시장에도 이러한 궁중 심리가 작용한다.

아무런 가치판단에 변화가 없는 부동산임에도 대중들은 좋은 뉴스에는 높은 미래수익을 예상하면서 높은 가격을 나쁜 뉴스에는 낮은 미래수익을 예상하면서 낮은 가격을 정당화 시킨다.

또한 이러한 궁중심리로 인한 단기간의 왜곡된 가격은 결국 시간이 흐를수록 평균적인 집값상승률에 크게 벗어나지 않는 선에서 수렴 화 되는 과정을 거친다.

그렇다면 과거 참여정부의 강도 높은 재건축 규제로 인한 재건축아파트 가격 하락은 역발상 투자자에게는 좋은 매수 타이밍이 될 것이다.

이렇듯 월가의 영웅이라 부르는 그들은, 그들 각자가 가지고 있는 확고한 투자 마인드로 격변하는 투자환경 속에서도 흔들림 없이 투자를 통해 큰 부를 이루었다.

이처럼 예나 지금이나 변하지 않는 월가 영웅들의 성공투자 마인드는 투자환경 격변 속에서 방향성을 잃기 쉬운 초보 투자자한테는 훌륭한 나침반이 될 것이다.

참고문헌 :  “월가의 전설, 한국에 온다면” 삼성증권 보고서

[유엔알 컨설팅(http://www.youandr.co.kr/) 팀장 김재일]