주택시장의 동향과 전망

2007년 12월19일 대선을 기점으로 지나간 참여정부 5년과 새 정부인 이명박 정부의 부동산 정책 기조를 비교해 보면 재미있는 사실을 알 수 있다. 공통점이라면 두 정부 모두 부동산 가격안정이 최대의 목표라는 것이다. 다른 점으로는 부동산 가격안정을 위한 방법상의 차이와 각 정부마다의 세계 부동산 시장의 동향 차이는 눈에 띄게 대조적이다. 부동산 가격안정을 위한 정책적인 차이점을 비교해보면 참여정부가 규제 정책이었다면 이명박 정부는 규제완화정책에 무게를 두고 있다는 점이다.

 

공급측면에서도 참여정부가 신도시를 통한 공급정책이었다면 이명박 정부는 도심부 활성화 공급정책이라는 점이 다르다. 각 정부의 세계 부동산 동향을 비교해보면 참여정부 때는 세계 대부분 국가들의 부동산 가격이 폭등한 시기였던 반면 새로 시작된 이명박 정부는 미국의 서브프라임 부실로 인한 부동산 침체기라는 점이 극명하게 드러나는 차이점이다. 그렇다면 그동안 수많은 주택을 공급했음에도 아직까지 부동산 가격이 불안정한 이유는 무엇이며 과연 언제쯤 안정을 찾을 것인가? 참여정부의 부동산 정책기조를 분석해보면 반시장적인 정책들을 쉽게 찾아볼 수 있다.

 

예를 들자면 분양가상한제,양도세중과,종합부동산세 등으로 인해 결과적으로 시장이 상당부분 왜곡되어 있다고 봐야한다. 분양가상한제의 경우 건설사들의 수익률 저하로 사업을 대거 포기하면서 주택 공급량은 점차적으로 줄어들어 향후 2~3년 후면 또 다른 부동산 혼란의 원인으로 작용할 가능성을 남겼다. 또한 분양가상한제가 적용되기 시작한 시기인 2007년 9월 이전에 분양승인을 받아놓은 건설사들이 비싼 분양가로 물량을 쏟아냄에 따라 싼 분양가를 기다리고 있는 수요자에게 외면 받고 미분양 물량으로 쌓여가고 있다.

 

양도세 중과의 경우는 실제로 정부에서는 양도세 중과로 인해 다주택자들이 기존 매물들을 대거 쏟아낼 것으로 예상했으나 결과는 전혀 달랐다. 세금 중과에 대한 부담감으로 오히려 기존 매물을 팔지 않고 버티기로 들어가면서 당초 정부가 예상했던 기존 매물을 통한 공급량 해소도 전혀 효과 없이 오히려 거래가 이루어지지 않는 등 시장만 왜곡되었다.

 

신도시정책의 효과는 과연 얼마나 있었던 것일까? 참여정부는 부족한 공급량을 해소하고자 서울과 거리가 먼 땅값이 싼 지역을 신도시로 지정하여 인제서야 순차적으로 공급되고 있다. 하지만 동탄 신도시나 용인 동백지구만 하더라도 서울에 근무하는 직장인들이 직주근접이 가능한 지역으로 다시 회기하고 있는 현상이 벌어지고 있다. 우리나라와 그리 멀지않은 일본이 경험했던 것처럼 우리나라도 다시 도심지로 회기현상이 일어나면서 자칫 베드타운으로 전락할 가능성이 점점 커지고 있는 실정이다.

 

실제로 부동산 가격도 많이 떨어졌고 찾는 사람도 많지 않다. 다음으로 이런 시장 환경을 넘겨받은 이명박 정부는 어떨까? 결론부터 말하자면 쉽지 않다. 이미 왜곡되어 있는 시장의 실타래를 풀기도 쉽지 않거니와 미국의 서브프라임 발 경제위기와 국제유가 상승으로 인한 내수경기둔화로 새로운 대안을 모색하기도 어려운 실정이기 때문이다. 설상가상으로 물가상승에 대한 압력까지 겹쳐 자칫 경기 위축의 위기감까지 감돌고 있다. 그럼에도 불구하고 이명박 정부의 정책 기조를 다들 친시장적이라고 평가한다.

 

먼저 세제정책을 보면 종합부동산세,양도세 모두 합리적인 수준까지 완화 하겠다고 하기 때문이다. 공급정책에 있어서는 신도시 공급정책 대신 도심 재개발,재건축 완화를 통한 공급 활성화에 무게중심을 두고 있다. 이렇게 되면 이명박 대통령이 서울시장 때 처음 추진하기 시작했던 뉴타운(촉진지구)의 추진 또한 박차를 가함으로서 도심부 공급량 증가에 기여를 하게 될 것으로 기대를 한다. 하지만 뉴타운,재개발,재건축 만으로는 부동산 시장안정을 위한 공급량에 한계가 있기 때문에 신도시와 택지개발 또한 병행하여야 함을 명심하여야 한다. 이처럼 지금의 어려운 시장 환경을 잘 극복하고 이명박 정부 5년 동안 공급량이 원활하게 늘어난다고 가정한다면 빠르면 5년 이내에 주택 시장은 점차적으로 안정을 찾아 갈 것으로 전망한다.

 

아파트 지고 땅이 뜬다

그동안 재테크 시장이 주택상품에만 대부분 편중되었다면 주택 시장이 안정을 찾게 된 후부터는 또 다른 대체 투자 상품을 찾게 된다. 그 대안이 바로 땅이다. 앞으로 주5일 근무제가 완전히 정착되게 되면 여가를 즐기기 위해 서울 외곽으로 가족단위 또는 회사 워크샵을 위해 서울을 떠나는 일들이 더욱 증가할 전망이다. 여름에는 바다가 보이는 전망이 좋은 곳, 시원한 계곡이 있어 여름 더위를 시킬 수 있는 곳과 겨울에는 설경을 만끽할 수 있는 산장이나 스키장으로 발길이 끊이지 않을 것이다.

 

이런 좋은 입지에 내 가족만을 위한 별장이나 전원주택과 같은 공간을 누구나 꿈꾼다. 머지않아 주택의 수급불균형이 해소되면 부동산에서조차 웰빙,친환경에 대한 관심은 더욱 증폭되어 여기에 부합하는 상품에는 수요자가 계속해서 증가할 것으로 전망한다. 좋은 땅, 즉 바다가 내려다보인다거나 계곡이나 강을 끼고 있어 전망이 좋은 땅은 그리 많지 않다. 그만큼 희소성이 있어 자산가치 증식에도 좋을 뿐만 아니라 가족들만의 공간으로서의 세컨드하우스용 별장용지로서도 더할 나위 없이 매력적이다.

 

투자란 남들이 보지 못하는 저평가되어 있는 좋은 상품을 발굴해내고 미리 선점하는 것이다. 향후 주택 수급 균형점을 찾게 되어 아파트에 대한 투자매력이 떨어지고 난 후에는 이미 늦다. 아직까지 남들이 아파트에 대한 미련이 많이 남아있을 때가 매력적인 땅을 고를 수 있는 절호의 기회임을 명심하자.

 

*자료제공 : 유엔알 컨설팅  이재익부장 (www.youandr.co.kr)