내집마련을 하려 해도 원하는 집을 장만하기엔 손에 쥔 자금이 턱없이 모자란 게 현실이다. 여기에다 대단지, 역세권, 신규아파트 등의 조건까지 고려한다면 내집마련의 꿈은 저만치 사라져가고, 가격이 저렴하면서 좋은 아파트를 구하기가 어려운 일임을 새삼 깨닫게 된다. 물론 대출을 받으면 되지 않겠느냐고 반문하는 사람이 있을 것이다. 그러나 빠듯한 월급에서 원리금까지 내고 나면 허리띠를 꽉 졸라매야 하는데다 무턱대고 대출을 받아 내집을 마련하면 득보다 실이 클 수도 있다.

 

 

이때 종자돈을 마련하기 위해 잠시 거주할 주택으로 월세나 전세를 선택하게 된다. 돈이 정 없다면 월세로 살아야 하지만, 조금이라도 여윳돈이 있다면 월세보다는 전세로 사는 것이 유리하다. 그러나 전세로 사는 데에 유의할 점이 많다.

 

우선 전세계약 후 입주시점에 전입신고를 한 뒤 바로 확정일자를 받는 것이 좋은데 이는 확정일자를 받아야 우선변제권을 행사할 수 있기 때문이다. 우선변제권이란 임차주택에 관한 경매절차 등에서 후순위 권리자나 기타 일반채권자보다 우선적으로 배당받을 수 있는 권리이다. 확정일자는 주택을 인도받고 주민등록 이전까지 마친 뒤, 동사무소나 등기소에서 확정일자를 받을 수 있고, 이 때부터 경매 시 후순위 담보물권이나 일반채권자보다 우선하여 전세보증금을 변제받을 수 있는 권리가 주어진다. 특히 전세보증금을 보장받기 위해서는 계약 후 동사무소에 가서 전입신고를 하고 확정일자 날인을 받아야 확정일자의 효력이 발생된다. 확정일자만 먼저 받았을 경우 어떠한 효력도 발생되지 않기 때문에 주의해야 한다. 확정일자는 전세권과는 다르게 임대인의 동의여부와 관계없이 세입자 단독으로 처리가 가능한 장점이 있지만 임대인이 보증금 반환을 지체할 경우 반환청구소송 승소 후 강제집행이 가능하기에 반환시기가 오래 걸린다는 단점이 있다.

 

아울러 근저당권과 전입이나 확정일자와의 관계에 대해 간과하기 쉬워 자칫 보증금을 날려버릴 수도 있어 주의를 요한다. 전세로 살던 집이 경매로 넘어갔을 때를 대비해 근저당권 설정에 따른 확정일자와 전입일의 관계를 확인해 보자.

1) 근저당권보다 전입과 확정일자가 빠른 경우

 

최초 근저당 설정일보다 전입신고와 확정일자가 빠른 선순위 세입자라면 낙찰자에게 대항력을 행사할 수 있고 우선 변제력도 갖게 돼 후순위 저당권보다 먼저 배당을 받을 수 있다. 따라서 자신의 보증금을 안전하게 지킬 수 있다.

 

2) 근저당권보다 전입과 확정일자가 느린 경우

이 경우엔 낙찰자에게 대항력을 주장할 수 없다. 또한 배당에 있어서도 선순위 저당권자에게 배당금을 주고 남은 금액이 배당되게 되므로 배당받을 금액이 없다면 보증금 전체가 위태로운 상황이다. 결국 낙찰금액에 따라 자신의 보증금 반환이 어려울 수 있는 셈이다.

 

3) 전입신고를 하고 확정일자를 받기전 저당권이 설정된 경우

이 경우 근저당권보다 전입이 빠르기 때문에 낙찰자에게 대항력은 있지만 확정일자는 저당권보다 느려 배당에 있어서는 저당권자가 배당을 받고 남은 금액에 전세금에 해당하는 배당받을 수 있다. 만일 이때 배당금이 전세금보다 적다면 대항력이 있기 때문에 낙찰자에게 받지 못한 나머지 보증금을 요구할 수 있다. 결과적으로 보증금 전액을 지킬 수 있는 지위라 할 수 있다. 

 

4) 확정일자를 받고 전입신고를 하기 전 저당권이 설정된 경우

 

이런 경우 확정일자를 최초 저당권설정일보다 빠르게 받아놓았다 하더라도 대항력, 즉 전입신고를 된 이후에 비로소 확정일자도 효력이 생기기 때문에 후순위로 대항력 없는 세입자이며 보증금이 위태로운 상황이다. 선순위 저당권자에게 배당되고 배당받을 금액이 없다면 보증금 전체를 잃는 결과를 초래하게 된다.

끝으로 계약기간 만료 후, 보증금을 올려서 재계약할 경우에는 원래 계약서상에다 증액한 부분을 표시하면 안 되고, 새로운 계약서를 다시 작성해서 확정일자 또한 다시 받아놓아야 한다. 만일 새로운 계약서에 확정일자를 받아놓은 상태에서 주택이 경매 신청되면 원래 계약서와 증액한 계약서를 같이 법원에 제출해야 한다. 물론 재계약 하기 전 필히 등기부등본을 떼어 보고 자신의 확정일자보다 후순위 채권이나 물권의 유무를 파악해야 한다. 반대로 보증금을 감액한다면 계약서를 다시 작성할 필요 없이 기존 계약서 하단에 감액한 보증금액을 표시하면 되고, 이 때는 다시 확정일자를 받을 필요는 없다.

 

자료제공 : 투모컨설팅 김정용 투자자문본부장, <www.toomo.co.kr>