과도한 레버리지투자는 피해야

 

최근  한국은행의 기준 금리 인상 여파로 부동산 시장 참여자들에게 빨간불이 켜졌다. 금리 인상은  가계부담을 가중시켜 내집 마련을 꺼릴 수 밖에 없는 상황을 만들고 ,심지어 대출을 많이 끼고  부동산에 투자한 투자자들은 매도시기를 고민하게 만들고 있다.

 

레버지를 효과를 이용해  투자수익을 노리는    재건축.재개발, 고가아파트, 상가등의 상품은 고금리로  인한 수익성악화로  매수세가 점차  약해질 수 밖에 없다.

 

내집마련을 준비하는 수요자들은 집값상승에 대한 확신이 서지 않으면 무리하게 투자할 필요는 없다. 수도권,지방 할 것 없이  전체적으로 집값이 약보합세를 보일 것으로 예상되기 때문이다. 투자하더라도 대출부분을 최소화하는 게 중요하다. 수익성 부동산 상품에 투자하는 경우  금리인상부분을  임차인에게  전가(transfer) 할 수 있는 상품에 한정해 투자하는 게 좋다.

 

한편 금리인상으로 인한 주택건설업체들도 더욱더  어려움에 처할 것으로 보인다. 최근의 `부동산 개발 PF자금 연체율'조사에 따르면  2004년 0.11%에서 2005년 0.19%, 2006년 0.23%, 2007년 0.48%, 2008년 6월 현재 0.68%로 해마다 상승하는 것으로 조사됐다

 

최근의 금리인상은 미분양 아파트의 증가와 전반적인 아파트 가격의 하락으로 건설업체들의 PF 이자 부담이 가중되어  정부의 획기적인 대책이 없으면 많은 많은 건설업체들이 한계상황에 몰릴 수 밖에 없는 실정이다.

 

 

금리 상승기,  실수요자들이  선호 지역에 투자 한정

 

금리 상승기에는 실수요자들이  선호 지역 즉, 대출이 많이 낄 필요가 없는 관심을 가지는 게 좋다. 일반적으로 실수요자들이 선호하는 지역은 수도권으로 치면  전세비율이  높거나 3~4억원 이하의 중소형아파트로 구성되는 역세권 아파트를 일??는다.

 

9호선등 지하철 개통호재가 있거나 재개발/뉴타운등 개발호재로 이주수요가 예상되는 주변 아파트  , 획기적으로 주거환경이 개선될만한 호재가 있는  지역에 관심을 가지는 것도 좋다.

 

특히 금리 인상기에는 투자자들의  비중이 비교적 높은  비교적 고가인  재건축 아파트투자는 피하는 게 상책이다. 정부의 규제완화 대책에도 불구하고 강남 재건축 아파트가 계속  하락압력을 받는   이유는 규제완화 예고가 주로 공급분(임대주택과 소형아파트 비율완화와 전매제한 완화)에 치중해 있고 수요부분(대출규제지속)에 있어서는  별다른 대책이 없기 때문이다. 최근의 경기침체에 대한 우려와  금리인상으로 인해  더욱 매수세가 위축되어 재건축아파트는  하락을  지속할 것으로 보인다.

 

재건축   규제완화에 대한 신호는  이미 시장에서는 ‘양치기 소년의 외침’처럼   이미   투자자들에게는  새로운 호재로 받아들이지 않는다.

 

규제완화가 실현된다고 해도 경기침체에 대한 우려가 오히려 호재를 짓눌려 적어도 내년 상반기까지는 회복하기 힘들 것으로 본다. 따라서  투자자는 금리인상으로 인한 충격으로   충분한 가격조정이 이루어질 것으로 예상되는 내년 하반기까지 기다리던지  내년 4~5월경 종부세 회피매물 이 나오는 시점에 맞춰  급매물을 잡는 전략을 사용하는 게  효과적이다.

 

 

고가주택 보유자들의 전략  

 

부동산세 인하를 통한 거래 활성화와 경기 부양안이   구체화될수록 강남권 고가주택을 보유하신 분들이 매도시기를 저울질하는 고민도 깊어가고 있다.

 

매수세가 대폭 줄어든 본격적인 금리상승시기에 , 대출을 많이 끼고 매입한 투자자는  가급적 빠른 시일 내 매도하고  실수요자들이 선호하는 주택으로 갈아타는 게  좋다.하지만  대출부담에서 여류로우신 분들은 서둘러 매도 전선에  나설 필요는 없다.  종부세와 양도세 완화가 현실화되었을때의    세금 절감폭을 잘 감안해,   줄어드는  세금 절감폭이  현재 매도시 내는 양도세보다  훨씬 클 때는 매도시기를 늦추는 것이 현명해 보인다.   

 

 

금리전가(transfer) 가능한   부동산 상품도 관심을   

 

부동산 상품의 경우 금리인상부분을  세입자에게 월세로서 전가 할 수 있는 상품에 한정해 투자하는 게 좋다. 특히 요즘 인기있는 사업용으로 사용되고 있는  오피스텔의  경우 재계약시 월세인상분에 대해 주거용에 비해 그다지 민감하지 않기 때문에 임대수요가 꾸준한 지역에 한정해  관심을 가지는 게 좋다. 세금계산서로 처리되는 임대료의 경우 대부분의 사업자의 경우   세무처리가 별도로 되기 때문에 임대료로 지출된 만큼  추후 소득세를 절감할 수 있기 때문이다.   

 

사업자들이 많이 분포해 있는 도심이나 부도심에 위치한 오피스텔이에 한정해 투자하는 게 좋다.  한발 더 나가 복합단지개발이  예정되어 있어 가격상승압력이 높은 지역이나 전철역 개통이 예정되어 있는 곳에 관심을 가지면 금상첨화다.   복합단지 개발이  계획되어 있는 서초동 남부터미널 인근 현대슈퍼빌소형평형과 9호선 개통이 예정되어 있는 강서구  경의선 복선전철이 지나갈 예정인 고양시 행신동 일대의 오피스텔이 유망하다.

 

특히 금리상승기에 국내 체류중인 외국인을 대상으로 하는 부동산 임대사업도 관심을 가지는 게 좋다. 대개  ‘깔세’ 라 하여  1년 임대료를 한꺼번에 받는데 이 돈을 고스란히 저축은행(원금과 이자를 포함하여 1인당 5천만원까지 예금자 보호)에 저축해 놓더라도  연 15% 정도의 높은 투자수익을 올릴 수 있다.

 

 

금융혜택 좋은 미분양 아파트 관심

 

고금리 시대에 건설사들이 미분양 판촉시 내거는 중도금 무이자 대출아파트를 눈여겨볼 필요가 있다. 계약금 정액제, 중도금 무이자, 잔금 납부 유예 등의 파격적인 금융혜택을 제공하고 있는 곳도 있는 만큼  부도위험이 없는 건설사 신용도를 잘보 고 고르면  1~2천만원 정도만 있으면 내집마련을 할수 있는  곳도 있다.

 

 

금리상승기, 스테크플레이션도 대비를

 

끝으로 올해 하반기 국내경제는  저성장 고물가,고금리가 기정 사실화되고 있고 미국,유럽,중국,베트남등 국제경제도 심상치 않기 때문에  언제든지  급할 때 현금화할 수  있는   ‘엑시트 (EXIT) 전략’으로  부동산에 접근해야 한다.

 

즉 ,  경기침체로  소득감소 구매력 약화 부동산 가격하락의 수순을 밟을 수 있기 때문에 언제든지 ‘훌훌’ 털고 나올 수 있는  ‘언제든지 구입할수 있는 부동산’이 아닌  ‘잘 팔릴 수 있는  부동산’ 위주로 접근해야 한다.

 

 

자료원: 유엔알 컨설팅(http://www.youandr.co.kr)

[박상언 유엔알 컨설팅 대표 (www.youandr.co.kr) 02-525-0597]